楊行熱銷季

“金九銀十”銷售旺季收尾，滬上樓市卻絲毫沒有降溫的跡象，在房價(jià)上行壓力的預(yù)期下，購房者多選擇繼續(xù)追漲入市，滬上“日光盤”層出不窮。寶山楊行地區(qū)的樓盤在這一輪追漲潮中可謂表現(xiàn)強(qiáng)勁，多個(gè)樓盤占據(jù)著寶山近一個(gè)月來的銷售套數(shù)前十名的位置，顯示出了拉動市場的強(qiáng)大威力。配套缺乏，環(huán)境較差一直是困擾寶山區(qū)域很多板塊發(fā)展的桎梏，如今楊行板塊市場的繁榮，究竟是剛性需求的瞬間釋放還是板塊發(fā)展的必然？一起走進(jìn)區(qū)域去看一看。

紀(jì)實(shí)樓盤熱銷

10月19日，位于水產(chǎn)路的新盤綠地海域笙暉全新開盤，盡管事前未做大規(guī)模宣傳，但綠地集團(tuán)的品牌號召力和海域笙暉積累的人氣，足以保證當(dāng)天開盤會場門庭若市，開發(fā)商特意將開盤現(xiàn)場放在了離樓盤幾里地外的上海市婚禮中心，能容納1000人的大廳中幾乎座無虛席。是啊，試想有什么售樓處能在一時(shí)間容納那么多人呢？開盤當(dāng)天推出的6號樓、7號樓共252套房源，主打小戶型。81平方米的正二房，成交總價(jià)164萬元起；93平方米正三房，成交總價(jià)191萬元起。從下午2點(diǎn)30分正式入場開始，到5點(diǎn)多時(shí)，所有252套房源已經(jīng)被搶購一空，銷售總額逾5億。

緊隨其后，招商海德名門于10月27日開盤，公寓房源為2棟16和18層高層，戶型面積為85平方米2房、128平方米3房。另有60戶5層花園洋房，面積104-155平方米左右，1梯2戶，1層、2層均帶地下室，每戶帶露臺，且基本上全部朝南，總價(jià)300萬-400萬元/套。聯(lián)排別墅戶型為140- 150平方米聯(lián)排別墅及180-190平方米類獨(dú)棟別墅，總價(jià)500萬-700萬元/套。開盤勁銷9成之后，樓盤再加推40套限量房源。據(jù)悉，招商海德名門將于11月底加推一批新公寓，具體戶型與第一批相同，預(yù)計(jì)售價(jià)上漲2000元/平方米。

現(xiàn)狀有交通的沒配套，有配套的沒交通

對于大多數(shù)購房者來說，寶山的環(huán)境永遠(yuǎn)是一個(gè)繞不開的話題，除了寶鋼廠的存在對周圍造成一定空氣污染外，主要交通干道蘊(yùn)川路上來往集卡很多，這是眾所周知的。記者曾經(jīng)試圖拍一張富錦路地鐵站的照片，在天橋上等了很長時(shí)間，想等一個(gè)沒有集卡的鏡頭，可惜十幾分鐘過去了一直沒能如愿。可以想象家用小轎車在這些集卡旁邊穿行，是一件極其考驗(yàn)技術(shù)與膽量的事情。這樣的環(huán)境除了給住戶帶來灰塵和噪音影響之外，更多的是一種心理上的落差。

整個(gè)楊行區(qū)域樓盤就生活設(shè)施來講可以用一句話來概括：有交通的沒配套，有配套的沒交通。招商海德名門、遠(yuǎn)洋香奈、萬業(yè)紫辰苑這三個(gè)樓盤都位于1號線富錦路站附近，除了萬業(yè)紫辰苑離地鐵較遠(yuǎn)以外，另外兩個(gè)樓盤交通都不成問題，但在周邊走一圈，印象最深的還是1號線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內(nèi)還真找不到什么集中、大型的生活配套；楊泰路友誼路口的麗都廣場或往南的楊泰路一條街路邊商業(yè)，商家比較單一，輻射范圍較小，最靠譜的還是要數(shù)楊鑫路上的北上海商業(yè)廣場。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，東面牡丹江路商圈或者6、7站地鐵以外的寶山萬達(dá)商業(yè)廣場，都離樓盤很遠(yuǎn)，周末去消費(fèi)還行，對于日常生活來說并不方便。

綠地海域笙輝能夠“日光”除了品牌自身的號召力以外，在生活配套方面算是基本齊全，水產(chǎn)路上有泰富商業(yè)廣場、沃爾瑪、楊泰路商業(yè)街；楊泰小學(xué)、華東師范大學(xué)附屬楊行中學(xué)，都集中在楊泰路萬科老社區(qū)那一片。

雖然配套占盡優(yōu)勢，但該片區(qū)離地鐵1號線稍遠(yuǎn)，需要坐寶山1路公交車接駁。

價(jià)格小漲后仍是洼地

楊行地區(qū)供應(yīng)量去年下半年集中發(fā)力，去年十月首先開盤的遠(yuǎn)洋香奈以17500的價(jià)格成功打開市場，將市區(qū)不少客戶群吸引到此地。之后隨著一波一波的漲價(jià)-消化--漲價(jià)--消化，到今年的10月份，遠(yuǎn)洋香奈的價(jià)格已經(jīng)漲至21000元/平方米。

這個(gè)樓盤開發(fā)商拿地樓板價(jià)12577元，在去年上半年的寒春里，開售定價(jià)17000元/平方米，算是貼著成本咬牙在賣，如今形勢一片大好，漲價(jià)是每個(gè)商人都會做出的決定。還好上升到21000元左右之后就基本穩(wěn)住，沒有進(jìn)行大幅調(diào)整了。

招商海德最新一批房源開盤對外宣傳售價(jià)15800元/平方米起，均價(jià)19000元/平方米。跟去年12800元/平方米起，均價(jià)15000元/平方米相比，價(jià)格也有所上漲，但幅度沒有遠(yuǎn)洋香奈大，一方面招商的土地不是近些年拍的，地價(jià)比較低；另一方面，招商后續(xù)供應(yīng)量很大，需要為以后產(chǎn)品消化預(yù)留一定空間。10月開出的房源最便宜的兩房位于1樓，價(jià)格是166萬元，算上各種優(yōu)惠活動后實(shí)際價(jià)格是150.7萬元，單價(jià)17800元/平方米；位于8樓最熱門第一個(gè)被選掉的樓層，183萬元，優(yōu)惠后總價(jià)167.47，單價(jià)19700元/平方米。三房1樓最低價(jià)199萬元，總價(jià)優(yōu)惠后為183.51萬元，單價(jià)14500元/平方米；最熱門的8樓9樓大概236萬元，總價(jià)220.14萬元，單價(jià)17400元/平方米。價(jià)格方面，就算是最熱門的樓層比周圍的遠(yuǎn)洋便宜。

綠地海域笙輝比以上兩個(gè)樓盤更貼近外環(huán)，從去年拿地之初眾人對其價(jià)格就有著較高的預(yù)期。編輯部有位同事在該盤旁邊的春江美廬買了房子，購入價(jià)格是約15000元/平方米，還沒等入住就爆出隔壁地塊被綠地以11302元/平方米的價(jià)格拿下的好消息，這位同仁被問作何感想的時(shí)候，他喜形于色地說“顯然這里以后漲價(jià)空間很大嘛！”這個(gè)不折不扣的憤青在自己買房前拼命說現(xiàn)在房價(jià)如何泡沫化，等他自己購置了房產(chǎn)，就不由自主地加入了房價(jià)唱多的行列。

如果說2008年上海房價(jià)還是“1、2、3格局”，經(jīng)歷2009年、2010年、2013年三輪上漲后，如今的上海房價(jià)已初顯“2、4、6格局”。雖然楊行板塊的房價(jià)從去年到今年經(jīng)過一輪不小的漲幅，但從整個(gè)上海的版圖看，同處外環(huán)周圈的楊行價(jià)格還是偏低的，在1號線沿線也算是絕對的價(jià)格洼地，跟同樣位于北區(qū)的大寧板塊明園森林都市比，要便宜太多了。所以遠(yuǎn)洋香奈會在去年一舉斬獲北上海銷售冠軍，今年新開的招商和綠地也都幾乎創(chuàng)下開盤“日光”的成績。

變化麥當(dāng)勞來了，購物中心改建

楊行地區(qū)供應(yīng)在原來由萬業(yè)紫辰苑的公寓和招商海德的別墅撐著的情況下，人氣缺乏造成附近的商業(yè)配套沒有形成一定的氣候，最明顯的就是富錦路地鐵站旁邊的“招商海德坊”商業(yè)街招商一直未見起色，很多店鋪長時(shí)間來都屬于空置階段。這種社區(qū)商業(yè)出售給小業(yè)主的后果就是沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和運(yùn)營。轉(zhuǎn)行進(jìn)入10月以來，這里有了一個(gè)顯著的變化就是——麥當(dāng)勞來了。這在附近居民和開發(fā)商的眼里絕對算是一個(gè)值得炫耀的條件，炫耀的不是麥當(dāng)勞本身，而是這種品牌快餐入駐之前對周圍環(huán)境的嚴(yán)格考察，能夠選定這里就是對板塊的肯定。

百聯(lián)北上海購物中心雖然一半處于歇業(yè)狀況，但也是楊行板塊數(shù)一數(shù)二的商業(yè)配套，這里有卜蜂蓮花和蘇寧電器兩個(gè)標(biāo)志性的商業(yè)設(shè)施，記者跑盤過程中經(jīng)常來這里解決中飯，只有肯德基和味之都可選。該購物中心于2004年建成，開發(fā)商采取了小產(chǎn)權(quán)商鋪的模式，開發(fā)商負(fù)責(zé)招商與經(jīng)營管理，每月支付小業(yè)主租金。2009年1月，由于小產(chǎn)權(quán)業(yè)主沒有與百聯(lián)北上海購物中心的物業(yè)管理方達(dá)成協(xié)議，東方商廈與百聯(lián)北上海購物中心內(nèi)的商戶們無法與業(yè)主及物業(yè)管理方面簽訂新合同，被迫關(guān)門停業(yè)。商場早已搬離，并在很長一段時(shí)間里留下“東方商廈”四個(gè)大字和曾經(jīng)入駐的高檔品牌廣告，路兩邊擺攤的多是在城鄉(xiāng)結(jié)合部才會出現(xiàn)的所謂“大降價(jià)、大甩賣”店鋪。所謂適者生存，東方商廈的來和走除了經(jīng)營模式的問題之外，也正顯現(xiàn)出這個(gè)地段的消費(fèi)水平，反映出附近居住人群的結(jié)構(gòu)。不過令人期待的是，記者最近走訪該地區(qū)發(fā)現(xiàn)該購物中心正在重新裝修改建，記者暫時(shí)還未得知將來會是那家商業(yè)公司來運(yùn)營，但這些被綠網(wǎng)包圍的建筑，即將以嶄新的面貌出現(xiàn)在大家眼前怎么說都是一種希望。

規(guī)劃能否落實(shí)是關(guān)鍵

據(jù)綠地海域笙輝的售樓員介紹說，該小區(qū)的北側(cè)有個(gè)規(guī)劃中的27萬平方米商業(yè)中心。一般來說，一個(gè)區(qū)域的發(fā)展都會比較依托于一個(gè)比較大的商業(yè)綜合體，如果這個(gè)商業(yè)中心起來的話，對綠地海域笙輝和周邊樓盤，甚至板塊的未來發(fā)展都能起到不小的作用。不過這個(gè)還屬于規(guī)劃中就有點(diǎn)玄乎了，也不知道政府什么時(shí)候能夠落實(shí)建設(shè)。規(guī)劃最終能否落實(shí)才是該規(guī)劃有意義與否的重要條件。

對于楊行板塊來說，還有另外一個(gè)不小的規(guī)劃綠龍公園，北臨綠龍路、南至湄浦、西起楊泰路、東至江楊北路，占地約33.90公頃。只是這個(gè)綠龍公園真的算是雷聲大雨點(diǎn)小，從2006年開始就說即將動工，到現(xiàn)在更名為白沙公園后還沒動靜，記者在現(xiàn)場看到，這一大片地仍然處于荒廢的狀態(tài)。

發(fā)展需要相輔相成

楊行板塊市場如今的繁榮究竟是剛性需求的瞬間釋放還是板塊發(fā)展的必然？記者認(rèn)為這是一個(gè)相輔相成的過程。板塊發(fā)展之初，在樓盤入住率不高，區(qū)域人口密度不夠的情況下，商家不會輕易入駐，因?yàn)檎l先進(jìn)去誰先死；購房者看到周邊配套的匱乏會對板塊的生活便利性失去信心，總是很難輕易下決定……這個(gè)循環(huán)需要一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

記者認(rèn)為遠(yuǎn)洋香奈的熱銷是整個(gè)板塊發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，這個(gè)地標(biāo)性的樓盤以品質(zhì)、品牌、價(jià)格、交通能諸多優(yōu)勢讓大部分購房者接受了這里，招商海德花園緊跟其后地吸引了不少改善性置業(yè)人群。各個(gè)層次的購房者都有了，這個(gè)板塊就活了，商家也就愿意入駐了，購房者看到這里的配套一天天好起來就更加有盼頭了。趕上今年下半年剛性需求的持續(xù)進(jìn)場，還有哪里能買到20000元單價(jià)的地鐵房？多乎哉？不多也！熱銷，也就順其自然。