寶華海尚郡領：北蔡大盤 左右為難

樓盤究竟該如何定位，是很傷腦筋的一件事，清晰、準確的定位才會帶來銷售的成功。但即使是品牌開發商也并非能做到百分之百的準確，馬失前蹄也時有發生。可能有時考慮太過周全，反而適得其反落得個尷尬局面。

寶華海尚郡領位于成山路博華路，內中環間，緊鄰中環線匝道口、軌交7號線，居陸家嘴金融中心15分鐘生活圈。項目為20萬平方米新法式風情低密度社區，物業類型包括高層公寓、獨棟別墅、雙拼別墅，擁有4萬平方米生態園林，開發商為寶華企業集團。即將開盤的是公寓房，公寓戶型設計上采用類豪宅的設計，主力戶型面積為100-160平方米，滿足剛需和改善型居住的不同需求。社區擁有5000平方米多功能豪華會所和法式管家服務，為寶華企業集團十年品質里程碑產品，該案是寶華今年的重點項目。

小區門口離最近的地鐵站7號線錦繡路步行大概15-20分鐘；13號線的地鐵口應該是在下南路路口，步行至小區也需要大概15分鐘。大部分公交車站都在錦繡路，交通便利、配套成熟。步行五分鐘就可達樂購超市，距離巴黎春天稍遠些，五分鐘車程。雖不及大華社區便利也算是沾了大華配套的光，前人栽樹后人乘涼。離社區不遠還有山姆會員超市，商品種類豐富、新鮮，周邊的居民甚至浦西的市民都來這里采購貨物，一到周末人滿為患上下兩層停車場都很難找到車位。另外，浦東圖書館也離社區不遠，這也是一個好的休閑去處。

寶華海尚郡領的鄰居們

寶華海尚郡領的周邊有許多的新建樓盤，每個都來者不善，大華、萬科、凱德置地、合生都是響當當的大牌開發商，相比這些大牌開發商寶華的名氣略差了些，樓盤的價格又相差無幾，競爭在所難免。

琺朵公館

大華社區占據了成山路錦繡路以西大部分的面積，琺朵公館是大華社區內的新開樓盤，目前琺朵公館新開房源均價4萬元/平方米，去年青年公寓的售價是33000元/平方米，今年雖然戶型不同，可居然突破了4萬元的大關，向著豪宅的方向靠攏。新房源仍然以小房型為主，精裝修4000元/平方米標準，目前單價優惠800元/平方米，總價也要超過400萬元。4月底樓盤銷售情況并不太好，購房者選擇的余地非常大，如果海尚郡領開盤價35000元算是一個合理的價位。可以分流琺朵公館的購房者。

萬科海上傳奇

萬科海上傳奇（精裝修），中環邊上，距離海尚2.5公里，第一次開盤均價3萬元/平方米，第二次中間位置的房源，售價約3.3萬元/平方米，樓盤定位準確低總價小戶型剛需盤，人性化的裝修、萬科良好的口碑……眾多利好，使得這兩批房源都是開盤即銷售一空，成為真正的傳奇，后期還會有新房源推出。海尚郡領的位置要好過萬科海上傳奇，但在交通與配套方面萬科更勝一籌，周邊即有軌道交通又緊鄰中環線，公交線路也眾多。宜家、紅星美凱龍、東郊百聯近在咫尺，未來還將有一個大的商業綜合體。萬科最大的硬傷是垃圾站、高壓線。

合生前灘一號

合生前灘一號（精裝修），該樓盤定位改善型需求，主力房型總價超過400萬元。它同樣處于中內環，全生前灘一號最大的優勢是擁有前灘的利好規劃，在房型方面中規中矩并無太多亮點，也無致命傷。銷售情況平穩，去年開盤的房源已基本銷售一空，近期又有新房源上市，均價4萬元/平方米。就環境方面考慮與海尚郡領相比這里更適合居住，旁邊還有一個新建的東方體育中心，里面有設施最先進的游泳館，這是會所游泳館無法比擬的。但合生一號周邊商業氛圍不及海尚郡領，處于開發期，存在許多不確定因素。

凱德嘉博名邸

凱德嘉博名邸（精裝修）處于中內環間，地鐵7號線出口，前期房源均價3.6/平方米，該樓盤因為受地塊所限社區略顯局促，地處楊高南路主干道旁難免會受到噪聲的影響。與凱德的品牌相比該案成績平平，得房率不高，戶型局促。但地理位置好，交通便利，內環內樓盤定價沒有超過4萬元/平方米還算得上公道。與凱德嘉博名邸相比海尚郡領的售價就有點高了。

成敗皆戶型

早在年初海尚郡領售樓處未建成時就常常有人詢問樓盤的情況，那些沒有買到萬科海上傳奇的購房者也轉而關注寶華海尚郡領。還未看到樣板房時銷售人員介紹該樓盤的戶型絕對是一大亮點，尤其是兩房兩廳一衛的戶型堪稱完美，戶戶朝南、南北通透幾乎找不到什么缺憾，讓人很期待。

前幾日記者參觀了樣板房，并沒傳說中那么驚喜。每戶面寬大，南北通透，二個主臥室、客廳全部朝南，這是時下流行的戶型，也迎合了許多購房者的需求。毛坯層高3.1米，既可做地暖也可做中央空調。每個戶型都設有玄關，保障居住者的私密性及風水的要求。每戶都帶一個南陽臺，因為是法式風格的外立面使得陽臺兩邊有立柱遮擋不能做到360度觀景，采光也會受影響。陽臺面積大約為7平方米，所有戶型都不帶飄窗。入戶大堂非常氣派，大理石材質裝潢，極大提升了樓盤的品質。

戶戶朝南的代價

所有房型都做到戶戶朝南是以犧牲得房率為代價，二梯二戶，朝北的位置都變成了走廊公攤面積，諾大的一個走廊，對于兩戶人家毫無用處，掏了錢還用不著真心疼。很多樓盤都把二梯二戶的設計改為一梯一戶，通過消防通道把走廊分割成2部分，供兩家單獨使用，這樣即增加了私密性提升樓盤的品質又提高了公共面積的使用率，設計巧妙。可能開發商是為了體現樓盤的品質，才會出現這樣的設計。其實，因為高層必須有二部電梯，可以加大單元標準層面積，二梯設計3戶或4戶，以減少各戶公攤；也可以做2梯2戶，做成大戶型豪宅。或者10棟樓采用不同的設計方案把剛需與改善型房型分開，各得所需。寶華海尚郡領定位尷尬，即想做成豪宅又不想失去剛需客戶。效果適得其反，兩類購房者都覺得不滿意，做豪宅氣勢上差一點，做為剛需盤又不夠接地氣。

看似非常好的戶型，卻硬傷太大，開發商號稱類豪宅一梯一戶有些牽強，另外，兩部電梯緊靠臥室，肯定會有噪音影響。

兩難選擇

海尚郡領正南方向2.5公里，是上海最大垃圾焚燒場。因為記者住在三林所以一直被問到垃圾發電廠的事情，是否會有影響？影響確實有，有時會有些異味，如果你很在意就放棄這個區域。其實任何事情都有兩面性，不會那么完美。如果垃圾發電廠對生活有非常大的影響想來政府也不會在周邊規劃眾多的居住社區，每一個樓盤都會有些缺憾，就看你如何取舍。誰會想到緊鄰垃圾發電站及高壓線的萬科海上傳奇，成為日光盤，想買都買不到。每個人都有自己的想法，蘿卜白菜各人所愛。

在浦東北蔡和三林區域海尚郡領是唯一的一個在售毛坯房，毛坯房與裝修房相比給了購房者更多的選擇，尤其是時下裝修房出現了許多質量問題，有些購房者還是喜歡毛坯房。其實裝修房才是房地產市場發展的必然趨勢，現在超過4萬元/平方米的房子基本都是裝修房，萬科海上傳奇剛需定位都是帶地暖精裝交房，海上郡領定位類豪宅毛坯交房顯得檔次差了些。如果做成精裝房售價超過4萬元/平方米也可以接受。不過小房型的總價就超過400萬元，對于剛需購房者這個價格真有點高，這也是開發商所顧及的問題。

撇開開發商的誠信不談，裝修房的好處多多，拎包入住，不必再受裝修之苦，有些開發商還提供訂制裝修，更顯人性化。毛坯房雖可以按自己風格設計家居，但最起碼在5年之內樓內裝修的噪聲會不絕與耳，讓人煩不甚煩。

編后

寶華海尚郡領預計6月上旬首次開盤，二房100平方米，三房139-142平方米，四房156平方米，樣板房已經開放參觀，參考價3.3-3.8萬元/平方米，毛坯交房。銷售稱目前有登記享99折優惠的活動。3.3萬元/平方米的房子非常少，而且位置不太好，大約均價在3.5萬元/平方米，一期有300多套房源。社區內4萬平方米的景觀也是寶華的賣點之一，據說開發商花血本打造社區綠化，營造高品質社區氛圍，不過現在還什么都看不到。

樓盤的附近有許多的回遷房，博華路還未開通。社區內還有大面積的別墅，但別墅和高層是隔開的，樓間距40多米，單算10棟23層公寓的容積率應該不低。2梯2戶得房率約75%，銷售稱高層公寓的得房率低是無法避免的。社區的停車位是1：1.05，人車分流，建有地下停車庫。停車位的配置確實體現了它類豪宅的氣質。

現場看房的人很多，尤其是在周末，大多數是來自周邊的購房者。還有些江浙的投資客，他們對房產稅的問題非常關注，政策是影響他們是否繼續投資房產的重要因素。不知為何售樓員的情緒并不太高，每個人都不太積極，不熱情，一副買不買隨便你的樣子。是不是因為房子太好賣了？一切要等到開盤時才能知曉。