180 萬(wàn)元 寶山置業(yè)方案

從需求出發(fā) 制定合理方案

性價(jià)比，這個(gè)讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者糾結(jié)的名詞，一直被拿來(lái)衡量某套房子是否有優(yōu)勢(shì)，記者認(rèn)為這事兒不甚合理。買(mǎi)房子這事不看性價(jià)比，只看個(gè)人的個(gè)性需求，相同價(jià)格也許買(mǎi)到的是不同面積的房子，但面積較小的那個(gè)通常比面積大的那個(gè)生活便利性高；即使相同價(jià)格買(mǎi)到的是差不多面積的房子，不同的地段潛力有異，房子的未來(lái)發(fā)展空間也就不同。所以記者很難推薦他想要的性價(jià)比高的房子，提供幾套置業(yè)方案可能對(duì)張先生更有幫助。

張先生的買(mǎi)房需求是這樣的：原來(lái)跟父母住的兩室戶老公房，現(xiàn)在家里添了寶寶，要換一個(gè)大一點(diǎn)的兩房，一定是要帶客廳的，給寶寶長(zhǎng)大后預(yù)留充分的活動(dòng)空間。地段沒(méi)有什么絕對(duì)原則，只要離地鐵不是太遠(yuǎn)，周邊有一定的生活設(shè)施就行。張先生笑稱“連青浦我都去看過(guò)，還有什么地段不能接受的？不過(guò)，學(xué)校是我考慮的重要因素之一。”

針對(duì)張先生的置業(yè)需求，我們?cè)诒眳^(qū)給出了他兩套方案——寶山買(mǎi)兩房，或者嘉定買(mǎi)三房。

寶山，曾經(jīng)的剛需戰(zhàn)場(chǎng)

寶山，在擺脫大家固有印象方面做了很多努力工作，幾個(gè)特色區(qū)域的環(huán)境打造，讓寶山這個(gè)北上海供應(yīng)大區(qū)深受購(gòu)房者的青睞，而且吸引進(jìn)來(lái)的基本都是首次置業(yè)的剛需一族。作為上海剛需置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，寶山的熱度已經(jīng)持續(xù)了好多年。東、中、西三條軌道交通全面開(kāi)花。2012年，寶山成為住宅成交面積的第三名，這跟2010、2011年第一第二的成績(jī)比起來(lái)，是有了下滑的趨勢(shì)。隨著滬上房?jī)r(jià)的集體走高，加上去年年末的那一撥翹尾行情。很多剛需樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄，加推房源漲價(jià)仍然遭遇搶購(gòu)，房?jī)r(jià)就在不知不覺(jué)間被購(gòu)房者自己推高了。這又有什么辦法，購(gòu)房需求就這么實(shí)實(shí)在在地?cái)[在那里，可供選擇的房源卻是越來(lái)越少，也越來(lái)越遠(yuǎn)。寶山，已不是低價(jià)的代名詞了，值得慶幸的是，某些板塊還有一些符合張先生需求的房源。

西城區(qū)，1號(hào)線的價(jià)格洼地

寶山境內(nèi)老牌的1號(hào)線沿線沉寂一段時(shí)間后，供應(yīng)量去年下半年在西城區(qū)集中發(fā)力。西城區(qū)作為1號(hào)線的終點(diǎn)站，常被拿來(lái)跟另外一端的莘莊來(lái)做對(duì)比，莘莊周邊與梅隴、七寶、顓橋相鄰，是閔行區(qū)政府所在地，也是閔行區(qū)行政和文化、公共活動(dòng)中心所在地，周圍的配套非常齊全，這些是富錦路站無(wú)論如何也追不上的，并且從上?；疖囌镜礁诲\路站的大交站，在高峰時(shí)間大概可以達(dá)到5分鐘一班，而非高峰時(shí)期間隔時(shí)間會(huì)有8分鐘左右。但是，相對(duì)于莘莊大量人口導(dǎo)入。導(dǎo)致早高峰時(shí)間地鐵1號(hào)線莘莊站臺(tái)人滿為患，甚至出現(xiàn)吊車、扒門(mén)現(xiàn)象，富錦路站顯然要好很多。

重要的是，西城區(qū)的房?jī)r(jià)在1號(hào)線沿線算是絕對(duì)的價(jià)格洼地，跟同樣位于北區(qū)的大寧板塊明園森林都市比，要便宜太多了。所以，位于西城區(qū)的遠(yuǎn)洋香奈會(huì)在去年一舉斬獲北上海銷售冠軍，而且還有兩個(gè)單價(jià)比遠(yuǎn)洋香奈低的樓盤(pán)與之形成競(jìng)爭(zhēng)局面。對(duì)于在火車站上班的小張來(lái)說(shuō)，1號(hào)線直達(dá)非常方便。

成熟配套都有點(diǎn)遠(yuǎn)

西城區(qū)在售的樓盤(pán)基本都集中在1號(hào)線富錦路站附近，在周邊走一圈，印象最深的還是1號(hào)線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內(nèi)還真找不到什么集中、大型的生活配套。

蘊(yùn)川路上來(lái)往的集卡太多，“招商海德坊”商業(yè)街的招商一直未見(jiàn)起色，很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)都屬于空置階段；楊泰路友誼路口的麗都廣場(chǎng)或往南的楊泰路一條街路邊商業(yè)，商家比較單一，輻射范圍較小，最靠譜的還是要數(shù)楊鑫路上的北上海商業(yè)廣場(chǎng)。

北上海商業(yè)廣場(chǎng)離富錦路地鐵站有兩站的距離，記者跑盤(pán)過(guò)程中經(jīng)常來(lái)這里解決中飯，只有肯德基和味之都可選。對(duì)于大多數(shù)來(lái)這里消費(fèi)的人來(lái)講，第一感覺(jué)應(yīng)該是反差大吧——遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看到“東方商廈”的招牌，內(nèi)心一定充滿期待，近看才發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)早已搬離，留下的只是“東方商廈”四個(gè)大字和曾經(jīng)入駐的高檔品牌廣告，而路兩邊擺攤的多是在城鄉(xiāng)結(jié)合部才會(huì)出現(xiàn)的所謂“大降價(jià)、大甩賣”店鋪。東方商廈的來(lái)和走正顯現(xiàn)出這個(gè)地段的消費(fèi)水平，也反映出附近居住人群的結(jié)構(gòu)。

再遠(yuǎn)一點(diǎn)，東面牡丹江路商圈或者6、7站地鐵以外的寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，都離樓盤(pán)很遠(yuǎn)，周末去消費(fèi)還行，對(duì)于日常生活來(lái)說(shuō)并不方便。

這些小張還都能接受，有自駕車的他說(shuō)可以周末集中采購(gòu)，平時(shí)也就父母帶小孩在家。他最關(guān)心的是小孩上學(xué)問(wèn)題。目前西城區(qū)的學(xué)校有楊泰小學(xué)、華東師范大學(xué)附屬楊行中學(xué)，都集中在楊泰路萬(wàn)科老社區(qū)那一片，除了距離問(wèn)題外，是否對(duì)口也是一個(gè)問(wèn)題。眼前最迫切需要的幼兒園，最方便的在眉星路七彩夢(mèng)和友誼西路上寶鋼幼兒園。

遠(yuǎn)洋香奈，區(qū)域標(biāo)桿

均價(jià)：22000元/平方米

去年10月份，遠(yuǎn)洋香奈最先開(kāi)盤(pán)的一批房源單價(jià)約17000元/平方米，之后隨著一波一波的漲價(jià)-消化-再漲價(jià)-再消化，到今年的4月份，遠(yuǎn)洋香奈的價(jià)格已經(jīng)漲至22000元/平方米，供應(yīng)的是裝修房源。這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商拿地樓板價(jià)11378元，在去年上半年的寒春里，開(kāi)售定價(jià)17000元/平方米，算是貼著成本咬牙在賣，如今形勢(shì)一片大好，漲價(jià)是每個(gè)商人都會(huì)做出的決定。那些看著它在半年時(shí)間里價(jià)格漲了近5000/平方米的人，一定非常后悔前期沒(méi)有抓住先機(jī)，弱勢(shì)的購(gòu)房者除了接受還能做些什么呢？

遠(yuǎn)洋香奈這個(gè)占地27萬(wàn)平方米的大盤(pán)，憑著遠(yuǎn)洋在寶山的影響力、緊靠地鐵富錦路站的位置和不錯(cuò)的樓盤(pán)品質(zhì)，儼然充當(dāng)著板塊地標(biāo)的重要角色。社區(qū)外自帶的商業(yè)風(fēng)情街；社區(qū)內(nèi)有近5000平方米下沉式廣場(chǎng)，集運(yùn)動(dòng)健身、景觀于一體；有號(hào)稱百米的大棟距（大部分都是50米左右，也算比較寬闊）；在普通公寓里面最流行的ARTDECO建筑風(fēng)格；小戶型里不常見(jiàn)的3米層高，這些優(yōu)勢(shì)共同構(gòu)成遠(yuǎn)洋香奈的“類豪宅”氣質(zhì)，稱它為區(qū)域標(biāo)桿絕對(duì)實(shí)至名歸。

180萬(wàn)元的預(yù)算在遠(yuǎn)洋香奈只能買(mǎi)到其最小面積80平方米兩房，這個(gè)房型算是分布比較合理，空間的利用率也較高，幾乎沒(méi)有明顯浪費(fèi)的空間。缺點(diǎn)是所有2梯3戶結(jié)構(gòu)里中間那套小房型，采光和通風(fēng)問(wèn)題有待商榷。小房間的采光也成問(wèn)題，僅靠南邊角落的一條狹長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)采光，外面的陽(yáng)臺(tái)有點(diǎn)長(zhǎng)（估計(jì)至少有5、6米），光線沒(méi)法進(jìn)來(lái)，陽(yáng)臺(tái)上還有衛(wèi)生間的窗戶也開(kāi)在這里。

在售的兩房為裝修房源，送全屋地暖，省去了自己裝修的麻煩，交房離房屋裝修完成有一定時(shí)間，通通風(fēng)就可以住，避免讓小孩受到過(guò)多的空氣污染。同時(shí)也不用小張拿出10萬(wàn)左右的現(xiàn)金來(lái)裝修，相當(dāng)于裝修也做了按揭。

招商海德公館 別墅里的公寓

均價(jià)：18000元/平方米

海德公館是招商海德花園別墅里面的公寓房源，海德花園在寶山也算是一個(gè)別墅的老盤(pán)，大盤(pán)了，前期別墅房源還剩少量在售。此次推出公寓房源在社區(qū)環(huán)境方面占盡優(yōu)勢(shì)，以50%高綠化率，0.75低容積率的高規(guī)格讓其成為北上海罕見(jiàn)的低密度大型社區(qū)。當(dāng)然，這一點(diǎn)源自它是一個(gè)混合型社區(qū)，純公寓房要有這個(gè)配置幾乎不可能，所以與“別墅為鄰”又為其增加了一個(gè)亮點(diǎn)。除此之外，招商海德獨(dú)自在蘊(yùn)川路的西面，自帶商業(yè)街運(yùn)營(yíng)不佳，周圍土地開(kāi)發(fā)還未成氣候，從目前的狀況看有點(diǎn)孤掌難鳴的意思。樓盤(pán)離地鐵站的距離約800米左右，不過(guò)記者覺(jué)得這個(gè)距離遠(yuǎn)離噪音和污染，倒是剛好。

社區(qū)的房型設(shè)置比較簡(jiǎn)單，主打88平方米兩房，133平方米三房?jī)蓚€(gè)戶型，就兩房來(lái)講，招商海德的通透性和采光性稍好，并且考慮到兩房在中間套的緣故，特意做了客廳連主臥的超寬陽(yáng)臺(tái)，增加主臥的采光面；次臥朝南的飄窗也增加了居住的舒適性。

180萬(wàn)元在海德公館同樣只能買(mǎi)到兩房，但能買(mǎi)到90平方米左右的兩房，面積上能寬敞很多，從樣板房看，還增加了主臥朝南和廚房外面兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的空間，大大增加可利用性。

萬(wàn)業(yè)紫宸苑 現(xiàn)房在售

均價(jià)：20000元/平方米

作為西城區(qū)的一個(gè)老盤(pán)，萬(wàn)業(yè)紫辰苑獨(dú)特之處在于其南面正對(duì)規(guī)劃約35萬(wàn)平方米綠龍公園，該公園建成以后北面將呈圓弧狀與萬(wàn)業(yè)紫辰苑無(wú)縫對(duì)接。這個(gè)綠龍公園真的算是雷聲大雨點(diǎn)小，從2006年開(kāi)始就說(shuō)即將動(dòng)工，到現(xiàn)在更名為白沙公園后還未全面動(dòng)工，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這一大片地仍然處于荒廢的狀態(tài)。所以說(shuō)紫辰苑的環(huán)境有可能更有前景，也有可能因公園計(jì)劃的擱置而失去最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

社區(qū)如今已經(jīng)交房，現(xiàn)房交付讓其成為了優(yōu)于其他兩個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)。離地鐵的距離，萬(wàn)業(yè)紫辰苑相對(duì)來(lái)講就有點(diǎn)遠(yuǎn)，而且目前到地鐵站需要繞路，等規(guī)劃綠龍路修到小區(qū)門(mén)口才可稍微緩解這一問(wèn)題。

萬(wàn)業(yè)紫辰苑目前在售戶型有80-106平方米2房。以及133-230平方米大戶型，大戶型均價(jià)16500元/平方米，小戶型均價(jià)20000元/平方米。180萬(wàn)元的預(yù)算可以買(mǎi)90平方米左右的兩房。

上大，走中高端路線

上大板塊，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，板塊的供應(yīng)都是由錦秋花園和經(jīng)緯城市綠洲所“壟斷”。自去年下半年以來(lái)，該局勢(shì)有所改變，諸多新盤(pán)如雨后春筍般冒出，有的是老盤(pán)新開(kāi)，有的是新盤(pán)首開(kāi)，供應(yīng)量急劇攀升帶動(dòng)了整個(gè)板塊的熱度，一時(shí)間，盤(pán)多價(jià)漲，成交活躍。

去年年底，隨著錦秋花園前期房源售罄，保利葉之林前一批房源所剩無(wú)幾，整個(gè)板塊進(jìn)入供應(yīng)缺失期，而與此時(shí)相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)情況是，樓市正迎來(lái)年末的一波“翹尾”行情。經(jīng)緯城市綠洲作為板塊老大哥也按捺不住了，緊趕慢趕趕在了今年3月新開(kāi)四期房源。在記者去年早些時(shí)候去售樓處探訪的時(shí)候，售樓處只留有一個(gè)接待人員，工作人員還告訴記者，四期產(chǎn)品要等到2013年下半年。幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的還有同濟(jì)城市陽(yáng)光和剛剛正式亮相的聚豐府邸，接下來(lái)還將有一個(gè)全新的樓盤(pán)——大華·錦上城。

在板塊活起來(lái)之前，大場(chǎng)的公寓單價(jià)一直保持在20000元/平方米以下，隨著板塊熱度的不斷升溫，定價(jià)紛紛都往上走。經(jīng)緯城市綠洲和聚豐府邸都是22000元/平方米左右，但經(jīng)緯供應(yīng)的都是大戶型，最小的是108平方米兩房；保利葉之林和同濟(jì)城市陽(yáng)光單價(jià)都在25000元/平方米左右，同濟(jì)是裝修房，保利的檔次更高。即使這樣，同濟(jì)城市陽(yáng)光也喊出“沒(méi)有兩百萬(wàn)預(yù)算不帶看”的口號(hào)。

一站式教育體系

不知不覺(jué)間，上大板塊邁向了中高端的康莊大道，要么是單價(jià)高，要么是戶型面積大，這里跟小張搭界的唯一一個(gè)樓盤(pán)只有聚豐府邸了，但這里也有小張最看重的教育設(shè)施。所以也將該板塊的小戶型作為一個(gè)推薦方案。

上大板塊的房地產(chǎn)發(fā)展主要以教育地產(chǎn)為特色，上大新校區(qū)的入駐，給這里帶來(lái)了濃郁的學(xué)府氣息。經(jīng)過(guò)多年的耕耘，如今的上大板塊幼兒園有徐悲鴻幼兒園；小學(xué)有上大附小，祁連二小等；中學(xué)有上大附中、錦秋學(xué)校；大學(xué)有上海大學(xué)，可謂是給板塊居民提供一站式教育體系。對(duì)于小張來(lái)說(shuō)，一旦選擇這里，未來(lái)上學(xué)的問(wèn)題就不用發(fā)愁了。

聚豐福邸 無(wú)硬傷無(wú)亮點(diǎn)

均價(jià)：22000元/平方米

聚豐府邸周邊的生活配套主要聚集在祁連山路，尤其是祁連山路聚豐園路路口，這一塊已經(jīng)發(fā)展成為聚豐園路商圈，各大配套比較成熟。這里匯聚著沃爾瑪、弘基廣場(chǎng)、聚豐菜市場(chǎng)等，肯德基、麥當(dāng)勞等快餐店。聚豐園路商圈距離聚豐福邸項(xiàng)目直線距離約1公里，不算太遠(yuǎn)。再往北一點(diǎn)的錦秋路上也有一些配套，雖然這一塊規(guī)劃了錦秋新天地，但招商并不成功，只有些零星的門(mén)面鋪開(kāi)張，很多的商鋪目前仍是空置狀態(tài)。

聚豐福邸離7號(hào)線上海大學(xué)站直線距離約2公里，從上海大學(xué)站穿過(guò)上海大學(xué)和上大附中校區(qū)內(nèi)可直達(dá)小區(qū)門(mén)口，但是如果走祁連山路再到環(huán)鎮(zhèn)北路的話，步行則需要30分鐘左右，所以聚豐福邸這個(gè)項(xiàng)目算不上軌交房。在軌交規(guī)劃方面，有15號(hào)線和17號(hào)線的環(huán)鎮(zhèn)北路站離聚豐福邸相對(duì)較近，只是具體開(kāi)通時(shí)間待定。在公交出行方面，記者在社區(qū)正門(mén)附近200米之內(nèi)都沒(méi)有見(jiàn)到公交，不過(guò)與聚豐福邸緊鄰的是同濟(jì)城市陽(yáng)光這個(gè)住宅區(qū)，同濟(jì)城市陽(yáng)光緊鄰的又是大場(chǎng)鎮(zhèn)醫(yī)院，小區(qū)交房入住之后、醫(yī)院正式營(yíng)業(yè)之后，環(huán)鎮(zhèn)北路應(yīng)該會(huì)有更多的公交線路規(guī)劃過(guò)來(lái)。

聚豐福邸在建筑風(fēng)格方面打造的是歐式風(fēng)情社區(qū)，在小區(qū)的中部結(jié)合歐式中庭花園，形成中央集中綠化帶。1-3號(hào)樓高層公寓建筑外立面1、2、3層為干掛大理石、仿石涂料。首先推出的是1、2號(hào)樓內(nèi)的房源，即最靠近環(huán)鎮(zhèn)北路的兩幢公寓，由于這一批房源是緊鄰項(xiàng)目的要道環(huán)鎮(zhèn)北路，在安靜程度上不及3號(hào)樓，因此也可能是整個(gè)社區(qū)均價(jià)相對(duì)較低的一批房源，預(yù)計(jì)后期3號(hào)樓價(jià)格有上揚(yáng)的趨勢(shì)。

180萬(wàn)的預(yù)算在這里只能買(mǎi)到75平方米的一房，房子的面積小了點(diǎn)，但未來(lái)的生活可能會(huì)便利一點(diǎn)?？傮w來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有硬傷，但是也沒(méi)有絕對(duì)的突出的亮點(diǎn)。最值得購(gòu)買(mǎi)的還是價(jià)格上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，以及小戶型房型設(shè)置。

寶山已不是原來(lái)那個(gè)寶山

可能有些人會(huì)問(wèn)：寶山不都是便宜房子嗎，怎么選擇還這么少？記者要非常遺憾地告訴你，寶山現(xiàn)在已經(jīng)不是大家一貫印象里那個(gè)便宜房子一把抓的時(shí)代了。記者分板塊羅列一下大家就明白了，同時(shí)也感嘆原來(lái)的剛需供應(yīng)大戶產(chǎn)量都這么少了，整個(gè)上海的房?jī)r(jià)它能不漲嗎？

美蘭湖，現(xiàn)在是大戶型的天下

遠(yuǎn)洋7號(hào)公寓售罄，后期供應(yīng)房源為40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓；信達(dá)郡庭和美蘭湖中華園小戶型全部賣完剩余房源都是至少130平方米起；美蘭湖畔雅苑的三期——鉑玨公館即將發(fā)售的是160平方米起的大平層。陽(yáng)光城等開(kāi)發(fā)商新拿的地塊現(xiàn)在都沒(méi)有動(dòng)靜。

顧村，公寓供應(yīng)青黃不接

顧村保利的兩個(gè)姊妹盤(pán)在前年、去年兩年的時(shí)間里一直霸占著寶山甚至上海的銷售排行榜，如今保利葉語(yǔ)以進(jìn)入別墅主銷期，整個(gè)顧村的公寓進(jìn)入銷售空白期，無(wú)新房可售。接下來(lái)中鐵和上坤的新盤(pán)集中在寶安公路上，開(kāi)盤(pán)尚早。

淞南高境，成熟價(jià)高

淞南高境有著不可否認(rèn)的成熟，但價(jià)格也直沖25000元/平方米。恒盛豪庭去年12月開(kāi)盤(pán)（22000元/平方米）當(dāng)天即售罄，品牌、地段和價(jià)格都共同起了作用，后續(xù)房源預(yù)計(jì)要到下半年，價(jià)格不會(huì)低。三花現(xiàn)代城三期金蘭苑還有房源在售，單價(jià)25000元/平方米。

月浦、羅涇，實(shí)在有點(diǎn)遠(yuǎn)

按照張先生的預(yù)算，在寶山的羅涇、月浦選擇余地還是很大的，曾以低價(jià)創(chuàng)造銷售熱潮的旭輝瀾悅灣下半年要開(kāi)二期了，價(jià)格不會(huì)離譜；中冶尚園已經(jīng)交房，單價(jià)13000元，小張可以買(mǎi)到120平方米左右三房；最近成交火爆的美蘭金色寶邸雖然便宜，但那地段的購(gòu)買(mǎi)人群基本都是本地置換人群。鑒于小張180萬(wàn)元買(mǎi)兩房的購(gòu)房預(yù)算也不至于到這么偏遠(yuǎn)的地方安家，這兩個(gè)區(qū)域記者就沒(méi)有做推薦。