突圍外環 改善空間 近郊4大潛力板塊選房攻略

買房日益成為一個技術活，而且是需要“高精尖”技術的。首先你要決定要不要買？什么時候買；然后權衡買哪里？買多大的、多貴的？在市中心買套小戶型還是到近郊買大一些；具體來說是買哪個小區？什么戶型？等等諸多問題。剛需客可能更多的受制于價格，而改善族所要考慮的因素會更多。

受傷的為什么總是我

日前，國務院已經明確年內擴大房產稅試點改革。上海作為首批的房產稅試點城市，現在還是執行人均面積超過60平方米的部分征收0.4%的房產稅。除了房產稅還有限購，首付不得低于百分之六十，房貸款利率不低于貸款基準利率的1.1倍。再加上前段時間鬧得滿城風雨的“二手房交易繳納盈利部分20%個人所得稅”。

房產稅、限購、20%個稅，這些政策的出發點都是要抑制樓市的投資需求，將炒房客擠出市場。但這些政策卻無一例外傷害了改善型的購房者。為了規避“二套房政策”，選擇“假離婚”策略的購房者不在少數，其中主要是這些被政策誤傷的改善族。

因此，由于需要應對政策。建議改善型購房者如果選擇二手房，盡量將買入和賣出同時進行，以避免二套房政策給自己帶來巨大的經濟壓力。同時，如果是購買新房，一定要提前定下買房計劃，以保證舊房賣出后能適時搬進新房。選房也優先考慮現房或半年以內即可交房的準現房。也可以選擇先將舊房出售，再購置新房，中間幾個月選擇租房過渡。這樣購置新房時的經濟負擔會減小不少。

交通、配套、空間一樣都不能少

有一個觀點：買比不買好，買大不買小，買近不買遠、買新不買舊。這個意思當然不是建議大家都在市中心買豪宅。而是說，在現在上海的房地產行情中，當你有經濟能力考慮置業時，盡量早點出手；在能承受的價格范圍內，盡量買大品牌開發商的產品；在選擇區域時，優先考慮交通快捷，配套成熟，離市中心稍近的板塊，能買新房的，盡量不買二手房。筆者覺得，這個觀點尤其適合改善型置業。

改善型購房的本質是改善生活。常規意義上的改善應該是以生活配套為主導的。上海的房產市場很講究地段，地段實際上就是交通和配套優勢的體現。由于市中心在交通和配套上所具有的顯著優勢，內環以內、中內環間的二手房依然是改善族們所考慮的重點。目前，內環以內鮮有單價低于5萬元/平方米的新房，目前位于閘北共和新路旁邊即將開盤的中海萬錦城三期，預計開盤價格為38000—45000元/平方米。這個價位在內環以內算是價格洼地，該案也有約170平方米的四房大戶型，總價超過700萬元。內環以內的大戶型對一般的改善族來說，還顯得比較遙遠。

如果沿著中環線選房，改善型置業的選擇就非常廣了。如閔行古美羅陽板塊的萬源城，預計9月份會推出約180平方米的大戶型；古北板塊的古北大成公館，目前尾盤在售；長風板塊已經成為一個豪宅板塊，雅戈爾長風8號、中海紫御豪庭都是總價上千萬的高端產品；寶山大華板塊是一個很不錯的選擇，這里有中環一號和大華的眾多項目，是一個性價比較高的改善性板塊；浦東的“日光神盤”萬科海上傳奇，極火爆的行情，筆者不必推薦，你也知道那里值得選擇。

但是，以上這些項目的大戶型，總價都要超過500萬元。如果，你沒有足夠的錢，卻有著改善空間的需求，怎么辦？自然，要將選房范圍擴展到外環以外，一個交通、配套、環境都不錯，還有著巨大的發展空間的板塊，應當是你的標準要求。

以距離置換空間的可行性

到近郊改善居住空間，這種以距離換空間的做法也是改善型置業的一種趨勢。雖然“買近不買遠”的原則具有普遍的參考價值，但因為交通的改善，“近”與“遠”不再是距離的鴻溝，而可能僅僅是三四站地鐵，十幾分鐘而已。距離置換空間之所以可行，源于以下幾點。

價格

價格因素是關鍵。幻想一下：如果你有足夠的錢，市區和郊區，選哪個？我想絕大多數人都會選擇市區。內環5萬、中環4萬、外環3萬，上海市區環線附近的新盤，大多是這樣的價格水平。只有外環以外的郊區，才有大量單價3萬元/平方米以下的新盤。也只有在郊區，才能買到品牌開發商高品質住宅、面積130平方米以上的舒適空間。那里生活配套完善、發展潛力大，最關鍵的是，能把總價控制在300萬—400萬元之內。

環境

我們的生活環境愈發受到重視，尤其是空氣污染。PM2.5對我們造成的傷害是潛移默化的，無論你擁有多少財富，走在大街上，我們同樣都受著空氣污染的危害。多關注自己生活的環境，也應當是置業時重要的參考因素。住在市中心，哪怕小區的綠化再好，空氣質量也遠不如郊區好。因為環境而主動選擇郊區的購房者，也大有人在。

潛力

郊區現在是上海房地產的主戰場。因為市中心幾乎已經無地可賣，未來上海的大型居住區也都集中在郊區的新城新市鎮。目前上海的軌道交通已經是全國最為完善的城市之一，而且還有大量在建的地鐵項目，“交通縮短距離”的效應還在逐步的強化。以人民廣場為中心的軌交30分鐘抵達范圍，已經可以覆蓋到外環以外的眾多新市鎮。此外，隨著人口向郊區導入，隨之的生活、教育、醫療、商業等配套也都會迅速建立起來，郊區的生活氛圍日漸成熟。

千萬不可忽視升值空間

兩個月前，浦江華僑城6期開盤，我寫了一篇名為“浦江華僑城，讓剛需瘋狂”的報道，那時103平方米的小三房，總價在250萬元左右，剛需就已經很難承受了。前幾天華僑城7期開盤，95平方米的小戶型單價已經達到了約28000元/平方米，區域內的浦江頤城、浦江坤庭均價也都超過了23000元/平方米。浦江鎮從一個剛需板塊“漲”成一個改善型板塊，速度之快是我始料未及的。

前文所說的浦江鎮和九亭的例子，100萬的差價就是因為板塊的升值形成的，這種現象也是普遍現象。從全市范圍內來看，板塊的漲、跌幅度都是在不斷變化的。如果前期板塊價值透支的比較厲害，后期的升值空間就會后勁不足，如新江灣板塊有些樓盤的價格甚至有所下跌，板塊的均價也從2012年5月的約40000元/平方米到現在的約42000元/平方米，漲幅約為5%。而浦江鎮2012年5月的均價約為19000元/平方米，目前板塊均價約為25700元/平方米，一年時間漲幅高達約35%。

一個區域的價值上漲，很大程度上源于兩個因素。一者，原有規劃的落實和新規劃的不斷跟進；二者，品牌開發商提供穩定持續的供應量。九亭的軌道交通、生活配套都已經很成熟，但虹橋商務區目前還沒有能發揮動力引擎的作用，區域內在售的新盤已經不多，在加上滬杭鐵路將其與七寶隔離開來，對于板塊的價值提升都不是很有利。其實浦江鎮也就是最近幾個月才瘋漲起來的，漲的原因除了板塊本身的地段、環境優勢，浦江鎮上的眾多規劃建成和前灘規劃的確定，以及浦江華僑城超級大盤的號召力和大量的新房供應，這些因素合力才推動著區域價值的提升。

買房本身具有投資屬性，改善型置業更應該關注所買房子的增值潛力，即便是自住！如果買的房子漲的慢漲得少，相比之下就是收益減少；如果不漲，那就是嚴重的虧損。改善型置業應當將目光放的長遠一些，二次改善如果選對了區域、選對了房子，那等到第三次改善時，自己將有更好的選擇且不必承受過大的經濟壓力；反之，如果二次改善沒能做出較好的選擇，可能會被深度套牢而喪失再次改善的機會。

浦江鎮 火爆行情領漲上海

前文多次提到了浦江鎮，源于浦江鎮火熱的行情。浦江華僑城、浦江頤城、浦江坤庭等幾個項目都陸陸續續推出了大量的房源，成交量也居于全市前列。

漲！ 漲！！ 漲！！！

不要以為筆者是在進行打雞血式的“傳銷”叫賣，浦江鎮新盤售價的上漲不是炒作起來的，而是被市場捧起來的，且受到了大量購房者的認可。要不，浦江華僑城怎么五期、六期、七期輪番上陣，而且推一批熱賣一批呢？

不經意間，浦江鎮就成了滬上各區域中漲幅最大、漲速最快的板塊之一。2012年底，浦江坤庭還有單價16000—17000元/平方米的房源，現在該案均價已經普漲至23000元/平方米；浦江華僑城四期21000元/平方米，五期約23000元/平方米，六期約25000元/平方米，5月18日剛推出的七期，兩房的單價已經漲到28000元/平方米。眼望著一品漫城均價突破3萬元/平方米，浦江鎮中心區的眾多項目也不會自甘落后。

地段優勢支撐板塊價值

浦江鎮鎮中心距離人民廣場直線距離約為15公里，難得的是，浦江鎮前往市區的主干道也是成一條直線。從浦星公路到盧浦大橋，連接著南北高架，正常車速行駛15公里用時僅需15分鐘左右，相當快捷。

浦江鎮有地鐵8號線貫穿，鎮中心的浦江鎮站到人民廣場是12站路程，但因為這些站點的間隔都很段，30分鐘以內就能到人民廣場站。從交通的便捷性來講，浦江鎮遠比我們想像中的要近得多。

世博前灘規劃 浦江鎮最受益

世博前灘是上海未來的中心區域，是上海“十二五”期間重點規劃片區。受世博前灘規劃影響最為深刻的三林板塊，目前的板塊均價已經達到4萬元/平方米，遠高于同等位置的其他板塊。目前浦東區政府已經投入上百億元進行前灘的建設，前灘的定位將是為金融中心提供服務的跨國企業地區總部集聚地，未來前灘將是“第二個陸家嘴”，在市中心的核心商圈中占有著重要的位置。

浦江鎮距離前灘最近處只有4公里左右，是前灘規劃的直接受益板塊，目前浦江鎮的普漲行情可能有些透支前灘規劃的輻射作用，但當2014年前灘眾多項目的逐漸落實，板塊還有發展后勁。

大盤云集 高端住區正在形成

浦江鎮最知名的項目當屬浦江華僑城，130萬平方米的超級大盤整體規劃成意大利風情小鎮，整個項目宛如一個獨立的城市。此外，浦江華僑城周邊還有浦江頤城、浦江坤庭、保利茉莉公館三個在售高品質項目。

浦江鎮擁有較好的自然環境，浦江華僑城靠近浦星公路有一條1公里的綠坡，頗為難得。浦江郊野公園、6萬平方米的生態湖泊也正在規劃建設中。華僑城商業中心是浦江鎮生態居住區重要的商業綜合體項目，即將于今年底開業，浦江鎮以中高端為主的大型居住區日漸成熟起來。

徐涇 “大虹橋”的長子

徐涇沒有太過火爆的市場行情，但徐涇毗鄰虹橋商務核心區，未來的板塊還有很大的提升空間。當青浦華新的虹橋寶龍城、農房西郊半島打著“西虹橋”的名號；閔行南部的有些樓盤則打著“南虹橋”的概念；上海西區的新建項目大多宣稱自己是“大虹橋”板塊。

虹橋之所以能受到如此的“厚愛”，主要原因還是在于虹橋樞紐、虹橋商務區比肩浦東開發區的高規格，是上海西區未來的經濟中心。虹橋商務區的建設對上海的經濟格局有著較大的改變，浦東以陸家嘴為核心、中部以人民廣場為核心、西部以虹橋為核心。現在虹橋交通樞紐已經運行的很成熟，周邊板塊已形成了一些高端的國際社區。長寧區的全部、閔行北部、青浦東部都直接受虹橋商務區的利好影響，板塊的地價房價也都是越來越高。

優勢 別墅、教育、大虹橋

徐涇是一個傳統的別墅區，公寓房源不是很多，目前在售的樓盤主要集中在徐涇鎮中心，距離人民廣場在17公里左右，距虹橋樞紐5公里左右。現在有地鐵2號線徐涇東站是板塊內最近的站點。從鎮中心前往市區，一般還需要公交轉地鐵（2號線西延伸段建成后，情況會有改觀），或先前往虹橋，再坐2號線和10號線前往市區，用時在30—40分鐘。自駕交通很快捷，沿滬青平公路向東，很快就能上延安路高架，但早晚高峰路上比較擁堵。

新虹橋雅苑是徐涇離虹橋最近的項目，徐涇鎮中心有君悅灣、錦繡逸庭兩個項目在售，還有南山雨果即將全新開盤。徐涇鎮早已是成熟的別墅生活區，板塊內的生活配套很完善，也還比較高端。徐涇有大量的國際學校教育資源是其一大亮點，吸引了大量國際人士在此居住。

未來 上海西進第一站

徐涇的未來主要靠著虹橋商務區的建設，目前在徐涇東地鐵站旁有在建中的國家展覽中心項目，國展中心建成后，將是世界最大的展覽中心，承辦世界級的商品博覽會；貫穿青浦東西的地鐵17號線建成后，徐涇的對外交通會有本質的改變；瑞安虹橋天地等虹橋商務核心區還有數百萬平方米的商業項目在建，2015年項目陸續運營后，這里會是上海西區的商業中心；新虹橋國際醫療中心正在建設世界一流、亞洲領先的醫學中心。

虹橋商務區未來2—3年才能發揮其真正的影響力，眾多項目一一落成后，徐涇會首先得利。這里是虹橋影響西上海的第一站，未來發展前景十分看好。

新虹橋雅苑

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該案是徐涇距離虹橋樞紐最近的項目，從社區到徐涇東地鐵站只有1.5公里。社區周邊是老牌的別墅社區久事西郊花園，外圍生態環境好。社區有自建的商業街，園林景觀打造的也比較高端。在售約98—116平方米的2房，約137和147平方米的3房。

南翔 大品牌凝聚大潛能

南翔是嘉定連接上海的門戶，距外環線3公里，距人民廣場直線距離約15公里。以菁英湖為核心有望發展成為上海西區新國際社區。先后有金地、華潤、長江實業、綠地、新城、朗詩、路勁等一線品牌開發商進駐，尤其是金地格林世界，作為率先進駐該區域的首開之作，完善了區域內的配套，提升了區域居住的品質。區域內項目客群主要由周邊區及市區剛需客與改善客為主，南翔良好的交通和環境以及未來發展前景是客戶最看好的地方。

交通 軌交+嘉閔高架路

軌道交通11號線通車后，從市區的江蘇路站到南翔站只要20分鐘左右。11號線二期（江蘇路—羅山路）將于今年開通。屆時，從南翔25分鐘左右即能到達徐家匯。軌道交通的完善，對于改善型置業也有著強大的吸引力，畢竟在現在的城市交通狀況下，軌道交通始終是最靠譜的。

自駕交通從南翔到市區也十分方便。沿著滬嘉高速，10分鐘左右就能上中環線，轉南北高架30分鐘以內可以到達人民廣場。南翔距虹橋商務區也很近，有在建的嘉閔高架路和和規劃中的軌交20號線直通虹橋樞紐。

菁英湖 大品牌凝聚力量

因為菁英湖畔的幾家品牌開發商高品質社區，南翔也受到了廣大購房者的追捧。17萬平方米的菁英湖是南翔如今最閃亮的明星，以菁英湖為中心，一個大型的國際居住區正在興起。

直面菁英湖的華潤中央公園，擁有區域內最好的湖景景觀，也是南翔目前的地標項目。中建溪岸瀾庭也是一個多次“日光神盤”，該案從去年底不到16000元/平方米上漲到現在的19500元/平方米，漲幅不小。但相對于周邊的項目，中建溪岸瀾庭還是性價比最高的項目。

中建溪岸瀾庭

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該案堪稱南翔的“性價比之王”，每次開盤去化率都極高。項目緊鄰菁英湖，社區擁有天然河道，整體環境相當不錯。距離南翔在建中的商業中心也很近。該案的戶型設計得房率較高，在售128平方米經典四房及138平方米4房樓王，空間利用率高，在市場上飽受好評。

南翔整體的區位優勢和浦江鎮大致相當，但整體的房價比浦江鎮低了不少，標桿項目華潤中央公園目前的均價為25000元/平方米，而且還是精裝交付。南翔還有上海第一個市郊CBD，大量商業綜合體在建中，如長江實業的湖畔天下、花園站地鐵上蓋Taubman300畝綜合體項目等，未來的南翔會有巨大的變化。目前南翔部分項目還有很難得的高性價比優勢。預計當11號線二期通車后，這里的房價還將會有一定程度的上漲。

華潤中央公園

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該案是華潤集團打造的菁英湖大型高端居住社區，產品品質頗受信賴，是2011年的上海十強樓盤。產品涵蓋高端精裝公寓、湖景大平層、寬house及城市小獨棟。擁有最好的菁英湖湖景景觀，是板塊內的標桿產品。

保利御樽苑

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該案位于唐鎮路唐安路口，是保利置業的高端產品。建筑面積25萬平方米，集別墅、公寓、商業于一體。主力面積為173平方米3房和193平方米4房平層，另有部分面積134-142平方米的大戶型在售，高性價比是保利御樽苑熱銷的原因之一。

用發展的眼光看唐鎮

對于目前工作生活都在浦東的改善族來說，唐鎮應當是一個重點考慮的板塊。浦東范圍廣闊，郊區范圍內只有6號線和2號線兩條地鐵，外環線以外更是只有一條2號線。而唐鎮則是地鐵2號線出外環的第一站，在交通和區位上有一定的優勢。唐鎮離陸家嘴約15公里的直線距離，自駕交通可以快速到達陸家嘴金融中心。地鐵也只有9站路，乘坐2號線30分鐘以內可以前往浦東主要的商業、商務中心。唐鎮在交通出行方面，對比同等距離的其他浦東板塊，有著明顯的優勢。

正在興起的豪宅區

去年，我們編輯部的一位同事看中了綠城玉蘭花園的小高層公寓，但出于種種原因當時沒有出手。那時候該案的對外報價是32000元/平方米，裝修標準為6000元/平方米，以它當年拿地時的樓板價來看，這個價格確實是貼著成本價在賣。現在，綠城玉蘭花園是唐鎮響當當的標桿豪宅，對外報價已經高達45000元/平方米，這位同事現在很后悔當初為什么不出手。

近幾年來，唐鎮已匯聚了綠城、仁恒、保利、金大元、浦發等品牌開發商。2010年9月仁恒集團以28.975億元的價格在唐鎮拿地，折合樓板價約為16102元/平方米，溢價率高達127%；2012年7月，綠城融創在唐鎮斥資16.44億元拿地，樓板價為15054元/平方米，溢價率約為37%；2013年4月，浦東發展有限公司以高達37.75億元、溢價65.43%競得唐鎮D-05-01地塊，折合樓板價18199元/平方米。

從如此之高的樓板價就能看出，未來這些土地上建造的項目，價格還會比現在高出不少，單價都會在30000元/平方米以上，定位也都以中高端產品為主。未來的唐鎮也會成為一個中高端的豪宅板塊，目前在售的保利御樽苑、畢加索小鎮怕是剛需和普通改善族們最后的機會。

發展中的唐鎮

唐鎮作為“十二五”期間浦東重點打造的8個地區商業中心之一，將規劃有超過60萬平方米的商業、娛樂、休閑配套并有望在二至三年內建成。將引進甲級醫院、高級影院、大型購物中心，豪華酒店、商務辦公等，與已經建成的家樂福大賣場、唐鎮中小學等設施一起，使唐鎮國際社區成為浦東最適合居住、配套最完善的地區之一。

“2015，我與迪士尼有個約定”，以迪士尼為核心的上海國際旅游度假區，是上海后世博時代的“頭號工程”，對于拉動浦東中部地區發展，具有重大的推動作用。唐鎮作為迪士尼的輻射板塊，當2年后迪士尼開園后，這里會是浦東房地產市場上的一大熱點。