改善需求釋放樓市正能量

2月26日的國五條，成為今年樓市走勢的重要分界線。

在其公布之后整個3月份的真空其間，擔心購房資格受到影響、稅收被提高的買家集中入市成交，形成了3月樓市的火爆行情；到了3月底各城市落實國五條細則出臺時，火爆的銷售行情快速降溫，不過國五條并沒有對購房者造成實質影響，加上前期巨大成交形成的樓市供不應求局面，導致的房價上漲再次促使更多買家入市。帶動了4月中旬之后樓市的重新回升，供不應求和房價上漲局面獲得緩續。

各方面不利的經濟數據在4月底之后不斷出現，一季度GDP增速僅7.7%，領先的PMI指數持續下滑，到5月份可能低至榮枯線之下，對樓市的購買力形成了巨大打擊。此時，去年積壓項目開工帶來的供應卻集中上市，5月前28天新房的供應量達到129.05萬平方米，同期的成交量卻只有81.46萬平方米。在巨大的供過于求局面下，外圍的臨港、金山、奉賢、嘉定等有樓盤出現明顯的降價促銷。

預期，6月樓市仍將緩續5月的供過于求與成交下滑局面。由于過去近1年時間的樓市良好回升局面，使得開發商都采取了巨大的擴張策略。這就使得6月份及之后的供貨壓力和業績壓力加大。那么，大多數存貨較多和新上市的樓盤必然要降價促銷，以保障高額的業績指標。盡管，目前大多數地區的一些尾盤開發商仍在抬價銷售，但降價局面已經從外圍開始蔓延。

雖然，前期過快上漲的房價，會有所回調，但目前上海房價總體健康，泡沫成份極小的本質還需獲得共識。世界500強、香港最大企業集團和記黃埔開發的四季雅苑、御沁園兩項目，是引領樓市改善需求合理釋放的正能量。通過解剖四季雅苑引領浦東豪宅銷售榜的因素，便能一窺樓市的真實購買力；通過御沁園四度開盤均能熱銷，成為3月樓市回升冠軍便能理解上海樓市的真實需求之大。

四季雅苑今年以來（至5月28日）共成交61套房源，是第二名濱江凱旋門23套成交量的近3倍；平均成交單價66105元/平方米，套均成交價格1184萬元。半年不到，61位千萬買家初看有些嚇人，但相對于國際大都市的上海來說仍然只是非常微小的部分。四季雅苑的買家主要分為兩類人，其一是四季雅苑前期267戶別墅和相鄰同為和記黃埔開發的御翠園327戶別墅老業主介紹的親朋，第二類是世紀公園、聯洋、碧云、陸家嘴等周邊公寓的改善型買家。其中，四季雅苑和御翠園別墅的600多位業主僅是上海幾十萬企業家團體中的冰山一角，在他們眾多的親朋好友中也僅非常小一部分人選擇四季雅苑公寓，就足于帶動該案的熱銷；同樣的道理，在項目周邊幾大板塊的幾十萬家庭中，每年也有上萬需要改善住房條件的家庭，其中的很小一部分人選擇四季雅苑，也能帶來該案熱銷。

從四季雅苑公寓來說，其作為世紀公園唯一在售的新盤，且擁有俯瞰世紀公園景觀的優勢，足于吸引買家的眼球。該案近期推出8、9層的大二房的景觀更佳吸引力就更強，特別是8樓的二房贈送有20多平方米的露臺供菁英業主月夜Party、周末燒燒，頂層的9樓復式2房更是贈送90多平方米的巨大天臺外空間。因此，該案的熱銷正是優質房產品稀缺與需要改善住房的優質買家眾多形成對比的自然結果，幾十萬潛在需求之下產生的61套千萬業績，足于說明樓市巨大正能量的緩慢釋放。

同樣由和記黃埔開發的御沁園四度推盤均熱銷，更能說明市民對改善住房需求的迫切愿望。位于周康板塊的御沁園，在去年4月樓市最低迷時期推出的169套別墅，便在短期內被搶購一空。之所以市場低迷、買家觀望時期仍能熱銷，是因為該案提供了區域前所未有的國際化高品質社區，其4個標房、雙車位的配置和精致產品吸引了眾多置換型的買家。因為，賣掉老房買新房，無關房價高低，所以在低迷時期會有重多改善型買家積極入市。

今年3月9日，御沁園第二批推出179套公寓和30棟別墅再創短期內銷售一空的奇跡；之后4月20日加推136套公寓和22棟別墅再次被銷售一空；5月26日再次加推的234套公寓和40棟別墅，也僅剩20多套209平方米的大平層公寓和10棟不到的別墅。連續4次開盤熱銷，成為引領樓市回升的核心動力。

克而瑞的數據顯示，在今年前5個月商品住宅同比68.4%的成交面積上升中，總價300-1200萬的中高端改善樓盤成交量上升128.3%，絕對領先；其次是200-300萬元的優質剛需和首改樓盤成交量上升70.77%；余下各價格段的成交量均低于總體上升水平，其中1800萬以上的高檔豪宅成交量甚至下滑了41%。

據該機構研究總監薛建雄的觀察，近年來突飛猛進的國內經濟促使國人生活標準快速提升，新建房屋的建材使用標準、配套水平提升也非常快；絕大多數5年以上的樓盤已經滿足不了其業主生活品質需求，需要置換品質更優的新房。但是那些原來就住上千萬的豪宅業主改善需求并不明顯，在嚴厲的限購下使得1800萬以上的頂級豪宅成交大幅下滑。

御沁園以總價320萬左右的165-175平方米改善大三房和500-800萬的170-240平方米中高檔別墅為主，正好符合目前上海樓市的主力改善需求。因此能在3個月時間里保持著持續不斷的人頭顫動景象，反過來也說明改善型需求換房之迫切。特別是5月26日首次推出的94套大平層是周浦板塊首創，其190-220平方米的超大面積與320-450萬的高總價，仍能熱銷70多套，更是說明買家對大戶型的改善需求之強勁和價格承受能力之強。

不過，這批大平層也擁有15米的超大面寬優勢，擁有面寬超過5.25米、面積超過50平方米的超大客廳和面寬超過6.35米、面積超過40平方米超級主臥，還有巨大的景觀飄窗可將小區園林景致帶入美妙夢鄉。

因此，成為區域買家改善居家環境追逐的新目標。