中海萬錦城的一天

內(nèi)環(huán)內(nèi)，距離人民廣場2.3公里，地段堪稱核心！1號線、3號線、4號線、8號線，四條地鐵環(huán)伺，交通陣容堪稱豪華！新客站、不夜城、大寧國際生活廣場，配套資源堪稱完備！38000—45000元/平方米，這樣的價格在內(nèi)環(huán)內(nèi)算是高性價比！

中海萬錦城6月2日開盤至今，成為上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)銷售最為火爆的項目，目前房地網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該案已經(jīng)成交149套，成交量為閘北區(qū)第一名、內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅銷冠，全市排名第八。成交均價38429元/平方米，也是近期滬上成交量前30名中單價最高的中高端住宅。

2013年5月上海內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價為56788元/平方米，同比上漲17.1%。內(nèi)環(huán)房價均價突破6萬元/平方米似乎也要不了多長時間。中海萬錦城在內(nèi)環(huán)中位置更靠近市中心，距離人民廣場只有2.3公里。相對于市中心動輒單價五六萬元一平方米的豪宅，中海萬錦城的價格的確算得上是親民。

中海萬錦城取得了非常不錯的銷售成績。但這個樓盤有什么好？有什么不好？住在這里生活到底怎么樣？這些問題想必也是購房者們最為關心的。筆者現(xiàn)在居住的地方與中海萬錦城只隔一條南北高架，每天開窗就能看見這個在建中的小區(qū)，晚上下班都會穿過中海萬錦城的商業(yè)街回家，對周邊的熟悉程度還是比較高。如果模擬一下中海萬錦城業(yè)主日常的生活狀態(tài)，也許能比較全面地對這個樓盤進行剖析。

早餐

中海萬錦城三期的業(yè)主最早也要等到2015年才能入住，那時小區(qū)旁邊的生活配套肯定會比現(xiàn)在好很多，早晨的生活也會有更多的選擇。

現(xiàn)在，小區(qū)的居民如果上班前不在家里吃早飯，那就可以到小區(qū)的商業(yè)街區(qū)解決早飯問題。現(xiàn)在那里有麥當勞、包旺鍋貼、味多美等幾家環(huán)境不錯的餐廳，或者到200米外的中興路上，那里有很多供應早餐的店面。一頓健康、快捷、選擇豐富的早餐還是完全可以輕松搞定。中海萬錦城周邊都是成熟的生活區(qū)，這些基礎的生活配套應有盡有。

上班

中海萬錦城的業(yè)主如果在市中心工作，那上班的“旅程”就太短暫。李嘉誠曾經(jīng)說過，買房子“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。而對廣大購房者來說，買房首先就是要挑選一個良好的地段。內(nèi)環(huán)內(nèi)，在地段論上，是上海最為核心的區(qū)域。而體現(xiàn)地段很重要的一個因素便是交通。

如果小區(qū)的業(yè)主坐地鐵去上班，那中海萬錦城的地鐵陣容實在是相當豪華。小區(qū)約1公里范圍內(nèi)有4條地鐵。距離3、4號線只有300米左右，距離1號線約500米，距離8號線中興路站也只有1公里。

從中海萬錦城無論是到人民廣場、徐家匯、中山公園、靜安寺，還是浦東的陸家嘴、世紀公園都非常方便，乘坐地鐵時間不超過20分鐘全部可達。在市中心工作的業(yè)主，日常上班時間大多可以控制在30分鐘以內(nèi)，而且準時。

業(yè)主如果自駕出行上班，也很方便。小區(qū)離南北高架的入口最短的直線距離有多遠呢？只有約20米！可以這樣說，如果你開車從小區(qū)門口出來，只要是正常行駛，1分鐘是一定可以上南北高架的，由此前往上海的各個區(qū)域都很快捷。離高架非常近，能極大地方便業(yè)主們的自駕出行。

中海萬錦城在交通上的便捷性確實很有優(yōu)勢。即便業(yè)主每天上班只需要其中的一條道路，但項目能由于這么多的地鐵選擇，堪稱“地鐵房中的地鐵房”，這樣的產(chǎn)品必然具有強大的保值、增值和抗通脹、抗跌能力。雖然前段時間滬指又跌破了2000點、看空房產(chǎn)的氣氛也很濃，但不管市場如何風云變幻，這樣的產(chǎn)品會始終保持自身價。

晨練

晨練，對很多上了年紀的業(yè)主來說是每日的必修課。不管物質(zhì)生活多么豐富，總得有個好身體來消受，現(xiàn)在都市的白領也是越來越重視運動健康的問題。因此很多新建的小區(qū)，也會將社區(qū)建設的運動設施當做重要的賣點。

中海萬錦城周邊，南面是上海火車站，西面是火車站北廣場和長途客運總站，東面是南北高架，北面是已經(jīng)成熟的小區(qū)北方佳苑。因此中海萬錦城周邊沒有非常適合晨練的場地，也沒有公園綠地，小區(qū)外圍的自然環(huán)境不是太好。

晨練就只能在社區(qū)內(nèi)部進行。中海萬錦城的綠化率有35%，集中的社區(qū)綠化面積還比較大，滿足業(yè)主日常的鍛煉還是可以的。

買菜

日常生活配套的便利程度對于生活品質(zhì)有著重大的影響。如菜市場這一類的生活配套，自然是離社區(qū)適當近一點好。

住在中海萬錦城，家里的老人早上去買菜也不是很遠，但還是要稍微走一點距離。區(qū)域的居民日常生活主要依靠大統(tǒng)路菜場和新路菜場以及周邊的華聯(lián)、聯(lián)華、樂購等大小超市，菜場距離社區(qū)大約都是500米左右的路程。步行10分鐘左右，還算方便。

距離社區(qū)最近的大型超市是樂購中興路店，距離社區(qū)大約1.2公里的路程，步行大約15分鐘。樂購超市也是周邊居民所依靠的唯一大型超市，日常生活所需的物品在這里都能買到。

接孩子放學

中海萬錦城的業(yè)主接送孩子上學放學，要比上海大多數(shù)的居民都要方便。畢竟內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段價值擺在那里。相對于很多住在外環(huán)以外的居民，社區(qū)旁邊能有一所幼兒園、小學就謝天謝地了，反觀中海萬錦城社區(qū)周邊的學校配套，多的似乎有點奢侈。

如果選擇就近入學，社區(qū)旁邊的幼兒園有上海市閘北區(qū)一新托兒所、天目西路幼兒園、閘北區(qū)金鷺幼兒園、佳靈幼兒園、虬江路幼兒園等；小學有閘北區(qū)第三中心小學、閘北區(qū)永興路第二小學、上海市民辦揚波外國語小學等；中學有上海市恒豐中學、上海市民辦當代中學、上海市民辦教苑中學、向東中學、市北初級中學、上海市閘北第二中學等。在這些學校上學，接送的距離都比較近，有些甚至可以免去日常接送，因為步行也就只要10多分鐘的路程。即便是孩子在市中心一些重點的學校上學，日常的接送相對來說也都比較輕松，至少不會是勞神費時的“苦差事”。對孩子來說，學校距離家近一點也更好些。

“學區(qū)房”同“地鐵房”一樣，在上海的房產(chǎn)市場上一直是炙手可熱。為了能讓孩子在教學質(zhì)量好的學校入學，家長們也是費盡心思，購買價格更高的學區(qū)房也不在少數(shù)。中海萬錦城周邊完善的教育配套，市中心高端住宅的價值充分彰顯出來。

家庭活動

晚餐之后，睡覺之前，是城市白領家庭生活最為集中的時段。這段時間里，男主人或在書房看書，女主人在房間輔導孩子們做功課，父母可能在客廳里看電視。一個家中，合理的空間面積和布置很大程度上決定著家庭生活的舒適度。

中海萬錦城三期目前推出的戶型有約90—125平方米2、3房、約177平方米4房，一共5種戶型。面積段的范圍還比較廣，私密兩人世界、三口幸福之家、三代同堂均能滿足。

在戶型設計上，97平方米的2房和117平方米3房戶型，平面圖給人的感覺可能不是很好，房型不方正，有不規(guī)則凸起，但在內(nèi)部空間的劃分上還是比較合理。

90平方米2房和177平方米4房是最受購房者追捧的戶型，尤其是177平方米4房戶型，銷售狀況較好后還加推了一部分房源。這兩種房型，空間利用率較高，沒有過道之類的面積浪費。177平方米四房，每個房間的面積都比較平均，3間次臥的面積較大，沒有產(chǎn)生常規(guī)的4房戶型中，有一個房間面積過小的情況。因而，該戶型的客廳面積就顯得比較小。中海萬錦城三期的住宅雖然定位于中高端，但在戶型設計上卻更講究實用性，強調(diào)空間的利用率，這也能更好地滿足購房者們對于居住空間的要求。

休息

來源于南北高架上的噪音影響休息，這個問題對于中海萬錦城的業(yè)主來說，算是個不小的困擾。當然，這個問題也主要集中于緊鄰南北高架的兩棟樓，尤其是高層。

筆者目前居住的地方與中海萬錦城僅隔著南北高架，我曾經(jīng)做過粗略的計算，樓下的南北高架雙向車道在正常車流狀態(tài)下是每分鐘約200輛車。正對著高架路的那個房間，在開窗狀態(tài)下的噪音非常大，吵得難以忍受，要想在房間里休息，窗戶是必須要關上的。如果窗戶是2層的中空隔音玻璃，關閉窗戶后，噪音大大減少，但還是能聽到高架上的車流噪音，當晚上入睡后，噪音會更加明顯。

由于高架上的聲音斜向上傳播，噪音對于高層的影響會更嚴重一些，靠近高架的幾戶，須做好防噪音的工作。離高架遠些的兩棟受噪音的影響就要小很多。高架雖然給中海萬錦城帶來了極為便利的交通，但三期公寓離高架太近，對外圍的環(huán)境有較大程度的不利影響。不管是噪音問題，還是空氣質(zhì)量的問題，對業(yè)主的生活都有直接的影響。

雙休日：購物、聚會、吃喝玩樂

周末購物，中海萬錦城的業(yè)主20分鐘出行范圍內(nèi)，擁有眾多的購物商圈選擇。最近的是閘北不夜城；向北2公里就是大寧國際生活廣場；向南2.3公里就是人民廣場、南京西路商圈；西面是四川北路商圈。靜安寺、徐家匯、中山公園等市中心主要商圈都能快速前往。

中海萬錦城位于閘北不夜城商圈。不夜城商圈是上海最早成熟的大型商業(yè)中心之一，現(xiàn)在不夜城商圈有浦西洲際酒店、廣場假日酒店、不夜城商廈等眾多大型中高端的商業(yè)配套。如今的不夜城也是上海四大商城、上海商業(yè)十大中心之一。

除了不夜城，中海萬錦城周邊居民也常去大寧國際生活廣場消費。大寧在區(qū)域生活配套的成熟度上比中海萬錦城周邊要好一些。大寧還有靈石公園，整體的環(huán)境也要比上海火車站周邊要好一些。大寧國際生活廣場是一個25萬平方米的大型商業(yè)綜合體，有大潤發(fā)賣場，品質(zhì)較高的娛樂、餐飲、購物、數(shù)碼、家居、教育等眾多業(yè)態(tài)。上海北部的商圈，也是以大寧地區(qū)最為繁華。

月末：還月供的日子

中海萬錦城最便宜的房子總價約320萬，目前網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的成交均價約為38400元/平方米。如果按照成交均價來算，首付三成，按揭20年，90平方米兩房總價約345萬，月供約為16700元；125平方米總價約為480萬，月供約23200元；177平方米4房，總價約680萬，月供約為32000元。

但從價格上看，中海萬錦城也算是有些分量的高端住宅，但相比較內(nèi)環(huán)內(nèi)的其他新建樓盤，甚至不少中內(nèi)環(huán)間的項目，中海萬錦城的性價比確實也具有足夠的吸引力。更重要的是，內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅供應非常稀缺，且大多為豪宅產(chǎn)品，價格在6萬—8萬元/平方米較多。能供預算在400萬左右的首次改善型置業(yè)的項目鳳毛麟角。

成敗火車站

火車站作為一個城市的對外交通樞紐，在過去的幾十年時間里，一直是城市的中心，為城市的發(fā)展起到了重要的作用，火車站周邊區(qū)域往往也是一個城市最早發(fā)展成熟的地方。但隨著城市規(guī)模越來越大，火車站區(qū)域因為流動人口多，魚龍混雜而日漸有了臟、亂、差的標簽，區(qū)域發(fā)展反而因為火車站的存在而受到一定程度的限制。

閘北的上海火車站周邊區(qū)域，過去有大量的棚戶區(qū)聚集于此，不少上海人對這里有一些不自覺的“成見”。也許因為這樣的地域觀念影響，中海萬錦城在價格上才會相對低了不少。對于沒有這樣地域觀念的新上海人來說，這就是高性價比的體現(xiàn)。尤其是近幾年上海火車站周邊的棚戶區(qū)幾乎已經(jīng)完全拆除，區(qū)域的居住品質(zhì)早已今非昔比，中海萬錦城為代表的高端住宅更進一步提升區(qū)域生活檔次，而當北廣場北地塊完成開發(fā)時，這里還將會有質(zhì)的改變。