房屋質量有話說

說到建筑質量，英國霍華思·厄斯金設計公司可說是楷模，該公司在2007年致信上海市政部門，提醒外白渡橋設計使用年限為100年，現已到期，請注意維修。對于英國公司，認真與規則是建筑設計中最重要的準則，而我們的建筑公司追求的是建筑工期，對于建筑質量放在了次要位置。

在近期火爆的房產銷售中，普通購房者陷入了極其被動的局面，一個充斥著日光盤的市場，很難讓購房者定下心來挑選比較樓盤，往往能拿到號買到房子就不錯了。

俗話說，蘿卜壞了不洗泥，在追求高速度施工，依靠壓縮工期來提高項目利潤的房地產業，隱藏的問題開始慢慢浮出水面。有的小區交房后，業主群一片祥和，都是討論裝修、購買家具、電器的話題；而有的社區氛圍明顯凝重，一期維權群、二期維權群紛紛成立，聲討開發商的聲音不絕于耳。

當我們想到普通購房者辛辛苦苦花費了畢生積蓄購買一套房屋后，還要為建筑質量耗費無窮無盡的精力，心里不免有些傖然，滲水、裂縫不應該出現在我們的周圍。

滲水，還是滲水

近日上海開始進入梅雨季節，在走訪30家小區中，幾乎8成以上的社區都有滲水問題，老房會漏水，新房也會出現大面積滲水，價值數百萬元的別墅社區也不能逃脫。

徐匯某上百萬平方米社區，a先生家里出現了墻壁大量被腐蝕，墻體脫落的現象；浦西某別墅社區的地下車庫出現積水；松江某社區出現書房“飄雨”的現象。

在裝修公司上門維修的時候，a先生氣憤的和施工人員吵了起來。“當你報修幾個月都無人理睬，當施工人員上門就說’這家在網上投訴了，我們不受理’的話，你會忍的住心中的火氣么？”

在新交房的某小區，業主b女士抱怨窗戶與墻體連接不嚴，窗外的雨水會從窗戶縫隙中滲漏進來，讓屋里濕漉漉的。

業內人士認為，建筑滲水和開發商選用的新穎面磚不無關系，時尚的面磚容易吸水，會導致外墻面吸水，內墻面發霉。當然，防水工程造價是房屋滲水、漏水的最重要原因。有媒體報道稱，建筑工程滲漏率高達80%以上。這個數字沒有得到驗證，

在上海，建筑屋面、地下室防水工程造價多年來一直維持在30～60元/平方米。雖然房價翻了幾番，但建筑防水工程造價一直在低位運行。一般建筑防水工程平均造價占建筑工程總造價的1%～3%，而國外多為8%，日本為10%左右。

業內人士坦言，即使是從事防水工程多年的人，也難以在購房的時候判斷出房屋日后是否會滲水。

目前我國防水工程執行的是5年保修期。2000年1月30日，國務院279號令發布《建設工程質量管理條例》，其中第四十條規定，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏為5年”，工程承包方“對造成的損失承擔賠償責任。”而5年以后，業主可以申請使用房屋維修資金維修。

問題出在哪里呢

建筑質量問題的出現，本身不是技術問題，而是態度問題。如今的房地產市場，處于完全的賣方市場，不管什么樣的房子，都能快速地銷售。購房者也抱著某種僥幸心理，對質量問題選擇了回避的態度。

但是，期房的預售制度本身就埋下了某種隱患，在中國信用制度尚不健全的今天，為一個尚沒有出現的產品付出巨額資金，實在是個很難想象的事情。

在上海，房屋預售要求建筑主體完成三分之二以上才可以銷售，而在外地就沒有這么嚴格，僅僅是片空地，開發商拉上一批銷售員就能大賣。至于未來的房屋質量，則要看開發商的良心了。

某知名房企的維權群中，為××忍無可忍的業主、被××傷害的受害者、急需幫助的××業主、××維權業主等id不時出現，中國漢字的魅力在業主群中得到了淋漓的展現，實在有些苦澀。

從建筑施工的角度出發，建筑工人的管理確實是個難題。工人在乎的是建筑施工速度，因為他們干得越多，賺得越多。在目前大規模房地產開發的背景下，技術工人顯得尤為稀缺。中國的農民工有時候顯得特別頑固，他們不與施工方簽訂合同，往往看重包工頭或者老鄉的口頭約定，操作上的壞習慣更是根深蒂固。有的工程管理人員哀嘆，都說裝修房子繁瑣，項目管理比裝修房要繁瑣一百倍。

為了有效管理，只能通過加強管理，來解決施工中的問題。可是同技術工人一樣，那些有經驗的管理人員數量也不充足。以前，企業通常在每一個施工環節配備一名專業的管理人員，進行質量把關。現在，很少有管理人員是專門監管一個環節的，整個建筑施工過程，不過一到兩名人員監管。施工監理方，因為自身的利益也很難擔當質量“把關人”。在歐洲，房屋質量是個不斷維護監管的過程，房屋每隔10年要進行一次檢查，確保質量達到交房要求。相比之下，國內的監管缺失就太嚴重了。

業內都說綠城集團工程質量好，其實也沒有別的竅門，就是增加工程監管人員。開發商如果在施工環節中安排更多的監管人員，包括對每個工藝流程有明確規定，房屋整體質量肯定可以得到大幅度提升。

可惜，開發商缺乏主動強化監管的動力，主要的原因是目前房屋預售合同對于消費者權益保障不足。目前的預售合同通常規定，房屋只有出現結構性的質量問題，或者說房屋的質量問題影響到購房者居住時，買房人才有可能退房。而對于一般的質量問題，僅僅是以維修費用的一定比例作為賠償。而眼下市場上銷售的很多期房樓盤，甚至連賠償都不給。

預售合同對購房者保障不力，讓開發商不由自主的松懈。從大的監管角度來講，政府和開發商利益趨于一致，中立、公正的政府監管，也會出現短暫的失靈。

開發商的嘗試

對于建筑質量的關注程度，也在逐漸的上升。品牌開發商在這方面都投入了不少的精力。比如說從2008年底開始，萬科開始推廣實施實測實量，從主體工程開始，每一步都做到實測實量。這幾年實施下來，萬科內部考量實測實量的分數逐年增加。但是在第三方做的客戶滿意度調查上，客戶評分并不高，公司認知與客戶認識有著較大的不同。

在市場中，建筑質量好壞公司說了不算，客戶評價才是最終的結果。只有真正讓客戶滿意，才能算得上真正的好房子。

交互評估

萬科集團一方面改進實測實量，另一方面在房屋交付前一個月，請第三方對房屋的觀感質量、實用功能進行數據化的評估，考核到每個公司、每個項目。這被稱為交互評估。集團公司的考評由一張表變成兩張表，測量是在毛坯房施工過程中進行，第三方可以發現所有的問題，包括空鼓、開裂、滲水等常見現象。

第三方評測的表格中，有99個子項，涵蓋了專業驗房以及萬科內部的制度和標準，可以說這張表格可以取代一般意義上的驗房師。把項目的實情告訴給業主，讓業主依照標準來檢測項目，這對一個公司來說確實需要很大的勇氣。令人欣喜的是，絕大多數的業主對于公司的舉措都是稱贊的。

建筑質量“實名終身制”

新疆烏魯木齊逐漸推行建筑質量“實名終身制”。凡竣工驗收合格的房屋建筑，建設單位在建筑物明顯部位設置永久性標牌，標明五方責任主體的單位名稱及負責人名字。一旦出現質量問題，便能在其永久性標牌上找到相關責任人，追究責任。

在第一家實施該要求的小區，上面載明了建設、勘察、設計、施工、監理單位等工程質量責任主體的單位名稱和主要責任人姓名。另外還標注了開工時間和竣工時間。小區共有10棟樓，每棟樓單元門前設置了一塊標牌。

通過這個標牌，政府希望讓業主知道這個房子是哪家單位建設施工，未來如果有質量問題也能投訴。新疆的舉措，讓我想起了曾經的萬里長城，在秦朝重大的工程建設中，每塊磚、每個工具都刻有工匠的姓名，已被追查。古代中國就有了質量管控的意識，為什么現在就不能堅持了呢？

業主質量監督小組

南京綠城集團某項目面向業主、準業主及媒體界、產業界等人士進行監督小組報名，選擇8-10位代表成為項目業主質量監督小組的成員。

公司表示：“建立‘業主質量監督小組’的目的在于著力拓寬項目與客戶間溝通交流的渠道，完善客戶對項目產品和服務品質的監督機制，促進項目產品不斷提高。

誰都知道，立場不同決定看問題的角度不同，業主對于自身項目的質量關注是最高級別的關注。監督小組將自己的意見、建議與開發商和施工單位進行溝通，開發商與施工單位通過業主質量監督小組就施工進度和建筑質量定期向業主進行匯報。這種雙向的互動將促進業主、開發商和施工單位共同進步，確保打造出滿足業主需求的產品。

常說換位思考，真能做到的開發商確實太少。

怎樣選質量好的房子

普通人一般面臨的是漏水、漏電、墻面脫落的問題，雖然不是很嚴重的建筑問題，但也足夠讓人煩惱。為了不被質量問題煩惱，購房者就需要多做一些功課，我相信在詳盡的資料分析基礎上，可以挑選出質量優異的住房。下面，我們就教幾個小招數給購房者。

A 打樁看基礎

一般建筑建造之初，都要進行基礎打樁。耥形基礎多用于高層住宅，地下停車庫多采用箱形深基礎來建成的。

基礎承受了建筑物上所有的荷載，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力傳到地基中，對于基礎的首要要求就是能抵抗住建筑物的不均勻沉降。

我們看到的房屋墻面開裂、樓板變形、屋面滲水等問題很多就是基礎的不均勻沉降，破壞房屋剛度而引起的。基礎和其他的鋼筋混凝土受力構件在房屋建好后我們就能看到。往往有人評價樓盤說，某某樓盤質量最好，因為地基打的深。與之相反，有的樓盤地基打得淺，建筑質量就一般。

對于開發公司來說，基礎建設也是很耗費資金的地方，是否真金白銀的投入，看基礎建設也能看出個大概了。如果買期房的購房者，經常去工地現場跑跑，問問施工工人，就能對房屋品質有個大概了解。

B 滲水看墻體

磚混砌體結構滲水是多層住宅的一個質量通病，所有的建筑質量問題幾乎都和水有關，這是因為建筑中離不開水，水泥澆注、構件銜接都與水脫離不了干系。做的不好，體現在購房者面前的就是開裂、滲水。

外山墻滲水一般發生在樓板頂部，即罔粱與預制空心板搭接部位，因為上海地區刮東南風較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴重。外墻窗框滲水，主要是窗框與墻體之間的聯接不密實，防水性能不好而造成的。墻洞滲水，是施工中留下的腳手架洞沒有封補嚴密而造成的。看房時應該選擇在雨天去觀察外墻的接縫處、墻而有無明顯的水印及霉點。

業內人士一般觀察墻體的水平和垂直墻線是否是直線，在建筑上能做成直線很不容易的，這也是開發商施工水平的重要標志。

C 現場管理看水平

施工現場規范程度是可以用來推測建筑質量的好壞，道理很簡單，管理不好的建筑公司質量管控水平肯定參差不齊。

如果你在一個建筑工地，發現施工現場出入口沒有設置任何企業名稱和企業標識，沒有六牌兩圖（工程概況牌、安全生產、消防保衛、環境保護、文明施工等制度牌和施工現場總平面圖），建筑材料、物料及建筑垃圾隨意堆放，現場臟亂，怎么可能會有一個好的建筑誕生呢？

如果購房者不能進入現場，觀察建筑物上的施工平臺也能看出端倪。比如說腳手架外側安全網、施工層的腳手板、平網等設施是否放置齊全，工程外側小橫桿數量是否足夠，塔吊與架空電線有無防護設施，這些都能說明一些問題。好的施工現場規范，物料堆放整齊，交通通道順暢，建筑物挺拔修長，往往會給你帶來一種美感。

出現問題不要慌

如果你購買的房屋出現了質量問題，你也無須慌亂。不能小題大做，也不應委屈求全，在法律的框架下，大多數問題都會得到很好的解決。房屋質量問題大致可以分為三個等級：主體結構質量問題、影響居住的質量問題和一般質量問題。

（一）房屋主體結構質量問題是指房屋主體結構存在問題無法通過驗收導致不能交付或交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

建筑物的主體工程是建筑物工程的重要組成部分。從技術角度看，所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題，應當視為主體結構存在問題。

最高人民法院民事審判第一庭編寫的《<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>的理解與適用》認為，對“房屋主體結構”應作廣義理解，應當包括房屋的地基基礎工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等。

《建筑法》第六十一條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”這也就是說，房屋交付業主時理論上講必須是主體結構質量合格的。但由于房地產項目竣工驗收中的不規范行為和種種幕后交易，真正交付給業主的房屋仍然可能存在主體結構質量問題。因此法律規定，商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。已收房的購房人有權退房，給購房人造成損失的，開發商應當依法承擔賠償責任。

（二）因房屋質量嚴重影響正常居住使用。 “嚴重影響正常居住使用”應指由于房屋質量問題，嚴重影響購房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

如何判斷嚴重影響正常居住，法律沒有作出具體規定，司法實踐中一般一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決不影響正常居住，那么就屬于一般質量問題，可要求開發商修復賠償損失。如果無法通過維修解決或經修復后仍然存在問題不能正常居住，購房人可以解除合同并要求開發商賠償損失。

（三）一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水、地面空鼓、墻皮脫落等等問題。這些不屬于房屋的主體結構性問題，而屬于非結構性的質量瑕疵，這是允許存在的，也不應視為嚴重質量問題，開發商應當對此予以修復，購房者不能因此拒絕收房并要求開發商承擔逾期交房的違約責任，更不能因此而要求解除合同。當然，如果房屋因質量瑕疵影響購房者實際居住，開發商因修復相應瑕疵而延期交付，其自然應該承擔相應的違約責任。在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題，開發商應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

律師建議

房屋質量糾紛的解決，購房人應該注意在購房和收房階段進行把關。

合同簽訂階段，購房人注意認真閱讀合同中的質量條款，對約定不明確之處進行補充，必要時請先咨詢專業人士，如律師等。合同約定具體而明確才能為后期的維權打下良好基礎。

收房階段，也就是辦理商品房交接入住手續的階段，購房人應當要求開發商出示合格證明。至少應當要求開發商出示由建設、勘察、設計、施工、監理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明。如果開發商不能出示上述文件，就說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。

商品房交付使用后，購房人懷疑和認為主體結構質量存在質量問題，應當積極委托工程質量檢測機構重新核驗。避免單純的空對空地交涉，畢竟是否屬于質量問題需要專業的回答。委托檢測也有成本支出，但確屬主體結構質量不合格的，最終這筆費用將由開發商承擔。但要特別注意的是：委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質。發生爭議后，委托哪個機構來檢測，最好買賣雙方須經協商達成一致。如雙方協商不成，可以申請法院指定檢測機構。

[房屋質量檢測機構]

有資質的房屋質量檢測機構可通過

上海市質量技術監督局 （http：//www.shzj.gov.cn/）

上海市住房保障和房屋管理局下屬上海市房屋檢測中心上海市司法局（http：//www.justice.gov.cn/）等途徑查詢

以下是較為知名的或者較近的幾個

1. 上海房屋質量檢測站

地址：上海復興西路193號2號樓

郵編：200031

2. 上海市建筑科學研究院房屋質量檢測站

3. 上海中測行工程檢測咨詢有限公司（前身為楊浦區建設工程質量檢測站）

地址：民星路250號

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（二）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（三）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

后記：現實中的兩個世界

在購房者心中，房子出現了問題那就是攤上大事了，需要花費無窮無盡的時間精力去處理。而在專業人士的眼中，普通的建筑質量問題算不上什么大事，既然質量管控很難實施，出現些問題也在所難免，只要不出現主體結構的大問題就可以了。

作為業內資深的f先生，他對建筑質量持樂觀的態度。他說，上海的房屋質量不會有太大問題。因為一旦出問題，業主、施工單位、監理單位、質監站都會有責任，保證主體結構的質量這點覺悟大家還是有的，所以影響結構的大問題應該不會出現。有的電視報道，某某建筑減少鋼筋用量，用劣質混凝土等情況現在并不多了。

反而業主在裝修過程中，因為破壞建筑結構而影響了建筑質量的問題屢見不鮮。有的裝修公司，排線管的時候切割地坪，掩埋線管。特別在靠近承重墻周圍，樓板處于正彎矩最大的部位，也能發現裝修公司在大膽操作。這樣的舉動是非常非常危險的，無論對業主還是對樓下業主都是極不負責的！至于敲砸剪力墻、承重墻等情況更是隨處可見，施工單位苦心建設的住宅就在這一點點的舉動中被破壞。

上海做工程施工的g先生也持有類似的觀點。他認為建筑墻壁滲水、開裂不是大問題，建筑結構安全才是核心，在這方面上海建筑結構安全還是有保證的，曾經的蓮花路事件僅僅是個特例。有人說中國的建筑標準低，而造成了建筑質量問題頻出的說法并不正確。一般來說，只要樓板鋼筋到位、混凝土標號到位，符合設計要求，就不會出現質量問題。中國建筑標準是在原來蘇聯的標準上，根據國際要求來進行更新的，起點不算很低。現在很多項目建筑結構是由國外咨詢公司進行設計，更不會出現建筑標準低的情況了。作為一個普通的購房者，想選擇建筑質量好的房屋，最好挑選準現房社區，如果要買期房，只有參照開發公司的以往樓盤質量和總承包單位的施工質量口碑。

其實，業主要求很簡單，出現質量問題的房屋可以得到開發商的妥善解決。但是，一般開發商采取的訣竅就是一個字“拖”。業主藍月憤懣的說，“總是承諾，維修10個月了目前一個沒兌現，維修方案里到處是法律陷阱，就是律師函加上工程部的填空，再加上點外交部的辭令和禮貌用語的大雜燴！”

說到底，建筑質量不是一個技術問題，而是一個態度問題。