旭輝城：遙遠的羅涇火熱的盤

板塊供應現狀

羅涇板塊目前有三個樓盤在售，最早的中星海上御景園是混合型社區，目前主要在售別墅，公寓僅剩142平方米大戶型，均價9500元/平方米，總價135萬元左右，現房在售。旭輝瀾悅灣曾是羅涇第二個商品住宅項目，隨著旭輝瀾悅灣銷售逐漸進入尾聲，一期產品只剩下樓王位置的127平方米戶型。

隨后，2013年4月板塊內出現了另外一個新盤，美蘭金色寶邸。這個位于羅涇鎮上的樓盤，成交的也挺火，究其原因還是總價便宜。在售戶型有60-66平方米1房，98-101平方米2房，均價12000元/平方米，別墅與公寓混合的設置比較符合當地改善性購房者的需求。

6月22日，旭輝城二期正式開盤以后，就在板塊內與美蘭金色寶邸形成了分庭抗爭的局面。這兩個樓盤相距不遠，金色寶邸比旭輝城便宜1000元/平方米，而金色寶邸周圍的配套設施顯然比旭輝城要多，購房者肯定會拿這兩個樓盤來比較。

記者看下來覺得，這兩個盤的營銷模式和目標客戶都存在很大的差別，其實沒有什么可比性。如果是從市區吸引過來的客戶大多是會喜歡旭輝城這種有品牌的精致小區；而當地人的改善性需求一定會選擇位于鎮中心的金色寶邸，雖然記者在看它沒加任何修飾，白墻加深色家具的居家型樣板房有種恍如隔世的感覺，但金色寶邸在當地的消化效果還不錯。在跟金色寶邸的銷售總監溝通的過程中，他毫不避諱地對我們說，作為國企，他們的行事風格不可能那么市場化，造什么樣的房子，定什么樣的價格，做什么樣的營銷都不是他們能決定的，他們也只能是“看菜上飯”。

市場化下的品質樓盤

跟金色寶邸比起來，旭輝城從產品到營銷都更貼近市場，整個產品顯得更為精致。樓盤深知如此大體量的項目要想快速消化除了價格低以外還是要靠產品來征服大家。假如純粹是因為便宜，那一些報著看熱鬧心態來的購房者，在滿足好奇心之后，一定會悻悻地離去，而房子卻還在那里，所以樓盤在產品打造方面必定要能抓人眼球，品質也就當之無愧地代表了目前當地的最高水平。

整個項目以主流的ARTDECO風格貫穿始終，在整個板塊內讓人眼前一亮。以多層電梯洋房為主的產品，打造了相對低容積率的生活環境，而搭配小高層的公寓產品也有效覆蓋了對價格較為敏感的剛需客們。樓盤雖然是小戶型為主，但也做到一梯兩戶，這樣不僅避免了一個樓層的人員眾多，也讓72平方米的小戶型可以南北通透，不必夾在大戶型的中間做不得已的全朝南戶型。

而在銷售造勢方面，旭輝城有在全市范圍內的推廣，通過中介代客，免費班車帶看，市區廣告營銷的多管齊下，讓樓盤在開盤前就引來諸多關注。開盤前一天我們看到售樓處人員都在忙著布置第二天給購房者排隊休息的椅子和帳篷，記者數了一下，大概有4個大帳篷，據說累計客戶已經達到400多組。

“以價換量”的營銷模式

促使旭輝城熱銷的最主要原因自然是價格，樓盤在一期的時候打出了“最低68萬元/套，首付僅需20萬元”的廣告標語，在市場上引來了太多關注。二期開盤依然采取低價的策略，均價13000元/平方米，76平方米戶型可將總價控制在100萬元以內，這樣的價格不單吸引到實實在在有買房需求的人，連那些只是在考慮階段的人都慕名來到樓盤售樓處。

在旭輝城二期開盤的前一天，記者來到售樓處，這里來看房的人絡繹不絕，甚至找不出一個空閑的工作人員帶我們單獨去看樣板房，在等待跟隨看房者一起去樣板間的過程中，記者在售樓處采訪到一位買房人，他說：“我不一定這時候要買房子，只是有這個打算，等我真正要出手估計還早了，來這里就是看看現在100萬能買到什么房子，反正他們公司有看房班車也不用自己走路……”

如此“給力”的價格實在太具誘惑力，也難怪樓盤能夠在短時間內取得如此成績。對買房人來說，在房價高企的市場環境下，這里就像是可以實現自己夢想的一葉綠舟，不管這綠洲是否真的能夠載你靠岸，也終究是讓人充滿了希望。

適銷對路的公寓產品

在戶型設計上，即便是花園洋房的產品類型，依然做到了兩種72平方米的2房，90平方米和106平方米三房，一共四種房型。跟一期產品相比，原來60多的一房沒有了，增加了幾個平方米做成了兩房；原來90平方米的兩房現在做成了三房；137平方米的四房取消了，新開發出一種106平方米的三房兩廳兩衛。整體來說，這樣的戶型設置更符合購房者的市級需求，如今熱銷也主要是“適銷對路”的剛需產品頗得人心的結果。

在參觀樣板房的過程中，記者和隨行同事都對其106平方米三房的房型贊不絕口。在這個大多數人眼里只能勉強做個三房的建筑面積內，旭輝城的產品還有主臥套房設計，實在是令人稱奇，主臥里面的微型步入式衣柜也給人一種夢幻的感覺。

底樓附送花園

很多人，特別是老人、小孩和女人都有一個花園夢，在自家花園種種花、養養狗、曬曬太陽，生活就多了幾份愜意。但如今很多樓盤的一樓都沒有可以走出去的花園，可能是為了以后管理的方便，但這樣一來往往使大家傳統印象里陰暗潮濕的一樓成了被嫌棄的對象。

在旭輝城，一樓附送的花園不僅是客廳走出去的那一小塊，而是你房子的整體面寬有多大，花園的寬度就有多大，實在是一個能把一樓捧為熱賣產品的好主意，而且旭輝城的多層洋房產品注定一樓的采光不會成為大問題。不過，據售樓處人員稱，一樓帶花園的產品價格要稍微比樓上貴。

配套與出行之“困”

和很多低價樓盤一樣，旭輝城在區位上劣勢依然非常明顯。地處羅涇板塊，從郊環外的羅店美蘭湖開車至樓盤約需10分鐘左右，由此可見樓盤地理位置上和市區的距離。此外，整個羅涇地區目前僅三個商品住宅項目，整體的開發程度尚淺，除了羅涇鎮上之外，其他地區多為廠區、農業用地，生活配套幾乎為零，和樓盤一街之隔便是一塊耕地，大片的農業用地在樓盤附近也非常常見。樓盤周邊多為廠房，不過重工業污染倒沒有，近期也沒有大規模的搬遷計劃，短時間內，住戶必然要與這些工廠為鄰。

距離旭輝城最近的生活配套全都集中在距離社區約5分鐘車程靠近羅涇鎮的新川沙路上，有羅涇醫院、好又多超市、郵局等基本生活配套，售樓處宣傳的羅森堡“商務”中心，絕非所謂的“商業”中心，對日常的購物等需求助力不大。

項目附近的公共交通則更為薄弱，去往中心城區的公交線路幾乎沒有，比較集中的公共交通出行配套也都集中于新川沙路上。就目前的情況來說若入住樓盤，那每天的上下班實在是個問題。好在目前樓盤安排了樓盤與軌道交通7號線間的接駁班車，以方便未來業主的出行。不過就記者采訪后發現，很多“看房者”并不太寄希望于僅僅靠這來解決實際問題。“班車你能寄希望的啊，上下班高峰，幾分鐘一班？等死你！”、“收費不收費也是問題，而且即便能方便上下班，萬一有什么急事呢，這附近連出租車都沒有……”這些是買房人現在對于接駁班車的看法。

在售樓處內，記者看到樓盤制作的大幅區位圖“變形”太過夸張，從圖上看旭輝城與美蘭湖就跨一步的距離，共和新路似乎也只跟樓盤相隔一條馬路，整個社區的占地面積也是大的難以想象，記者在此提醒購房者，距離和配套最好還是在買房前去實地走一走看一看。

北區的客戶看過來

在開盤之前，曾有一個熟人向記者打聽旭輝城一樓帶花園的房型單價多少，當我正要質疑她干嘛買那么遠的房子時，她說是單位新來的小年輕想買這里的房子。“剛參加工作的年輕人怎么辦啦，自己沒有積蓄，家里人也不能幫襯，只能買遠郊的房子了，我們單位在大場，自己買輛小車，自駕車上下班還可以的。”這位朋友的同事可能具有買羅涇樓盤購房者的典型特征，工作在北區或者家里人在北區的剛需置業者，除了把眼光往北、往北再往北之外，還有什么選擇呢？

旭輝城如此低價的確“給力”，樓盤的品質也還不錯，戶型面積也恰到好處，但那些選擇買在羅涇的自住客們在未來很長一段時間內都要面對配套和距離問題。羅涇鎮上的配套無疑將會擔負起滿足樓盤日常生活需求的職責，但并不盡如人意的生活設施能否真正讓業主滿意？和樓盤之間的距離又能否被業主接受？這些都將是您，下一個考慮置業這里的人需要考慮的問題。