股市暴跌后，樓市會崩盤？

滬深股市6月24日重挫，滬指跌5.30%報1963點，創近4年最大單日跌幅，自去年12月5日以來再回“1”時代，百點長陰也直逼年前建國底。深成指跌6.73%創出2009年12月8日以來新低，兩市近200只個股跌停。股市暴跌后，下一步會是樓市崩盤、房價下跌嗎？

流動性依舊寬松

從筆者觀察來看，大多數人都持有這樣的一個觀點：無論股市還是房市，漲跌背后一個共同的邏輯：資金供應量。之前房價暴漲最根本的原因是貨幣超發。現在來看，外圍量化寬松退場，內部央行不會再繼續放水。資產價格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會不跌嗎？

但是筆者認為，資金供應量僅僅是宏觀市場基本面的指標，僅能提供一個大概率的判斷，還應該更多參考房企資金面、市場供求關系、利率變化對于成交量的影響等多因素。

從目前來看，從國內環境來看，央行發布的數據顯示，2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標。其中，5月末，廣義貨幣（M2）余額104.21萬億元，同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2013年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格 為10180元/平方米，環比4月上漲0.81%，自2012年6月連續第12個月環比上漲，漲幅比上月縮小0.19個百分點，其中77個城市環比上漲，22個城市環比下跌，1個城市與上月持平。

從以上數據分析可知，2013年1-5月份中國國內M2同比增速為16%左右，資金供應量確實對于房價上漲起到推動的作用。

那么，即使M2 2013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標執行，這仍然表明市場流動性仍然相對寬松，只不過下半年的流動性要明顯比今年上半年要緊張一些。但是，今年總體上穩定的經濟環境以及仍然相對較為寬松的貨幣政策一定程度上使樓市價格不會出現大幅下滑的機會。

大多房企資金面并不緊張

從微觀層面來講，還和房企的資金面有關系。同策咨詢研究中心數據顯示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企業速動比率在0.5以下，盡管部分企業仍然資金面相對緊張，行業整體償債能力較差，如果沒有充裕的現金流回收，資金鏈斷裂的風險加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導致開發商在定價上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

筆者認為，如果要使企業速動比率再回到2012年第三季度的流動性相對緊張的狀況，央行流動性持續收緊的政策至少也需要持續6個月左右的時間，過了這6個月左右的市場過渡期，開發商資金面才可能資金面會出現緊張問題，屆時才會有降價跑量、以價換量的現象。

但是，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年下半年就是收緊的階段，因此，企業資金面緊張與否現在還不能下定論。

從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導致房價上漲，反之，利率上漲導致購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。

當前銀行出現“錢荒”，也就是開發商的開發貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升 ，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內房價會因此上漲。如果這個時間持續超過6個月以上， 由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，理論上開發商讓利才可以激活銷售，因此，房價會下跌。但是，房價下跌的幅度不會太大， 應該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會出現房價下跌的這樣的狀況。

供需關系決定房價

事實上，房價降不降還是得看樓市供求關系“基本面”，總體上一線城市供不應求，二線城市相對健康，三四線城市有供大于求的風險。

以一線城市上海為例，從短期內來看，截止6月23日，一手商品住宅市場基本回歸到去年下半年20萬平方米左右的平均周交易量，市場成交量趨于理性。

從庫存角度來說，截至6月23日，今年上海市商品住宅庫存為955萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬平方米左右來計算，當前市場存銷比降為9.5個月左右，同策咨詢研究中心研究結果表明，當商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價則面臨持續上漲的壓力。而當存銷比持續高于15個月時，房價則面臨持續下跌的壓力。因此，目前來看，存銷比還難說會導致一線城市房價下降。

此外，中指系統數據顯示，2013年5月十大城市住宅均價為17202元/平方米，環比上月上漲1.05%。具體來看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶（主城區）、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內市場表現來看，上半年總體上一線城市供不應求，二線城市相對健康，房價持續上漲，到下半年由于供求關系基本面短期內難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現房價下跌的狀況。

但是，三四線城市則難免會出現供大于求的市場狀況，由于三四線城市大規模造城，大規模的開發導致市場供應量大幅增加，如果短期內沒有辦法去化，則有可能導致供過于求，導致房價出現下跌的風險。

總體來看，由于流動性相對寬松，大多數房企資金面短期內還不太缺資金，以及一二線市場供求關系相對合理性，這些城市在當前還不會出現下跌的風險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現大范圍的“以價換量”的“降價潮”，但是，不排除個別房企由于經營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉不開而導致的局部降價的現象。

從房地產市場政策調控趨勢來看，6月19日，李克強主持召開國務院常務會議，研究部署金融支持經濟結構調整和轉型升級的政策措施。會議研究確定，加大對“三農”和小微企業等薄弱環節的信貸傾斜，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求。

在宏觀經濟“觸底階段”，國務院再次提出支持居民家庭首套自住購房，盡管是老生常談，沒有什么新意，但是，其中透露出當前政策層面的特征及趨勢的三方面信號，筆者認為：

第一、無論政策怎么調整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調控政策唯一不變的話題，政策調整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性；

第二、新國五條細則發布后，其中二手房交易20%所得稅“懸空”，并沒有嚴格執行，和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會有太大變化。

第三、在限購、限貸等政策延期執行的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調控機制出臺爭取更多的時間，這個時間預計在今年年底或明年年初，在這個時間段之前應該不會有特別大的政策出臺。