房地產調控的雷區

地產調控需要從土地財政、金融改革、地區差異和投資環境的全局著手理順，因勢利導，而不僅是簡簡單單的打壓。

最近房產較多的同志們又要經歷數個不眠之夜了，因為國務院發布了“關于繼續做好房地產市場調控工作通知”，調控打壓力度再度升級。作為對之前出臺的“國五條”規則的細化，新通知細則十分嚴苛，并將通過增稅、信貸和監督等多種渠道加強對房地產市場的控制。消息一出，深滬股市急跌，CSI 300指數跌幅打破了兩年以來的記錄，眾多內房股更是紛紛觸及跌停板。牽一發而動全身，房地產市場對資本市場枯榮與共的巨大影響力展示得再明顯不過了。

中央此次對地產市場重拳出擊，很大程度上是因為目前樓價上升趨勢頗有加劇之嫌。根據中國指數研究院（CREIS）的數據，截至今年2月，中國最大一百個城市的平均房價已經9個月連續上漲，其中上海的平均房價在今年頭兩個月比去年同期上漲41%，北京的漲勢也不遑多讓。地產狂熱死灰復燃，這顯然不符合中央將經濟增長模式從投資型向內需型轉型的大計方針。李克強總理表示中國要在2020年前達到小康社會，經濟增長率有7%即可，顯然中央已經徹底否認了過去以地產為代表的投資拉動經濟的主體，轉而追求強調結構平衡和發展質量的增長模式。

中央新一輪地產調控的巨大決心固然可嘉，但中國是個發展極不均衡的大國，明顯不能采取一刀切的方式去整治全國地產市場。雖然中國地產整體漲勢喜人，但是在一二線的大都市和三四線的中小城鎮之間卻存在著明顯的差別。根據中國房產信息集團（CRIC）去冬發表的《中國城市房地產風險排行榜》報告，風險排名前五十名全部是三四線城市。在一二線大都市常年存在著針對中低等收入的人群房源不足的情況，即產能不足；而在三四線城市則存在明顯的供過于求，不少地區的住房庫存需要十年左右的時間才能消化，彌漫著鄂爾多斯般的“鬼城”。因此，中國的地產泡沫到底是指在一二線大都市中中低等收入人群在一房難求的供需博弈下樓價飛升，還是指二三線城市由于供過于求形成的鬼城？在這種情況下，過度圍繞一二線城市制定地產調控措施是很危險的。比如“國五條”提出要增加土地供應，這在一二線大都市很好用，但卻會令三四線城市房產滯銷的問題雪上加霜。

而且房地產是經濟增長的重要動力，打壓動作太猛會令國民經濟傷筋動骨。根據住建部政策研究中心數據，房地產業占中國GDP的比重接近10%，促進了建筑、建材、冶金、化工、輕工、機械、紡織等50多個上中游產業的發展。按國家統計局投入產出模型測算，在中國每100億元的房地產投資，可以帶動國民經濟各部門的產出286億元，其中房地產業自身10.98億元。

房地產還是地方財政收入及債務和影子銀行信貸的主要承載行業。在中國地方政府的可支配收入中，國有土地使用權出讓金是重要組成部分，根據中投證券研究所的數據，2010年，土地出讓金占地方可支配收入27%。在地方政府負有償還責任的債務中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務占23.79%，達到2.55萬億元。另外，房地產業在規模高達3.35萬億美元的影子銀行業務中也占很大比重。

照眼下的形勢，如果中央在地產調控中對不同地區不加區別的采取一刀切的鐵腕手段，很可能令岌岌可危的三四線城鎮樓市崩盤，從而給深陷房地產泥沼的地方債務和影子銀行帶來毀滅性的打擊，處理不當，則中國會有爆發歐豬五國般債務危機的危險。

目前的地產宏觀調控中還有一個值得擔心的地方，那就是過度依賴對需求的壓制，這就好比用堵的方式去治水，解決不了根本問題。在這方面，最辛辣的一招當屬“依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅”，雖然意在打擊投機需求，但也連帶打擊了買房自住者的需求。另外，富裕中國人之所以鐘愛買房投機，其錯不在房市本身，而在于中國投資產品結構的單調，缺乏創新和選擇。房地產占中國家庭財富的比重高達41%，而同樣的比重在美國只有26%，美國家庭還有相當的財富集中在金融證券，股票，企業債券，共同基金賬戶，養老金賬戶等投資產品中。如果中央能夠減少在金融行業領域里的國家壟斷資本主義和對銀行業的嚴格管制，開放資本市場，促進競爭和創新，則中國的富裕階層將有更多的投資渠道供選擇，而不僅僅是擁擠在房地產市場。

地產調控需要從土地財政，金融改革（影子銀行），地區差異和投資環境的全局著手理順，因勢利導，而不僅是簡簡單單的打壓，否則怎么調也走不出“愈調愈漲”的雷區。