“國五條”能抑制房價嗎

主持人　羅燕

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“國五條”能抑制房價嗎

陳寶存　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事

王書城　房地產(chǎn)研究專家

Argument

主持人羅燕

事件回顧

2月20日國務院常務會議確定五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房。這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，調(diào)控政策第五次升級。

兩會召開前夕，國務院出臺“國五條”細則，要求對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，應嚴格按轉讓所得的20％計征。這一細則引發(fā)熱議，有人擔憂20％個稅會轉嫁到房價中，引發(fā)新一輪房價上漲。有人認為進一步加大調(diào)控力度是必要的。

新“國五條”將會給房地產(chǎn)市場帶來什么影響？房價到底會得到抑制還是上漲？本期圓桌聯(lián)合鳳凰視頻《全民相對論》邀請三位專家，共同探討“國五條”及其細則帶來的相關問題。

韓復齡：房價飆漲時代已過去

二手房交易征收20％的轉讓所得稅，這個政策的初衷就是想抑制一下過熱的二手房交易，加大交易成本，但是實際上執(zhí)行起來很難，如果中介和賣房者、買房者串通起來搞成陰陽合同，100萬買的110萬賣，另外再補差價，這種規(guī)定也執(zhí)行不了。這就是上有政策下有對策。

還有一個問題是怎樣核實。比如，原來很多房子是房改房，按照當時的市價，再加上工齡減免，成本是很低的，現(xiàn)在這個房子也漲到很高，這樣原來持有的初始價值怎么算，細則并沒有規(guī)定。還有新買房屋，買房時在銀行貸款，貸款利息、裝修成本算不算？這個方案出來是好的，但是具體執(zhí)行起來難上加難。

我們很多買房需求是剛性需求。國外有個統(tǒng)計，英國平均買房的年齡是37歲，這是靠自己的積累來買的。中國為什么一線城市房價高漲？因為很多學生畢業(yè)的時候，雙方父母共出若干資金作為首付，自己月供。這是靠全家的力量，靠社會資金的流入撐起來的。

支撐房價的還有一個特殊的因素，就是投機型購房。“國五條”中二手房交易所得差價部分要按照20％來收所得稅，如果嚴格執(zhí)行的話，對于持有住房，想投機獲利的人，通過這個杠桿應該會有所影響。

對二套房貸款的利率上調(diào)，貸款的乘數(shù)也下降了，這樣的話會起到資金的杠桿效應。從源頭上來說，還有一點就是政府放開或是鼓勵土地的供應。一個是限制需求，再一個加大供給，達到平緩市場的作用。隨著中國老齡化社會的到來，人口紅利的消失，這些因素會反過來限制房價的暴漲，房價仍然在上升通道，但飆漲的時代已經(jīng)過去。

陳寶存：“國五條”將推漲房價

實際上，國內(nèi)很多保障房是濫竽充數(shù)。北京保障房是在商品房小區(qū)里配了30％左右的保障房，本來樓盤地價是每平米六七千元，加上保障房后一算就是一萬三千元，這樣房價一定會漲到每平米2.5萬—3萬元，會帶動周圍的房價，這一定不能大搞。

還有土地供應，北京四環(huán)以內(nèi)沒有保障房用地，這樣二手房才暴漲。去年的北京二手房銷售竟然達到16萬套，新房反而才十萬套。新房全在五環(huán)以外，十年以內(nèi)不能居住，只能在四環(huán)以內(nèi)租一套房子住。這樣房源少了，房租會漲。新“國五條”給我們帶來的就是新房銷售大漲，租賃價格暴漲。

二手房交易征收20％的轉讓所得稅，五年前就有這種政策，就是利的部分，有一部分的所得稅。為什么執(zhí)行不下來呢？這個評估相當吃力。按照什么評估，需要一個依據(jù)。中國整個的房產(chǎn)情況確實很亂，有各種形式的產(chǎn)權。

這十年調(diào)控政策恰恰是推漲房價的政策，幾乎都是有副作用的政策。2009年是雙緊，銀根地根緊，另外試圖加大供應的時候沒有土地可供應了，這樣能降房價？所以說房價是降一點，暴漲一下，就這么過來的。

王書城：新政未除漲價病因

“國五條”出來，特別是二手房交易征收20％的轉讓所得稅之后，我認為房價可能上漲甚至是飆漲。實際上“國五條”有三個矛頭，第一個是對準了開發(fā)商；第二個是對準了房地產(chǎn)中介，服務機構；第三個是對準了購房者，可能是剛需的，也可能是投資的。

如果要想降低房價，可以從四方面做。第一是土地出讓金。這是地方政府所有的，如果地方政府在土地出讓金方面讓利，那么房價就可能出現(xiàn)下降。但是地方政府從來沒有這么做過；第二是稅費。中國的房地產(chǎn)方面的稅和費加起來有十種之多，是很高的；第三是開發(fā)商的利潤。開發(fā)商是商人，讓利的空間很小；第四是銀行的利率。我們貸款的銀行利率非常高，購房者支出當中利率占了很大的比例。

二手房交易征收20％的轉讓所得稅的依據(jù)是2006年國稅總局的文件，但是這個拿到地方上可操作性不強。現(xiàn)在很多城市賣家都是開到手價，這個稅其實是買家負擔的。

目前階段調(diào)控政策是必要的。我們現(xiàn)在認為房地產(chǎn)市場是發(fā)熱，一個人如果發(fā)熱的話，醫(yī)生應該采取三個層次的治療。第一個層次是物理降溫；第二個層次是對癥治療；第三個層次是去除病因。我們現(xiàn)在的調(diào)控政策處于物理降溫的階段。物理降溫階段有壓制性，但沒有去除房價上漲的根本性病因。那么它力圖靠打壓的方法降低房價是短暫地改變?nèi)藗兊男睦眍A期，并沒有改變市場本身。

□ 編輯 羅燕□ 美編 徐政