濟南：東區(qū)故事——專訪丁豪集團董事長丁信榮

本刊記者│方帥

中國商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場已來到二線城市。一線城市市場相對飽和，競爭非常激烈；三線城市機會很多，但市場的成熟度還有待提高。業(yè)內(nèi)所指紅?；蚺菽蟮旨杏谏虡I(yè)地產(chǎn)；從地域上看，又多集中于二、三線城市。

商業(yè)地產(chǎn)無疑是展示一個城市魅力的最佳空間和舞臺。在有限的空間里面，利用不斷翻新的商業(yè)運營法則，持續(xù)實現(xiàn)土地與空間價值的最大化。但它也是房地產(chǎn)業(yè)中最具難度的細分板塊，從資金、規(guī)劃與定位、運營能力等多方面考量開發(fā)商的專業(yè)實力。如何演繹好個性故事，成為這些城市中商業(yè)地產(chǎn)突圍的關(guān)鍵。

“不溫不火”是濟南商業(yè)地產(chǎn)近幾年的寫照，這個“藍色經(jīng)濟帶”中的省會城市，商業(yè)價值一直被掩蓋。在全運會舉辦、西客站建設(shè)、軌道交通、城區(qū)改造等重點項目帶動下，濟南的商業(yè)價值逐漸凸顯。

濟南目前已逐步形成了以泉城廣場——泉城路為龍頭的核心商圈，和以西市場、洪樓、英雄山等為代表的副商圈以及以濼口服裝城、山大路科技市場、張莊路茶葉市場、北園路家居建材市場、匡山汽車大市場等為代表的專業(yè)化市場。濟南“東拓西進”的發(fā)展戰(zhàn)略，也將為東部新城和西城形成新的綜合性商圈創(chuàng)造條件。

其實，濟南不缺乏商業(yè)土壤。1904年，濟南成為中國當(dāng)時唯一一個不帶任何附加條款的商埠。從地理位置上來看，淄博、濱州、泰安、萊蕪、德州、聊城環(huán)繞在濟南周邊，形成了一個以濟南為中心的省會經(jīng)濟圈，隨著商業(yè)水平提升，成為區(qū)域性商業(yè)中心，濟南的商業(yè)潛力巨大。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：如何評價濟南的房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？

丁信榮：二線城市是大、中型房企和地方龍頭企業(yè)爭奪的地方。中國房地產(chǎn)已經(jīng)走入了下半場，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進程的加快，城市人口購買能力不斷提高，住房的有效需求增加。家庭規(guī)模的小型化、消費觀念的轉(zhuǎn)變、個性化需求的增加都將逐步影響到住房需求結(jié)構(gòu)，小戶型住宅將成為住宅市場中重要的組成部分。而整個中國加快城鎮(zhèn)化腳步的需求當(dāng)中，除了住房之外的投資性住房與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展也是舉足輕重的。一個城市想要發(fā)展，就是要在人口基數(shù)不斷增長的同時，能夠及時地提供人口日常生活消費聚集地，這樣才能真正地實現(xiàn)與一線城市節(jié)奏平穩(wěn)接軌。

一個城市的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)離不開商業(yè)規(guī)劃和布局的引領(lǐng)和指導(dǎo)。規(guī)劃同樣不能忽視空間布局。不少業(yè)內(nèi)人士認為，濟南的商業(yè)要形成多個區(qū)域性商業(yè)中心。應(yīng)該將大型購物中心盡量避開城市核心商圈，在城市的不同方位科學(xué)布點，形成多個商圈或次商圈，與核心商圈遙相呼應(yīng)，多點聯(lián)動，這樣可以帶動城市各個區(qū)域的發(fā)展，緩解交通壓力，實現(xiàn)便捷消費，促進整個城市的商業(yè)共同繁榮，同時在每個區(qū)域要把豐富度做開，這樣商業(yè)才會萬商齊興。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：為何十年前便看好濟南東部？

丁信榮：在這里我不得不提到兩個問題，一個就是會展經(jīng)濟的未來發(fā)展問題，還有就是我國新型城鎮(zhèn)化的歷史使命。

我國的會展業(yè)與改革發(fā)展是同步發(fā)展的，同樣也是城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)飛速發(fā)展的產(chǎn)物，對經(jīng)濟增長的綜合作用凸顯，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力，其自身的發(fā)展與整個經(jīng)濟態(tài)勢的發(fā)展緊密相關(guān)，政府對于會展經(jīng)濟的關(guān)注度正在逐年的增強，這同樣顯示了會展經(jīng)濟對于城市化發(fā)展的重要作用。

“新型城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟增長的巨大引擎”。房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展，一定是符合新型城鎮(zhèn)化需求的企業(yè)和發(fā)展模式會取得競爭優(yōu)勢。

濟南市東部是國務(wù)院批準(zhǔn)的首批國家級高新區(qū)之一。是濟南市對外開放的窗口和重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。濟南高新區(qū)正大力實施“充實提升，開拓發(fā)展”戰(zhàn)略，推進高新區(qū)實現(xiàn)快速跨越發(fā)展，高新區(qū)作為新經(jīng)濟的復(fù)合區(qū)域發(fā)展進程當(dāng)中面臨的問題接踵而來，商業(yè)建設(shè)成為高新區(qū)發(fā)展當(dāng)中的一條軟肋，同樣也是城鎮(zhèn)化過程中的一個正常的現(xiàn)象，快速拉動新型經(jīng)濟復(fù)合區(qū)的商業(yè)發(fā)展便成為了城鎮(zhèn)化進程中重中之重的環(huán)節(jié)之一。

對于濟南東部國際會展中心這塊政府所看重的未來城鎮(zhèn)化核心區(qū)域，其發(fā)展前景有了政策支撐與會展經(jīng)濟的輔助，更會如虎添翼。隨著濟南經(jīng)濟重心不斷地東移，未來的東城將會成為濟南新的政治與經(jīng)濟中心，丁豪廣場將會形成濟南東部的商業(yè)地標(biāo)。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：如何看待新型城鎮(zhèn)化帶來的商業(yè)地產(chǎn)機遇？

丁信榮：在城市的不同方位科學(xué)布點，形成多區(qū)域內(nèi)以多個點為核心共同發(fā)展，才能真正的實現(xiàn)全面、健康、快速、穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展模式，我們看一線城市的發(fā)展進程，不會僅僅將城市最核心區(qū)域作為唯一的發(fā)展動力，而是以城市最核心區(qū)域同步帶動周邊各區(qū)域、各個點共同發(fā)展，從而實現(xiàn)大規(guī)模的城市化進程，加速發(fā)展腳步。

濟南市當(dāng)今的發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)逐漸地從以泉城廣場為唯一發(fā)展核心的模式中走出來，正在實現(xiàn)多個區(qū)域共同發(fā)展。西部片區(qū)正在崛起，我堅信未來將會呈現(xiàn)一幅更加美好的前景，而中部地區(qū)自始至終不斷建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)初具與一線城市接軌的商業(yè)規(guī)模，作為濟南市最先規(guī)劃發(fā)展的東部高新片區(qū)而言，眾多大型企業(yè)的落戶與眾多新增人口的定居決定了東部即將面對一個新的發(fā)展契機，就是由原來單一的辦公、居住區(qū)域發(fā)展成一個新的城市核心片區(qū)，丁豪集團真是看到了這里的潛力，并且致力于將會展片區(qū)打造成為濟南東部的商業(yè)發(fā)展動力核心之一，這是商業(yè)直覺、更是濟南市城市化發(fā)展需要。

丁豪廣場

由山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。占地129畝，總建筑面積32萬平方米，容積率2.8，綠化率30%。丁豪廣場集購物、休閑、娛樂、居住、辦公為一體的城市綜合體項目，是濟南市重點工程，高新區(qū)五大城市綜合體之一，分為五星級酒店、商業(yè)、公寓及公寓式辦公四大功能區(qū)。