新型內生城鎮化進程中的保障房建設與城中村改造

華 偉 賀小林

新型內生城鎮化進程中的保障房建設與城中村改造

華 偉 賀小林

農民從農村走向城鎮，完成城鎮化進程首先要解決的是住房保障問題。當前保障房建設和城中村改造普遍面臨融資難、拆遷難、農民利益保障難和保障性住房的供需匹配難等問題。需要拓展保障房建設中的多源融資渠道，明確農民宅基地的使用權和流轉權，切實保障城中村改造進程中的農民權益以及構建保障房供需信息平臺，進一步推動新型內生城鎮化的發展。

新型內生城鎮化；保障房建設；城中村改造

華 偉，華東師范大學東方房地產學院常務副院長、副教授，華東師范大學商學院房地產系主任；

賀小林，華東師范大學東方房地產學院博士后。（上海 200241）

城鎮化進程是第二、三產業不斷聚集城鎮，農民入城轉化為城鎮人口，從而擴大城鎮規模的一種時代進程。黨的十八大報告指出，城鎮化是擴大內需的最大潛力，要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化道路?！拔覈L期以來在城鄉二元結構下形成的分配格局導致了內需疲軟。而內需的擴大基于依賴的是大眾消費，而不是靠少數富人的奢侈消費?！盵1]新型內生城鎮化更加注重城鎮化在擴大內需方面的內生動力，更注重質量而非數量。其將人的城鎮化作為第一標準，要求賦予進城農民以城市居民的身份和平等的權力，將進城的農民工納入城市社會保障尤其是住房保障體系當中。在當前我國發展進入新階段以及面臨經濟下行壓力的形勢下，研討推進新型內生城鎮化進程中保障房建設與城中村改造所面臨的問題和出路具有十分重要的學術價值和現實意義。

雖然當前我國正處于城鎮化高速發展的時期，但也出現了“半城鎮化”現象?！鞍凑粘Ｗ∪丝谟嬎?，我國目前的城鎮化率是51.3%，但按照戶籍計算，我國目前的城鎮化率只有約35%，二者比例相差 16.3個百分點，半城鎮化人口的規模約 2.2億人?！盵2]現行城鎮人口統計口徑將在城市居住一段時間的農民工也納入城鎮人口范疇，而實際上這一群體普遍處于“就業與戶籍分離，勞力與家屬分離，收入與消費分離、居住與住宅分離”的局面，并由此帶來了城鄉保障待遇差距拉大、就業不穩定與農村空心化、消費受抑制、土地利用效率低等一系列問題。這既影響了城鎮化的健康發展，制約了產業轉型升級和內需擴大，也不利于農村土地的集約利用和農業現代化的發展。因此，實現城鎮化首要解決的是農民入城后的市民化問題，讓“半城鎮化”人群在城鎮能夠享受保障性住房的政策福利。“中國城鎮化的典型特征是政府主導、大范圍規劃、整體推動?！盵3]一方面，需要國家在土地問題上完善征地制度和用地制度，改變征地過程中產生的各種扭曲市場經濟的行為，切實保障農民的基本利益；另一方面，要求政府在推進新型內生城鎮化進程中加大保障房的建設，為農民提供保障性住房及其他福利，使其生活與城市居民生活并軌。

一、保障房建設與城中村改造的創新模式

保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國保障房概念及類型的制度設計主要針對的是城市居民的保障性住房，而沒有根據實際情況針對農村居民制定住房保障計劃。筆者認為應該擴大保障房的覆蓋范圍，保障性住房針對的主體應該是全國所有中低收入家庭，凡符合條件者均可享有。因此，在新型城鎮化的進程中更需要重視對于農民的住房保障建設，對于農民可以采用不同的住房保障模式予以保障。當前我國在農民住房保障方面面臨如下問題：第一，農民的住房產權不明晰，流轉范圍非常有限；第二，農民宅基地配置效率低；第三，農村居民總體經濟實力低于城市居民，各項配套及社會福利較低，因此農民也需要住房保障，改善自己的住房環境。

新型城鎮化背景下各地正在就保障房建設的模式進行政策試點。其中，溫州市的保障房建設與“城中村改造”聯動模式較好地解決了當地農村居民與外來流動農民的住房保障問題，具有明顯的政策價值和借鑒意義。溫州市是我國市場化和城鎮發展最快的地區之一，但近年來卻在經濟社會發展方面動力不足。“為了破解近年來由于體制改革方面滯后所帶來的發展緩慢問題，解決城鄉二元改革滯后所造成的要素市場化程度和配置效率不高，半城市化所導致的社會形態松散狀況等問題”[4]，2012年7月，溫州市政府將城中村改造（包括在建制鎮以上實施的農房改造集聚建設）全面納入保障性安居工程，重點發展公租房，鼓勵和引導各種社會力量參與城中村改造，推動住房保障方式向“以租為主”轉變。[5]“十二五”期間，溫州市保障性住房覆蓋面達到22%左右，完成“1650”大都市主中心城區70%的城中村改造，每年為社會提供不少于1萬套的公共租賃住房。”[6]

從城中村改造項目的進展來看，截至2013年3月底，我國共拆除舊房6457戶、104.12萬平方米；新開工城中村改造安置房6425套、91.53萬平方米；市區續建城中村改造安置房項目116個、903.86萬平方米。[7]溫州市城中村改造建起更加現代化的居民住宅，配備完善的商業、公共服務等基礎設施，大大提升村民的生活質量，讓村民不僅從居住，更從生活的方方面面快速地與“市民”生活接軌，不僅拓展了城市面積，提高了城市化水平，也挖掘出更充分的發展潛力。同時，城中村改造讓農村變為城市，改變其現有與城市發展不和諧的生活環境，促進各方面的發展，有利于統籌城鄉發展。此外，城中村改造使集中規劃更方便，提高了管理效率，節省了用地，利于城市化的可持續發展。

因此，各地可以借鑒溫州的城中村改造模式，在城中村改造過程中由政府建立保障房，此保障房不含土地成本，配套費用減免，用來定向置換農民的宅基地。采用公平的置換模式，向農民提供2～3倍宅基地面積的住房，并允許其優先購買政府提供的保障房，這樣既可以滿足農民的人均居住面積的需求，也可以將多余的房屋進行市場化出租或者市場化銷售。一方面，可以實現農民能選擇出租或者銷售置換的商品房，以此作為農村城市化、農民與城市居民福利接軌的保障。另一方面，可以將農民原來使用的宅基地盤活，使農民進入城市后騰讓出來的承包地和宅基地可以實現農業集約利用和規模經營。也可以進行部分的開發利用。其中商品房的開發土地指標來自于宅基地存量，沒有新占用耕地。例如，一畝容積率為3.0宅基地可以建造2000平米的住房，每平米可以補償800元，即160萬元，3戶農民即可獲補償160萬元的地價，每戶可以獲得約50萬元的補償，按照8萬元與城市居民社保并軌，這樣每戶農民家庭可以補6～7人的城市社保。這樣既將農民的社保與城市居民的社保并軌，又把農村的宅基地變成了城市的一部分，擴大了城市面積，同時農村各項配套設施得以完善，農民生活環境得到提升，農民接軌市民社保的差額也得到改善。同時，農民可獲得出租房屋或銷售房屋的收入。這一城中村改造模式的創新可以將農民原來使用的宅基地盤活，既提供了低價的保障房源，減少開發建設資金投入，又解決了農民居住房的產權不明晰、流轉范圍不寬的難題。

二、現階段城中村改造中面臨的瓶頸問題

當然，任何政策在獲得收益的同時也一定需要相應的政策投入，并承擔相應的政策風險。目前城中村改造中也面臨著一些亟待解決的瓶頸問題，其中最為關鍵的問題包括城中村建設的融資、農民宅基地流轉中的土地利用、土地流轉中農民利益的保護以及保障房供需均衡與分配中資格認定的信息化平臺缺失問題。

（一）保障房建設的融資問題

保障房建設具有任務重、周期長、回報低的特點，因此僅靠政府財政投入的方式很難完全承擔起住房保障建設所需的資金。滿足保障房資金需求，既要加大政府投入，也要創新融資方式。為加快保障性安居工程建設，融資是必須解決的問題，破解資金制約將是推進保障性安居工程的首要工作。傳統保障房建設資金的主要來源包括：第一，各級政府財政補助；第二，地方政府舉債；第三，銀行貸款；第四，住房公積金；第五，土地出讓金凈收益；第六，保險資金；第七，企業直接投資；第八，房產稅。[8]雖然有眾多融資方式，但是在實際融資過程中還是會由于保障房的特殊性而出現融資困難。

溫州市在保障房金融創新過程中推出了政府引導基金，以此來解決融資難題。溫州市積極爭取國家投資、政策性銀行和各類金融機構資金支持，并通過組建市級融資主平臺、發行企業債券、試點公積金貸款、建立政府平臺引導基金等多種方式，從間接融資向直接融資和間接融資并重轉變，拓寬融資渠道，多元化解決建設資金缺口。2012年10月，溫州市農投集團、龍灣區政府、興業銀行溫州分行三方達成組建運作溫州市首只保障房引導基金—“龍興1號保障房股權投資基金”的方案?；鹨劳行陆M建的龍興保障房投資管理中心，專門投向龍灣區瑤溪街道等7個農村保障房項目，項目總投資18.36億元，以解決農村保障房建設項目資本金不足的問題。為了進一步加強城中村改造的資金保障，“溫州市政府又與中信證券、工行、交行、興業、華夏、農行及浦發等銀行，簽訂了一系列的融資意向協議；同時明確市名城集團為溫州市市級保障性安居工程建設綜合融資平臺，并向中國人民銀行總行申請，計劃在中國銀行間債券市場發行總規模達100億元的保障房私募債；另外，為解決各地普遍存在的項目資本金不足問題，在龍灣區成功建立首支保障房基金的基礎上，研究在市級層面建立一支總規模為50億元的保障房專項基金?！盵7]截至目前初步的方案已經基本形成。

由此可以看出，保障性住房建設資金融資方式，正由政府直接主導向政府引導下的商業化運作方式轉變。這是面臨財政支出增加、保障房需求量增大雙重壓力的地方政府的現實選擇。面對農業轉移人口市民化帶來的巨大居住需求，融資方式的改革創新可以提高保障房的市場供給，在城市化發展加速的前提下，是提高社會保障水平的重要措施。

（二）宅基地流轉過程中的土地制度問題

隨著新型內生城鎮化進程的加快，土地制度改革日益顯現出緊迫性。黨的十八大報告提出“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例”，并發出“農民收入增長力爭超過城鎮居民收入”的信號。2012年中央農村工作會議指出，不限制不強制農民承包土地的流轉。對土地征收的補償條文作了較大改動，不僅刪除了“年產值30倍”的硬性規定，同時還增加了對農民住宅和社會保障費用的補償，并首次提出“公平補償”的基本原則。[9]農村土地制度改革會釋放巨大的正能量，大量農民的市民化將騰出更多的農村宅基地，耕地也將會逐步集中于種田大戶或家庭農場手里，此舉對于中國的城鎮化戰略和農業現代化都將意義非凡，但是目前對于農村土地流轉的過程還存在著法律缺失和模糊的問題，城鄉建設用地制度的理解也呈現出多元化和模糊化的特征。

雖然制度經濟學教條的黑板經濟學家提出的 “只要土地確權，自由流轉，將土地私有化并進入市場自由交易，就不僅可以解決三農問題，讓農民一夜暴富，而且因為作為生產要素的土地資源在市場機制下得以流動和有效配置，可以極大地推進中國經濟發展”的觀點已經被學界認為是不可行的。[10]但是在城中村改造具體的政策執行過程中，由于拆遷和土地流轉帶來的困境和執行阻力依然十分巨大，各地打政策擦邊球建立的小產權房往往只能夠實現城郊地區的部分農民的城市化，其利益轉化僅局限于部分靠近城市的農村，這一模式注定是難以持續的，而且這樣的農村建設用地未經國家征收和批準就用于房地產開發是違法的。北京大學國家發展研究院的 “土地制度改革”課題組在就成都市農村集體土地流轉進行調查之后得出結論，合法轉讓權是農民財產性收入的基礎，如何對現行的土地制度進行適度的改革以適應新型城鎮化發展，并最終在農村建立起真正意義上的市場配置資源的機制是當前亟待解決的問題。

（三）土地流轉過程中的農民利益保障問題

在農村宅基地流轉的過程中，地方政府通常處于強勢地位，而分散的農民處于弱勢地位，因此如何在城中村改造的過程中確保農民的利益也是一個十分現實的問題。“當前政府主導的城市化，過度重視城市的生產功能與財富擴張，而排斥了農民的主動參與和對城市化成果的分享。”[11]在各地城市化發展進程中，由于征地拆遷而造成的對農民利益的侵害和群體性抗爭事件層出不窮，在一定程度上影響了城市化進程的健康發展，甚至造成了政府公信力的下降。從理論上來看，地方政府啟動城中村改造的目的除了增加地方財政收入的利益沖動之外，更為重要的是解決農村居民的住房保障和收入增加問題。因此，這一政策本身并不存在著地方政府和農民之間的零和博弈，關鍵在于如何尊重農民意愿，較好地保障農民的宅基地權益，進行公平的置換和土地補償，讓農民也能平等分享到土地增值帶來的收益，而要實現在城中村改造與征地拆遷過程中的公平談判和博弈，則需要實現土地利益主體的平等談判。

在當前小農分散、利益呼聲容易被遮蔽的現狀下，如何在土地流轉的過程中構建起代表農民自身利益的談判組織，避免農民通過上訪、自焚等非正?？範幍氖侄蝸砭S護自身的利益是未來需要解決的一個關鍵問題。“今后需要在地方政府、村集體、農民三者的相互作用中，提高農民在土地增值收益中的分配比例，盡量減少社會矛盾，達成土地管理制度改革的博弈均衡，從而更好促進地方經濟發展和社會穩定?！盵12]

（四）保障性住房的供給與需求匹配問題

保障性住房建成后，如何界定 “保障房”的適用范圍，將有需求的群體納入住房保障范圍，并通過公開透明、公平合理的申請流程將供給與需求匹配起來，是住房保障制度建設中的一個十分關鍵的問題。只有將保障房科學、合理的匹配給符合條件且有需求的居民居住，最大程度地發揮保障房的制度效用，才能夠更好地保障低收入群體如外來農民工的利益，幫助其實現真正 “城市化”。

當前我國各地的保障性住房正處于大規模的建設過程中，對于如何供應這些住房的政策實踐還沒有完全展開，但各地在住房保障信息平臺建設方面滯后的問題卻已經開始凸顯。以往的保障性住房如經濟適用房分配和使用政策中所存在的問題便是前車之鑒。因此，在新型城鎮化背景下的保障房建設和城中村改造應該具有更為系統的頂層制度設計，不僅需要考慮到建設和改造過程中所存在的問題，還需要通盤考慮住房建成后的流轉與匹配問題。目前我國房地產供應市場是一個限制性住宅市場，政府，住宅開發企業和消費者共同博弈下要實現社會福利、企業效益和消費者權益之間的均衡非常困難。“現階段就中國限制性住宅市場的實證研究顯示：限購政策下城市房價漲幅放緩，多數大中城市成交量下降。雖然限制性調控政策取得了一定的效果，但也存在一些局限：限制性政策本身具有階段性和地域性特征，限制性效果有可能偏離預期。”[13]因而，保障房的建設、供給和匹配均衡被寄予厚望，是解決我國城市高房價給城鎮化帶來巨大阻力的治本之策。

三、解決保障房建設與城中村改造問題的出路與政策建議

在當前我國各地保障房建設和城中村改造進程中，融資渠道狹窄，土地流轉權利模糊、農民利益保護不力以及保障房匹配標準和制度缺失已經成為阻礙未來城鎮化進程的瓶頸問題。為了解決這些問題，需要在具體的政策實踐中加強和完善以下幾個方面的工作。

（一）拓展保障房建設中的多源融資渠道

新型內生城鎮化背景下的保障房建設首先需要解決城中村改造的資金問題?！霸诤荛L一段時間內，住房保障遲遲沒有清晰納入政府的公共財政體系，缺乏穩定的資金渠道。也只有少數城市建立了制度性的財政資金供應計劃，這也是為什么各地的保障房建設進展緩慢，覆蓋面狹窄的根源所在。”[14]如何找到一條政府財政投入小、農村居民受益高的政策路徑是當前各地方政府普遍面臨的困境。大部分地方政府采取了土地財政的方式，通過拍賣土地來獲取土地出讓的短期受益，從而籌集城市基礎公共設施建設的資金與城鄉一體化改造的資金。然而，由于可用于出讓的城市用地資源有限，這一政策將面臨難以持續的問題。溫州市政府在保障房建設和城中村改造的進程中與銀行、證券等金融機構合作，建立起市級保障性安居工程建設平臺，通過發展保障房和募債、建立保障房專項基金的創新模式解決了城中村改造的多渠道融資問題。

（二）明確農民宅基地的使用權和流轉權

擴大城市用地的范圍造成了近年來各地方政府的拆遷和造城沖動。然而，這一模式中補償不公帶來了大量的上訪和社會問題，其談判成本過高也壓縮了這一模式的政策選擇空間。一些地方政府默認并允許在城郊利用農民集體用地建設小 “產權房”的方式來讓城郊農民分享城市化帶來的收益，但小產權房未能得到國家法律的承認和保障。當前我國農村宅基地使用權流轉中普遍存在著主體無序易位、收益流失嚴重、收益分配格局錯位等問題。這些問題源于對宅基地產權新實現形式探索不力、農村土地產權制度頂層設計存在缺陷及相關配套制度的不健全的問題。[15]

“農村土地的使用權最終屬于農戶或農民個體，個體化的農地使用權應該受到法律尊重與保障。目前，由于農村土地使用權受到人為的法律約束，農地價值遭到極大貶損，亟須改革中國農村不合理的土地管制主義模式?！盵16]雖然溫州市政府基于迫切希望改造當地農村和城市面貌的目標，已經在很大程度上公平地保障了被置換土地農民的利益，但其用宅基地置換住房和保障的方式依然存在著法律方面的問題，因此，需要完善宅基地的產權體系，明晰農民宅基地的持有產權的法律地位。2012年11月國務院討論通過的 《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》在一定程度上彌補了土地制度流轉補償方面法規不足的問題，未來還需要更高的法律來就土地制度改革進行更為明確的界定?！霸趪栏裾毓芾淼耐瑫r，通過確權登記頒證，還權賦能，允許農村宅基地依法、規范流轉。通過流轉激活城鄉要素市場，提高土地集約利用效率，推動農村宅基地及房屋資產化，保障農民宅基地用益物權，促進農民增收和改善農村生產生活條件。 ”[17]

（三）切實保障城中村改造進程中的農民權益

農民將自身所擁有的宅基地騰讓出來，是進行城中村改造的前提。因此，在政策執行的過程中，應該將保護農民利益放在核心的位置。而不是通過政府強制的方式來剝奪本已處于弱勢的農民的利益，形成地方政府與農民零和博弈的局面。在溫州市的城中村改造過程中，政府非常注重對農民權益的保障。一方面，在公平置換的原則下，實現農村居民宅基地流轉，通過出臺貸款優惠政策的方式保障置換對象的權益，明確安置對象可通過安置協議質押、安置房抵押等方式辦理銀行貸款和住房公積金貸款，解決回購資金不足的困難；另一方面，在宅基地置換過程中切實考慮到居民生活細節問題。對于老人、低收入家庭以及外來戶籍家庭等特殊群體的安置問題進行更為細致的政策規劃和處理。這些政策為城中村改造政策的順利推進奠定了堅實的群眾基礎。

當然，要保護新型內生城鎮化進程中的農民利益，僅靠地方政府的“利益讓步”自覺是不夠的，筆者認為更為重要的是需要建立起農民自身的利益共同體，將分散的農民組織起來參與并優化土地流轉收益分配，形成合理的收益分配格局。值得注意的是，有學者就我國農村土地流轉過程中的規范程度和流轉程序進行了調查。“依據17省調查數據，僅有35.52%的包地大戶或外地工商企業是直接和農民進行溝通而簽訂流轉合同的。村干部參與了60%以上的農地流轉，基層行政權力對于農地流轉的干預程度不可小覷。目前仍有有41.89%的受訪農民表示最初并不愿意將自己的土地出租，而經過基層組織行政權力的干預，最終只有9.47%的農戶得以保留繼續使用自己的土地。”[18]當前土地流轉過程中基層政府所發揮的作用和角色值得反思。

因此，可以考慮完善和修補原有存在的由村民自行組織的村社集體，使其成為村民的利益共同體，切實承擔起為農民利益談判、代言的重任，可以分散村級行政組織在征地過程中對農民利益的“反向侵蝕”，較好地解決土地增值分配過程中農民的弱勢局面。這一模式還可以將部分土地增值收益保留在村社集體內部，既實現了“失地人員無后顧之憂”的征地補償機制設想，又防止了土地食利階層的產生，從而解決了土地增值收益中的兩對矛盾，一是積累與分配之間的矛盾，一是保障失地人員無后顧之憂與形成食利階層之間的矛盾。新集體主義還找回了農村土地集體所有制的政策內涵，有助于化解征地拆遷過程中地方政府與釘子戶的惡性博弈。[19]

（四）建立地方保障性住房的供需信息平臺

在保障房的供給方面，“我國保障房建設任務非常繁重，不僅要依靠中央和地方政府，同時還需要更多房地產開發企業的參與。”[20]在房地產嚴厲調控與保障房建設力度不斷加大的雙重歷史背景下，許多房地產開發企業愿意進入保障房建設開發領域。但由于直接收益比較薄弱，加之面臨諸多政策的不確定因素，目前保障房建設主要還是依靠央企和地方國企。因此，政府應該為房地產開發企業進入保障房領域提供更為完善的配套政策，加大保障房建設和供應能力。

在需求匹配方面，保障性住房建成以后，如何充分實現其保障作用需要制定更為細致和完善的保障住房分配和租賃政策。在保障性住房流轉的政策過程中需要充分吸取以往的保障性住房申請、使用和流轉過程中信息不透明的教訓，建立起保障性住房供需匹配的信息系統，在擴大保障性住房范圍的同時，重點保障農民尤其是外來戶籍農民的住房需求，嚴格審核保障住房的使用資格和條件，杜絕在流轉過程中出現權力侵蝕保障房福利而導致效率損失的現象。

總而言之，“土地具有社會保障的功能，由于宅基地模式伴隨著農民的市民化，將農民與土地逐步分離，故需要對農戶的社會保障做好配套”[21]。在當前農村社會結構加速轉型，城鄉發展加快融合的態勢面前，新型內生城鎮化的道路要求有序地將農業人口轉移到城鎮，實現真正意義上的人的城鎮化。在拓寬保障房概念之后，對于保障房的建設和城中村的改造要有全新的認識，即在不占用耕地的前提下滿足農民的住房需求，優化農村土地配置，為農民提供保障性住房及其他福利，使其生活與城市居民生活并軌。未來的改革中，我國更需要構建以土地制度為核心，以社會保障制度和戶籍制度改革為重點，以就業制度、教育培訓制度和農業產業扶持為基礎的配套政策體系，進一步推動新型內生城鎮化的發展。

[1]曹錦清.擴大內需沒有簡單藥費[J].學習月刊, 2009，（1）.

[2]秦中春.農民進城、政府角色與市場機制：浙省個案[J].改革,2013，（3）.

[3]李強，陳宇琳，等.中國城鎮化“推進模式”研究[J].中國社會科學,2012，（7）.

[4]項繼權,李增元.經社分開、城鄉一體與社區融合——溫州的社區重建與社會管理創新[J].華中師范大學學報（人文社會科學版）,2012，（11）.

[5]仇保興.我國房地產市場調控的難點與對策[J].城市發展研究,2011，（1）.

[6]關于加強保障性安居工程建設和管理的實施意見[EB/OL].http://news.66wz.com/system/2012/07/22/103271707.shtml.

[7]溫州市城中村改造首季度戰報出爐 [EB/OL].http://www.zjjs.com.cn/Data/HTMLFile/2013－04/2 a1c5b3d－1cf7－4edb－9e4e－3bd4ef0eae23/2e77acf8－748c－41aa－bbbb－b84d86139631.html

[8]回建強，蘇文坤.保障房建設資金困局及解決路徑 [J].上海房地，2012，（2）.

[9]李文謙，董祚繼.質疑限制農村宅基地流轉的正當性 [J].中國土地科學，2009，(3).

[10]賀雪峰.建設用地制度改革的邏輯——以成都市城鄉統籌實驗中的土地制度改革為例[J].貴州社會科學,2013，（4）.

[11]蔡繼明,王棟，等.政府主導型與農民自主型城市化模式比較[J].浙江學刊,2012，（5）.

[12]石婷婷.工業化、城市化視角下的農村宅基地改革——以臨海市為例[J].浙江學刊,2013，（2）.

[13]張永岳，楊紅旭.中國限制性住宅市場的經濟學分析[J].學術月刊,2011，（12）.

[14]賈康，劉軍民.優化與強化政府職能建立和完善分層次住房保障體系[J].財貿經濟,2008，（1）.

[15]徐漢明.農村宅基地使用權流轉問題研究——基于武漢市江夏區實地調研的思考[J].經濟社會體制比較,2012，（6）.

[16]張千帆.農村土地集體所有的困惑與消解[J].法學研究,2012，（4）.

[17]于建嶸，石鳳友.關于當前我國農村土地確權的幾個重要問題[J].東南學術,2012，（4）.

[18]葉劍平，田晨光.中國農村土地權利狀況：合約結構、制度變遷與政策優化——基于中國17省1956位農民的調查數據分析[J].華中師范大學學報（人文社會科學版）,2013，（1）.

[19]李元珍，杜園園.新集體主義：土地增值收益分配的新機制[J].貴州社會科學,2013，（4）.

[20]張永岳，謝福泉.房地產企業參建保障房的利益驅動和主要風險[J].科學發展,2011，（11）.

[21]張正峰，楊紅，等.上海兩類農村居民點整治模式的比較[J].中國人口·資源與環境,2012，（12）.

【責任編輯：葉 萍】

F293.31

A

1004－518X（2013）10－0198－06

教育部哲學社會科學研究重大攻關項目“我國房地產稅改革研究”（11JZD017）