溫州市保障性住房發(fā)展探析

張健、涂渺

（國家統(tǒng)計局溫州調(diào)查隊，浙江 溫州 325009）

一、溫州保障性住房保障范圍和目標

（一）保障性住房保障范圍

1.溫州廉租房現(xiàn)行保障范圍。城鎮(zhèn)低保標準2.5倍以下，無房或現(xiàn)住房面積低于人均建筑面積15m2的住房困難家庭。

2.溫州經(jīng)濟適用房現(xiàn)行保障范圍。家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)居民可支配收入標準的60%，無房或現(xiàn)住房面積低于人均建筑面積15m2的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭。

3.溫州限價商品住房現(xiàn)行保障范圍。家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)居民可支配收入標準的1.8倍，人均住房建筑面積低于20m2的城鎮(zhèn)居民家庭。

4.溫州公共租賃住房供應對象。主要是一定時期內(nèi)無力通過市場解決住房問題的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)但不具備買房條件的職工和有穩(wěn)定職業(yè)并已在溫州市居住一定年限的外來務工人員，可以是單身也可以是家庭，均沒有享受過溫州市廉租住房實物配租、經(jīng)濟適用住房和其他保障性住房。

（二）保障性住房規(guī)劃目標

根據(jù)《溫州市人民政府關于加快保障性安居工程建設完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見》（以下簡稱文件），“十二五”期間，溫州市將新建、改造保障性和政策支持性住房共計452萬平方米，計5.76萬套，全市通過保障性和政策支持性住房解決57648戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，累計覆蓋面占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)22%。

二、溫州保障性住房建設規(guī)模測算

根據(jù)文件提出的“十二五”期間溫州市保障性住房建設目標， 結(jié)合2010年溫州市區(qū)居民住戶抽樣調(diào)查資料（以下簡稱2010年住戶資料）測算，溫州市區(qū)符合廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房（市區(qū)戶籍）保障條件的居民家庭總數(shù)約為3.38萬戶。

（一）廉租住房建設亟需擴量

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)人均可支配收入60%以下的城鎮(zhèn)居民住房困難家庭享受廉租住房需要。按照2010年住戶資料測算，符合規(guī)定申請條件的市區(qū)家庭數(shù)占市區(qū)居民家庭總數(shù)的6.9%，約為18000戶。溫州市區(qū)目前已在保廉租住房家庭戶數(shù)為3048戶。兩者相比，缺口尚大，有關部門亟需在解決建設資金、土地供應、低收入資格認定等影響廉租住房建設瓶頸問題基礎上，加快推進廉租住房建設，力爭在規(guī)劃期內(nèi)實現(xiàn)對符合廉租住房申請條件的市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭“應保盡保”。

（二）經(jīng)濟適用房建設規(guī)模不低于67萬平方米

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)人均可支配收入80%以下的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭購買或租賃經(jīng)濟適用住房需要。按照狹義口徑，即經(jīng)濟適用房的保障目標為滿足人均可支配收入60%-80%的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭的住房需求，根據(jù)2010年住戶資料測算，符合經(jīng)濟適用住房申請條件的家庭數(shù)占市區(qū)居民家庭總數(shù)的3.7%，約為9600余戶。因此，按照每戶70平方米的保障標準計算，溫州市區(qū)經(jīng)濟適用房建設規(guī)模應在67萬平方米以上。

（三）公共租賃房建設規(guī)模不低于43萬平方米

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)中等偏下收入住房困難居民、家庭租住公共租賃住房的需要。假設公共租賃房基本滿足市區(qū)人均可支配收入80%-100%范圍，無房或人均住房建筑面積小于15m2的城鎮(zhèn)居民家庭的住房需求，按照2010年住戶資料測算，符合公共租賃房申請條件的家庭占市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭總數(shù)的2.4%，約為6200余戶。因此，按照每戶70平方米的保障標準計算，溫州市區(qū)公共租賃房的建設總規(guī)模應該在43萬平方米以上。

（四）限價商品房建設總規(guī)模在240萬平方米左右

假定限價商品房基本滿足市區(qū)人均可支配收入1.8倍以下，但不具備申請廉租房、經(jīng)濟適用房和公共租賃房的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭的住房需求，按照2010年住戶資料測算，符合限價商品房申請條件的家庭占市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭總數(shù)的10.3%，約為26800余戶。按照每戶90平方米的保障標準計算，溫州市區(qū)限價商品房的建設總規(guī)模應該在240萬平方米左右。

三、溫州保障性住房銷售價格合理性測算

保障性住房具有經(jīng)濟性特點，應在考慮建設成本水平的基礎上，兼顧相應保障對象的實際承受支付能力。按照國際通行慣例，城鎮(zhèn)居民家庭每年用于住房的支出約占其家庭可支配收入的30%左右，或者說居民家庭用6年全部收入購買一套住房是比較合適的比例。考慮到溫州居民家庭收入存在一定隱性，也考慮到溫州不同地段住房價值存在著較大的差異性，保障性住房價格的合理區(qū)間應是保障對象家庭年收入6-10倍。

按照2010年溫州市區(qū)住戶調(diào)查資料計算，經(jīng)濟適用房保障人群的家庭年可支配收入大致在5.5-7.5萬元之間。相對于保障對象的購買能力來說，取收入平均數(shù)6.5萬，房價收入比6-10倍，推算經(jīng)濟適用房總價在40-65萬元之間較為合適。按照每套經(jīng)濟適用房70平方米計算，合理單價區(qū)間在5000-9000元之間。

按照2010年溫州市區(qū)住戶調(diào)查資料計算，限價商品房保障人群的家庭年可支配收入大致在9.5-17萬元之間。相對于保障對象的購買能力來說，取收入平均數(shù)13.5萬，房價收入比6-10倍，推算限價商品房總價在80-135萬元之間較為合適。按照每套限價商品房90平方米計算，合理單價區(qū)間在8000-15000元之間。

四、溫州保障性住房發(fā)展中存在的難點問題

（一）低收入家庭資格認定難

準確定位和核查低收入對象一直是困擾政府部門的難題。溫州民營個體經(jīng)濟發(fā)達，居民家庭收入隱蔽性強，人員流動頻繁，戶籍地與居住地分離情況較為普遍，基層對居民家庭收入情況的審定工作量和難度很大。同時浙江省、溫州市均未能出臺低收入家庭的認定標準和具體操作辦法，直接影響保障房的擴面以及申請、核準工作。如從2009年7月1日起，溫州市區(qū)廉租住房保障范圍擴大到低保2倍以內(nèi)的城鎮(zhèn)住房困難家庭，但受低收入家庭資格認定難問題的困擾，實際只有民政部門認定的低保戶和低保邊緣戶才能申請廉租住房。

（二）保障住房準入審核與退出執(zhí)行難

由于個人收入不透明，也沒有建立跨地區(qū)房產(chǎn)信息、銀行存款信息、車輛信息等聯(lián)網(wǎng)查詢平臺，對保障對象收入、財產(chǎn)審核難度較大。各地房管部門對居民收入的審核難，且僅以一年的收入證明難以真正反映申請者實際狀況。同時，對利用不正當手段騙購、騙租住房保障行為的處罰，對因經(jīng)濟條件改善而不具備享受住房保障條件的強制退出等，缺乏法律法規(guī)層面可具體操作規(guī)定。

五、溫州保障性住房體系建設的幾點建議

（一）建立保障對象檔案信息系統(tǒng)，完善準入審核機制

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，居民財產(chǎn)投資異地化、工作變動頻繁化傾向越來越突出，大量隱性收入難以統(tǒng)計，政府對居民真實收入狀況無法掌握，政府與申請者存在嚴重的信息不對稱是解決住房保障分配公平性的最大難題。因此，政府應建立起透明的居民收入申報系統(tǒng)，同民政、公安、稅務、公積金、房管、銀行、證監(jiān)、車管等部門對接，對申請者的戶籍、房產(chǎn)、銀行存款、股票、車輛等經(jīng)濟狀況信息進行全面核查，按照一宅一檔、一戶一檔的原則將保障房、保障對象信息真實錄入，認真執(zhí)行身份資格認證制度，切實防范和嚴肅查處虛報、隱瞞、偽造個人信息，進行公開接受公眾監(jiān)督，確保住房保障分配給那些中低收入、財產(chǎn)積累少的中低收入住房困難家庭及特定群體。同時，實施保障信息平臺與房屋權(quán)屬登記信息庫無縫跨庫連接，確保正在享受保障性住房的家庭，在購買商品房時，政府能夠及時發(fā)現(xiàn)和辦理退出手續(xù)，否則不能辦理新購商品住房產(chǎn)權(quán)證。

（二）按照保障對象的綜合情況，建立輪候機制，分秩序保障

浙江還處于城市化快速進程中，低收入家庭數(shù)量眾多，在當前的人力、物力、財力制約下，不可能一下子解決大范圍居民的住房問題。根據(jù)住房保障體系層次性的特點，決定了要完成溫州住房保障目標，不可能在很短時間內(nèi)悉數(shù)解決，只能是一個循序漸進的過程。所以，必須制定分級計劃，有步驟、有層次地解決中低收入家庭的住房問題，采取輪候機制，對所有申請人的住房需要程度進行評估和優(yōu)先排序。在評估過程中，不僅僅根據(jù)申請者的家庭收入確定準入條件，還應設置綜合性的指標，如戶籍條件、年齡條件、收入水平條件、現(xiàn)有住房條件、財產(chǎn)條件、在城市已居住時間和其他條件進行評估，申請者可以得到相應的分數(shù)。依據(jù)所得分數(shù)的多少對不同的申請者安排不同的順序，優(yōu)先解決中低收入家庭特殊群體的住房。

（三）健全退出機制，對保障對象家庭情況進行動態(tài)管理

一是健全廉租房、公共租賃房的退出機制。隨著中低收入家庭人員、就業(yè)狀況以及生活水平的改變，會出現(xiàn)不符合住房保障條件而需要退出的情況。定期審查享受住房保障的家庭收入、人口和住房情況，對住房保障對象予以動態(tài)的管理，防止住房保障空置或挪作他用等現(xiàn)象，增加進入退出機制的透明度，做到公平、公正。對不同的享受者（實物配租、租金補貼、租金減免）采用不同的退出措施。二是健全經(jīng)濟適用房退出機制。經(jīng)濟適用房由于存在政府補貼，所以不再屬于單純性的商品房，而是一種準公共住宅，所以在交易時要保證購買者和政府雙方權(quán)益，按照購買時土地和房屋的增值收益比例，回售給政府。這些由政府回購的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房向符合條件的家庭出售，這樣不僅增加了住房保障房源，還對改變目前經(jīng)濟適用房銷售混亂的現(xiàn)狀有積極意義。