賈康：房產稅可“租稅”并舉

文│賈康 財政部財政科學研究所所長

近來在房地產市場普遍回暖的背景下，又有輿論和各界關于房地產調控與房產稅改革的熱議。媒體在注意國家稅務總局總會計師1月14日表示擴大試點還要經過更大范圍的討論之后，也更加重視溫家寶總理1月15日到財政部調研時關于認真研究房地產稅制改革的重要導向。不少媒體人士詢問我如何預計年內房產稅改革擴大試點范圍的舉措。但我只是在研究者的定位上，分析這一改革推進的邏輯，不涉及管理部門所討論的具體時間表問題。

總結一下近幾年我已反復談及的一些相關看法，對這一無可回避的改革任務，我認為可對之提出和強調：第一，我國的房產稅改革只能是漸進的，不要期待很快地一下推到全局，必須允許進一步試驗；第二，房產稅改革應該是堅持只調節高端，若放棄這一要領，實際上改革就無法進行；第三，應推動政府管理部門更開明地披露相關信息，如已進行多年的物業稅模擬空轉的試點等方面的信息；最后，還應積極引導社會各界更多地做理性討論。

從服務全局的角度來討論房產稅改革，有幾個重要著眼點：首先，房地產調控新政怎樣具備應有的長效機制與制度建設方面的貢獻？房地產業和建筑業一定是中國城鎮化過程中的強大發展引擎和動力源，但要嚴防這一支柱產業產生偏差，以及這種偏差造成對全局的負面效應和對業界健康發展形成殺傷力，這是以房地產業的健康發展來服務全局的一個重要目標。

其次，房產稅改革一定要和深化分稅制改革形成密切配套。黨的十八大非常明確地提出加快財稅改革，也非常明確地提出構建地方稅體系，而房地產保有環節的稅種就是地方需要大力培養的未來（哪怕是二、三十年后）地方主力型稅種之一，深化財稅改革必須包含的眼光遠大的重要考慮。

此外，當下從決策層到老百姓人人關心的收入分配方面，房產稅能夠加強調節和有利于化解收入分配格局中和重要環節上越來越突出的矛盾，房產稅具有優化收入分配和財產配置的經濟杠桿功能。

今后很長一個發展階段內，房地產行業仍舊是我國的支柱產業，重要性不言而喻。只是其相關體制的改革需要很大的勇氣，最大的障礙來自既得利益格局的阻撓，而建設制度必須先建框架。

已可以看得很清楚：在住房保有環節無稅的情況下，不僅不利于房地產業的健康發展，也制約全國省級以下財政體制的完善。地方稅體系的構建和其他方方面面的配套改革，都有對稅收方面的要求，已形成了一個愈益明顯的制度有效供給的空缺。房產稅制度的建設是要填補這個空缺的，影響深遠。它是通過提供綜合配套中的一個組成部分，推進全局性的改革。

如果只看到在這兩個試點城市開始的時候，房價沒有明顯的下降就說房產稅改革沒有作用，是頗為表面化的“皮相之見”。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，力度上有意收斂而求減少對社會生活的震動，但即使如此，都可觀察到對商品房市場上高端成交量和價位的沉穩化影響。在兩地試點中，上海是只正面涉及增量，重慶除增量外只是針對存量里面的最高端產品，即所謂的花園洋房、獨立別墅，才有房產稅的調節，而且還給了180平米的起征點。這樣柔性切入之后，已經看到這兩地高端的房地產市場上的價位趨于平穩，這就是調節效應。而且這種平穩還影響了人們的心理預期，預期上的影響今后會有更多的體現。

在實施方案中，上海在基礎稅率上設有0.4%、0.6%兩檔，在這一年度產權房平均價格上再增加一倍的，就是相當于平均價兩倍以上成交的產權房，需要從高按照0.6%的稅率進行征收。就這么一點差別，卻帶來了一個經濟手段，在市場競爭中間引導供求雙方的博弈無形中使市場上的成交價趨向沉穩。從這兩地的試點效果來看，房產稅無疑已帶來了資源配置的優化效應，特別是上海以0.4%的從低稅率把許多買主引向中心區的周邊，產生了過去多年求之不得的土地利用格局優化效果。

稅改第一、二年肯定是要先建框架。在這個框架之下，一步一步會使地方政府的財源潛力進一步表現出來。有人認為，房產稅和民眾在購買70年產權時的土地出讓金有重復征收問題，不少專家學者都將這作為反對房產稅的理由。

土地使用費是地租，在原理上，是國家依據土地終極所有權的經濟權利決定了是地租的收取者。但是在地皮之上的不動產，包括消費住房保有環節稅收，其原理上所相關的權力是政治權力，即國家作為社會管理者憑借政治權利，在立法授權下強制地征稅調節。這兩者之間是可以并行不悖、合理協調的，不是非此即彼、二者只能取其一的關系。關鍵不是重復不重復，而在于重復搭配得合理不合理。中國稅制早已經形成了多種稅、多環節、多次征收的復合稅制，只需討論如何合理地“重復”。

總之，我們很需要作出冷靜的研判：我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即國家憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租；而房地產稅，其性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者（國家）憑借的是社會管理者的政治權力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。至于具體啟動、實施過程中，有必要的話，則可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區別對待，在稅負上作出必要的差異化，調節“出讓金生成機制”前后變化帶來的價位差。