養老地產破局

本刊記者│程磊

1980年，《中國青年》刊登了青年讀者“潘曉”的來信：“時代在前進，可我觸不到它有力的臂膀；人生的路呵，怎么越走越窄，可我一個人已經很累了呀……”

每一個年代青春期的迷惘和熱望，與時代的變革與激蕩息息相關。30多年前迷惘的潘曉如今即將步入老年，在這個時代他將面臨的是：中國飛奔進老齡社會，越來越多的家庭將呈現4個老年人、1對夫婦和1個孩子的“421”結構。老的還未算老，十年后將呈現“8421”結構。90%的80后無法承擔養老之責，潘曉之子自在其列，“養兒防老”成為空話——“養與被養”成為青年潘曉和老年潘曉同樣需要面對的命題。

和現在提出的新型城鎮化是綜合發展需求的邏輯一樣，養老亦是一項集醫療、教育、社交、親情等內容于一體的綜合需求，房地產只是載體。

中國社科院世界社會保障中心主任鄭秉文指出：“社保制度下，我們有公務員、事業單位、城鎮職工基本養老保險、新農保、城鎮居民社會養老保險5大制度，呈現嚴重的碎片化狀態。大而化之，實際上就是2個制度：城市的和鄉村的制度，和城鎮化面臨的挑戰一樣，都是城鄉間的制度鴻溝，是城鎮化推進的障礙。既要應對快速老齡化，又要應對快速城鎮化，如何養老必然面臨改革。”

我國養老保險制度是基于上一代人與下一代人或幾代人群體性老年風險的分攤，目前養老制度的碎片化和不公正非常明顯，參保人對制度的預期普遍缺乏安全感。加之中國正處在持續通脹增長期，考慮到連保險公司的資產在通脹壓力面前都辦法不多，幾十年以后養老金的實際購買力并不樂觀。如果對舉世公認的高儲蓄率國家的收入和儲蓄結構進行仔細分析，就會發現，大部分中國人，無論是收入還是積蓄都難以承受未來為自己養老的負擔。

家庭是中國人最重視的倫理，中國人的傳統幸福觀是：子孫繞膝、四世同堂、合家團圓。綜合以上因素，當下，靠房子養老或通過養老住宅完成子孫繞膝的中國愿望，幾乎成為當代中年“潘曉”的共同打算。

不破不立，城鎮化帶來住房需求，養老制度的改革帶來住房需求的細分。根據北京科技大學經濟管理學院教授趙曉的判斷，隨著城鎮化的推進，中國的住宅市場格局將明顯轉變為供過于求，房地多年的“賣方市場”變成“買方市場”更為確定。傳統的房地產開發都較為單一，但隨著買方市場的形成和人們需求的不斷多元化，以及資源有限性的限制，這種單一地產的開發模式必須向復合地產轉變，房地產市場將更強調多種業態的重組、融合。

從目前地方“兩會”的關注熱點來看，關于養老問題的討論和“養老地產伸手要政策”必將是今年全國“兩會”的之一。從目前顯露出的中央執政思路和地方執行情況來看，綜合已明確的各部委將要陸續出臺的扶持養老產業的政策，作為民生問題的重頭戲、且一直就在社會保障體系內的養老問題，將在2013年出現突破口。而作為“居家養老”的有效支撐，養老地產有在今年破局之勢。