農村房屋買賣需謹慎

□郭秋香 李路平

隨著農村城鎮化進程的加快，農村房屋買賣不斷增多。對于農村房屋引發的一系列問題，由于規定雜亂、理解各異，司法實踐中對這類問題的處理結果往往千差萬別。筆者在這里用幾個案例來提醒廣大農民朋友，在進行農村房屋買賣時，一定要慎之又慎。

案例：2008年農民楊某將自家的宅基地賣給同村村民后外出打工。2013年，村里有一塊魚塘對外承包，楊某決定回村搞養殖。他向辦事處申請宅基地，但辦事處沒有批準，楊某認為自己雖然賣了房子，但還是本村村民，為什么就不能在村里再蓋房呢？

分析：根據我國《土地管理法》和《關于加強農村宅基地管理的意見》等法律法規規定，農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。

農村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私有房屋買賣中大多買房人名義上是買房，實際是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地。農民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得宅基地蓋房子，實際上是農民用無償取得的集體宅基地使用權獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益，是法律法規明確禁止的。

案例：城市居民張某在某村購買一處宅基地，準備拆舊建新，為了避免將來建房時與鄰居發生糾紛，他到當地國土所辦理土地變更登記，國土所工作人員調查清楚后，做出不予受理的決定。

分析：根據《土地管理法》第四十三條第一款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”

國務院1999年出臺了《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發[1999]39號)規定:“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”2004年出臺了《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購買宅基地。”國土資源部印發《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知(國土資發[2004]234號)文件規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

案例：農民趙某夫婦一直在外地打工，由于趙某好賭成性，為還賭債，2012年年初，趙某瞞著妻子徐某回農村老家，以夫妻二人做生意急需用錢為由把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來，當徐某得知房子已經賣給黃某，便以丈夫賣房未經其同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。

分析：法律對于此種情況下賣房效力如何界定，主要看買方是否善意取得。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第十一條第一款規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”