在建工程抵押價(jià)值評(píng)估有關(guān)問(wèn)題的探討

■余炳文

在建工程抵押是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資的主要渠道之一，金融機(jī)構(gòu)對(duì)在建工程的價(jià)值確定常常依賴(lài)評(píng)估機(jī)構(gòu)，與現(xiàn)房或者單獨(dú)的土地評(píng)估不同，專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估時(shí)，面對(duì)的是尚未竣工驗(yàn)收的工程，不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性明顯高于已經(jīng)成形的房地產(chǎn)，需要對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)采取謹(jǐn)慎性的評(píng)估原則。本文從在建工程的評(píng)估對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)勘查、評(píng)估時(shí)點(diǎn)和評(píng)估方法四個(gè)方面進(jìn)行探討，提出在建工程抵押評(píng)估需要關(guān)注的問(wèn)題。

一、評(píng)估對(duì)象

在建工程抵押涉及兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)是在建工程，一個(gè)是抵押價(jià)值。對(duì)于在建工程，在中評(píng)協(xié)《資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范意見(jiàn)》中定義為正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴(kuò)建、改建和大修工程，強(qiáng)調(diào)是正在建設(shè)的工程，說(shuō)明的是一種狀態(tài)。按照住建部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。強(qiáng)調(diào)工程的組成，并說(shuō)明工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用，對(duì)已完工竣工驗(yàn)收或者已經(jīng)完工但尚未驗(yàn)收的工程則不屬于在建工程抵押范疇。

對(duì)于抵押價(jià)值的定義，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)評(píng)估師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在評(píng)估時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，法定優(yōu)先受償款額的范圍為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。第十七條也明確規(guī)定評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提供拖欠的數(shù)額。可見(jiàn)抵押價(jià)值必須明確評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值（公允價(jià)值），同時(shí)要明確法定優(yōu)先受償款，兩者之差才是評(píng)估的抵押價(jià)值。當(dāng)然在建工程的抵押要符合抵押條件，如已經(jīng)辦理了《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額等，法律規(guī)定在建工程抵押貸款額不得用于繳納土地使用權(quán)出讓金，以土地開(kāi)發(fā)為抵押標(biāo)的的非常少見(jiàn)，絕大部分都是在土地出讓手續(xù)和各種證件辦理完畢后，在工程實(shí)體性施工期間所進(jìn)行的貸款。因此，在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的對(duì)象可以歸結(jié)為正在建設(shè)尚未完工的工程，包括新建、擴(kuò)建、改建、遷建工程。

二、現(xiàn)場(chǎng)查勘

在建工程的現(xiàn)場(chǎng)勘查是在建工程評(píng)估的重要環(huán)節(jié)，相比于現(xiàn)實(shí)狀況下的房地產(chǎn)，在建工程具有很大的不確定性，在收集評(píng)估資料時(shí)，除了收集一般的資料外，還要關(guān)注在建工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量、工程款支付、違約和賠償情況等。在建工程涉及各種類(lèi)型的房地產(chǎn)，也涉及不同狀態(tài)下的房地產(chǎn)，需要針對(duì)不同的情況仔細(xì)辨別建設(shè)狀況。

1．施工進(jìn)度。這是確定貸款額度的主要參考指標(biāo)，主要核查施工的進(jìn)度是否與施工計(jì)劃相一致，是否存在賠償和違約的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，經(jīng)常發(fā)生實(shí)際施工進(jìn)度與施工計(jì)劃不相一致的情況，提前或者延誤又涉及到是否能夠調(diào)整，提前的又可能涉及到工程質(zhì)量是否符合要求，延誤的又可能涉及到賠償金，評(píng)估師應(yīng)該準(zhǔn)確界定施工狀況，必要時(shí)可以請(qǐng)施工工程師協(xié)助確定。對(duì)于停工較長(zhǎng)時(shí)間的在建工程，這時(shí)可能不僅涉及到工程款的支付，還可能涉及違約金和賠償金，甚至是工程糾紛的問(wèn)題，通常情況是以各方達(dá)成的有關(guān)協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定處理方式和賠償金額，并從在建工程的評(píng)估價(jià)值中予以扣除。

2．施工質(zhì)量。在建工程施工質(zhì)量是重點(diǎn)核查的內(nèi)容之一，涉及到抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，評(píng)估師應(yīng)該查看原始的施工記錄，如材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)及試驗(yàn)報(bào)告，檢驗(yàn)批、分項(xiàng)工程檢驗(yàn)報(bào)告和分部工程檢驗(yàn)報(bào)告，監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要時(shí)還需請(qǐng)監(jiān)理工程師協(xié)助，以確定施工的質(zhì)量和等級(jí)。

3．工程款支付情況。法律規(guī)范對(duì)墊付工程款有明確的要求，在《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中第十七條明確規(guī)定，評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在評(píng)估時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提供拖欠的數(shù)額。但在實(shí)務(wù)中，施工企業(yè)大都是先為開(kāi)發(fā)公司墊付工程款，到房屋主體完成后進(jìn)行預(yù)售，然后開(kāi)發(fā)公司用預(yù)售款支付工程款。另外施工單位墊付的工程款是否應(yīng)收取利息，拖欠工程款利息從何時(shí)開(kāi)始計(jì)付等問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)真甄別界定。大多數(shù)情況下，承包方處在不利的地位，能夠按時(shí)支付工程款算是順利，同時(shí)，一般拖欠的工程款都沒(méi)有計(jì)算利息，這對(duì)于抵押價(jià)值評(píng)估也存在一定的影響，如果有支付利息的要求，也屬于有優(yōu)先權(quán)的支付項(xiàng)目，在在建工程評(píng)估值中應(yīng)予以扣除，它的大小對(duì)抵押價(jià)值有直接的影響，因此核清工程款及其利息支付是確定抵押價(jià)值的必要條件之一。

三、評(píng)估時(shí)點(diǎn)

在建工程評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選定目前沒(méi)有統(tǒng)一的定論，評(píng)估公司是根據(jù)委托方的要求結(jié)合自己的專(zhuān)業(yè)判斷來(lái)加以確定。目前選擇的時(shí)間點(diǎn)主要有四種：一是抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)日；二是根據(jù)歷史資料，在違約高峰期間選擇一個(gè)日期；三是還款結(jié)束日；四是申請(qǐng)貸款日。在建工程抵押價(jià)值評(píng)估目的是為了確定貸款的基數(shù)，它決定在建工程的業(yè)主能夠獲得貸款的數(shù)額，評(píng)估時(shí)點(diǎn)的選取必須符合有利于實(shí)現(xiàn)抵押貸款的取得和抵押價(jià)值的擔(dān)保。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)日是指取得貸款的日期，以此日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，著重于實(shí)現(xiàn)了的抵押比例。還款結(jié)束日是指抵押人已經(jīng)歸還所欠貸款的日期，是基于還款保證的角度來(lái)考慮評(píng)估時(shí)點(diǎn)，這時(shí)抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)大大降低。違約高峰期間選擇某一日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，把最可能出現(xiàn)的違約還貸日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，是基于在建工程施工階段可能存在的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)考慮的，抵押權(quán)人可以在這段時(shí)間集中關(guān)注還貸情況，以期在抵押人違約還貸時(shí)，對(duì)在建工程折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)的價(jià)值有充分的準(zhǔn)備。申請(qǐng)貸款日則是以申請(qǐng)貸款的日期作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，是基于當(dāng)前在建工程的狀況來(lái)評(píng)估在建工程價(jià)值。四種方法各有特點(diǎn)，實(shí)務(wù)中，把申請(qǐng)貸款日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的情況較多，這是因?yàn)榈盅簷?quán)人希望自己承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小越好，一方面，申請(qǐng)日在建工程的施工進(jìn)度相對(duì)于其他幾種情況是最小的，評(píng)估價(jià)值最低，放貸額最小，風(fēng)險(xiǎn)最小；另一方面，它是以現(xiàn)實(shí)狀況下的在建工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度來(lái)評(píng)估抵押價(jià)值，抵押價(jià)值和貸款比例較易確定，而其他幾種情況都是以未來(lái)在建工程為評(píng)估對(duì)象，需要進(jìn)行預(yù)測(cè)，不確定性較大。因此，基于以上分析，筆者認(rèn)為在在建工程的抵押價(jià)值評(píng)估中，采用申請(qǐng)日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)更為合理。

四、評(píng)估方法

在建工程抵押價(jià)值的評(píng)估最終是要確定價(jià)值的計(jì)量，評(píng)估抵押價(jià)值過(guò)程就是測(cè)算價(jià)值大小的過(guò)程。由于在建工程的特殊性，價(jià)值的評(píng)估相對(duì)于現(xiàn)房的價(jià)值評(píng)估更為復(fù)雜。這里有必要對(duì)在建工程的特殊性進(jìn)行認(rèn)識(shí)，正確認(rèn)識(shí)在建工程的特點(diǎn)是價(jià)值計(jì)量的基礎(chǔ)。

1. 在建工程評(píng)估的特點(diǎn)。本文講的在建工程的特點(diǎn)是相對(duì)于其他類(lèi)型房地產(chǎn)而言，是在建工程特有的現(xiàn)象。其主要的特點(diǎn)體現(xiàn)在：一是工程量的累加性。在建工程是隨著時(shí)間的推移工程不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，工程量是逐步增加的，從而導(dǎo)致其價(jià)值量也是不斷增加的。而一般現(xiàn)房的價(jià)值由于使用過(guò)程的耗費(fèi)，導(dǎo)致其價(jià)值是不斷減少的。二是其使用價(jià)值不確定，交換價(jià)值幾乎不存在。在建工程雖然具有價(jià)值，但其可利用性不確定，使用價(jià)值是以預(yù)期為前提，存在較大的不確定性，而交換價(jià)值是以物的有用性為前提，既然在建工程尚未完工，不具有可用性，交換價(jià)值也就不存在。三是權(quán)屬劃分的不確定性。在建工程只是獲得了土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證書(shū)，但尚未竣工，沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)；同時(shí)，施工方的墊資或者施工實(shí)際進(jìn)度與工程款支付進(jìn)度的不一致，導(dǎo)致權(quán)益劃分的困難。四是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不確定性。工程量的增加并不必然導(dǎo)致在建工程價(jià)值的增加，未來(lái)工程施工的變數(shù)較大，如工程質(zhì)量、工程事故等等，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，而且這種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)往往是致命性的。

2. 在建工程的價(jià)值計(jì)量。抵押價(jià)值的計(jì)量不僅與在建工程的價(jià)值量有關(guān)，還與優(yōu)先受償及處置費(fèi)用有關(guān)，根據(jù)以上分析，扣除的費(fèi)用包括拖欠工程款、各種稅費(fèi)、賠償金及處置費(fèi)用，可能包含土地使用權(quán)出讓金和墊付工程款利息，因此抵押價(jià)值可以表示為：

抵押價(jià)值＝市場(chǎng)價(jià)格－拖欠工程款－各種稅費(fèi)－賠償金－處置費(fèi)用－應(yīng)補(bǔ)繳政府的出讓金－墊付工程款利息

貸款金額＝(市場(chǎng)價(jià)格－拖欠工程款－各種稅費(fèi)－賠償金－處置費(fèi)用－應(yīng)補(bǔ)繳政府的出讓金－墊付工程款利息)×貸款乘數(shù)

貸款乘數(shù)是指貸款額與抵押價(jià)值之比，它根據(jù)放貸機(jī)構(gòu)的規(guī)定執(zhí)行，拖欠的工程款、各種稅費(fèi)、賠償金、處置費(fèi)用、應(yīng)補(bǔ)繳政府的出讓金、墊付工程款利息等可以查閱有關(guān)資料得出，這里關(guān)鍵是要計(jì)算在建工程的市場(chǎng)價(jià)值。在建工程市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估較多地使用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，還有其他一些如形象進(jìn)度法、工程進(jìn)度法、變動(dòng)因素調(diào)整法、預(yù)算調(diào)整系數(shù)法和重編預(yù)算進(jìn)度法等。本文著重介紹成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和工程量法應(yīng)予以關(guān)注的問(wèn)題。

（1）成本法。成本法是在建工程抵押價(jià)值評(píng)估的主要方法之一，它是將在建工程各項(xiàng)客觀合理的投入成本進(jìn)行累加，以此求取在建工程價(jià)值的方法。具體而言就是土地成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利息之和。

在建工程市場(chǎng)價(jià)值＝土地成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息

與通常的成本法相比，這里少了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售階段的費(fèi)用和稅金，有的地方將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷(xiāo)售費(fèi)用列入其中，這種做法值得商榷，原因是在建工程一般很少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)是折價(jià)、變價(jià)或者拍賣(mài)，而這些費(fèi)用非但不能增加在建工程的價(jià)值，而且還屬于優(yōu)先扣除項(xiàng)目，不應(yīng)將其計(jì)入成本當(dāng)中；在建工程開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一個(gè)比較有爭(zhēng)議的項(xiàng)目，從投資者的角度看，如果工程已經(jīng)完工出售，必然可以獲得利潤(rùn)，那么將此利潤(rùn)在工程的各個(gè)階段進(jìn)行分?jǐn)偅谠诮üこ淘u(píng)估時(shí)點(diǎn)按照一定的比例必然可以獲得部分利潤(rùn)，所以按照形象進(jìn)度應(yīng)該計(jì)算部分利潤(rùn)，而有些認(rèn)為，在建工程屬于價(jià)值不確定性大的評(píng)估對(duì)象，不應(yīng)僅從投入的角度看，應(yīng)該從投資產(chǎn)生的效用來(lái)看，投資大不一定效用高，關(guān)鍵看投資能否帶來(lái)效益，在建工程屬于價(jià)值待定的項(xiàng)目，只有在竣工驗(yàn)收之后其價(jià)值才真正體現(xiàn)出來(lái)，這時(shí)才可以說(shuō)投資產(chǎn)生了效益，如果是提前處置，則沒(méi)有利潤(rùn)可言，因此，從這個(gè)角度講，在建工程是不應(yīng)該計(jì)算利潤(rùn)的。

在上述成本法的計(jì)算公式中，稅費(fèi)是指投入階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)，不包含處置、變賣(mài)階段所繳納的稅費(fèi)；利息是投入資金應(yīng)計(jì)算的利息，一般根據(jù)人民銀行同期貸款利率計(jì)算；而土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用與正常成本法運(yùn)用并無(wú)區(qū)別，都是計(jì)算在建工程在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值。

（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是成本法的倒算方法，是將在建工程建成之后的價(jià)值減去續(xù)建期間的投入，并扣除相應(yīng)稅費(fèi)之后的價(jià)值作為在建工程的價(jià)值。用公式表示為：

在建工程市場(chǎng)價(jià)值＝續(xù)建完成后的價(jià)值－取得在建工程繳納的稅費(fèi)－續(xù)建成本－續(xù)建管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

續(xù)建完成后的價(jià)值是指在建工程完工后的銷(xiāo)售價(jià)格，而在建工程繳納的稅費(fèi)、續(xù)建成本、續(xù)建費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息與現(xiàn)房假設(shè)開(kāi)發(fā)法的評(píng)估基本內(nèi)涵是一致的，不同的是這里僅指續(xù)建過(guò)程中的費(fèi)用和利息；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)方在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)繳納的各種稅費(fèi)，與現(xiàn)房的銷(xiāo)售沒(méi)有差別；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)這里指開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程獲得的利潤(rùn)，有的地方將其稱(chēng)為續(xù)建利潤(rùn)，從工程建設(shè)的整個(gè)角度來(lái)看，續(xù)建部分只能獲得續(xù)建期間的利潤(rùn)，在建工程部分的利潤(rùn)應(yīng)該由在建工程整個(gè)過(guò)程分?jǐn)偅珒H從在建工程角度看，它一般是不能獲得利潤(rùn)的，應(yīng)該把開(kāi)發(fā)過(guò)程獲得的利潤(rùn)全部予以扣除。如果采用的是現(xiàn)金流折現(xiàn)法，則不存在投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，而且考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，資本化率（報(bào)酬率）內(nèi)含了投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此在用此方法時(shí)，上述公式就不包括投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，直接用資本化率（報(bào)酬率）體現(xiàn)利息和利潤(rùn)，避免了傳統(tǒng)方法對(duì)利潤(rùn)分?jǐn)偛灰装盐盏膯?wèn)題。

（3）工程量法。工程量法類(lèi)似于成本法，只是成本法趨向于評(píng)估的角度，而工程量法趨向于工程造價(jià)的角度。

在建工程的市場(chǎng)價(jià)值＝土地成本＋稅費(fèi)＋∑各分部分項(xiàng)工程計(jì)價(jià)

在運(yùn)用此方法時(shí)，一般不應(yīng)計(jì)算利息和利潤(rùn)，利息在成本法里被看成是機(jī)會(huì)成本，是資金被在建工程占用后不能用于其他方面的收益損失，實(shí)際上，資金已經(jīng)投入到在建工程，就已經(jīng)形成了在建工程的價(jià)值，在建工程的價(jià)值中就已經(jīng)體現(xiàn)，沒(méi)有必要重復(fù)計(jì)算；利潤(rùn)只有在在建工程完工并竣工驗(yàn)收之后才能體現(xiàn)出來(lái)，沒(méi)有竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)不能交付使用，交換價(jià)值是零。所以利息和利潤(rùn)在這里沒(méi)有必要計(jì)算。稅費(fèi)是在建工程建設(shè)期間繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)之和。各分布分項(xiàng)工程是按照工程造價(jià)中規(guī)定的、按照概算定額、概算指標(biāo)或者工程量清單方法計(jì)算的工程造價(jià)，這里可以分成兩種方法：一種是在計(jì)算各分部分項(xiàng)工程時(shí)將利潤(rùn)包含在單價(jià)中，即所謂的綜合單價(jià)；另一種是在計(jì)算單價(jià)時(shí)沒(méi)有計(jì)算利潤(rùn)，在最后再計(jì)算利潤(rùn)。建議采用后一種方法，并不計(jì)算利潤(rùn)，用完全投入的資金計(jì)算各分部分項(xiàng)的工程價(jià)款，以此作為組成在建工程市場(chǎng)價(jià)值的一部分，這里的完全投入資金是指按照工程的進(jìn)度應(yīng)該投入的資金，而不是實(shí)際支付的工程款項(xiàng)。

綜上所述，在建工程在抵押評(píng)估時(shí)，有關(guān)評(píng)估對(duì)象的分析、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定、評(píng)估方法等都與常規(guī)的房地產(chǎn)評(píng)估存在較大差異，具體評(píng)估時(shí)應(yīng)認(rèn)真分析在建工程的完工進(jìn)度、工程款支付比例、市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，著重注意“在建”的特點(diǎn)，這樣才能評(píng)估出客觀合理的參考價(jià)值。

[1] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，編寫(xiě)． 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法． 中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011．

[2] 2005國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集．北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006 ．

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[6] 王凌云．2005國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集． 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006，第194頁(yè)．

[7] 李娜．2005國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)論文集． 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006，第200－202頁(yè)．

[8] 柴強(qiáng)．房地產(chǎn)估價(jià)(修訂第六版)． 北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008，第351頁(yè)．