別買錯(cuò)了！

媒體的報(bào)道與炒作，又造就了上海一條政策的重申。

日前上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局對(duì)公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式辦公樓等問(wèn)題作出解讀》強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)權(quán)為住宅的酒店式公寓屬“限購(gòu)范圍”，而只有公寓式的酒店及辦公樓才是不被限購(gòu)的。

按照這一《解讀》，上海一部分樓盤(pán)要被列入限購(gòu)范圍。值得一提的是，常常和酒店式公寓混淆的公寓式酒店雖然不在限購(gòu)范圍內(nèi)，但屬于旅館建筑，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。唯一不在限購(gòu)之內(nèi)且可分套進(jìn)行投資的僅有“公寓式辦公”。

有人將此條政策的推出，解讀為上海限購(gòu)政策的收緊。但據(jù)官方表態(tài)，70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓原本就在限購(gòu)范圍之內(nèi)，不存在限購(gòu)收緊之說(shuō)，僅在于重申。且正在提醒購(gòu)房者“別買錯(cuò)了”！

但是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，所謂的“酒店式公寓按照規(guī)定不得分套銷售”這一政策，還有空子可鉆。實(shí)際上，據(jù)調(diào)查顯示，目前“公寓式酒店”分套銷售的情況依舊存在。

“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式辦公”，三個(gè)概念著實(shí)讓人有點(diǎn)暈。厘清這三個(gè)概念對(duì)于投資意義何在？

同時(shí)，一直被稱為投資避風(fēng)港的酒店式公寓是否名副其實(shí)？風(fēng)險(xiǎn)是否存在？熱銷的背后是否存在投資誤區(qū)？

真正酒店式公寓難見(jiàn)

何為酒店式公寓？按上海市房管局定義稱，酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購(gòu)范圍。

在某房地產(chǎn)網(wǎng)站上，輸入“酒店式公寓”可得出116條搜索結(jié)果。記者隨機(jī)選擇了部分房源進(jìn)行詢問(wèn)，多數(shù)的“酒店式公寓”屬于產(chǎn)權(quán)為50年的“公寓式酒店”。因此他們認(rèn)為，其號(hào)稱的“不限購(gòu)”并沒(méi)有什么大問(wèn)題。

中房信研究中心總監(jiān)薛建雄告訴記者，開(kāi)發(fā)商目前對(duì)外銷售的絕大多數(shù)產(chǎn)品，都是公寓式酒店，真正意義上的酒店式公寓反倒占比很少。

據(jù)德佑地產(chǎn)發(fā)布的一份報(bào)告稱，近幾年在上海，向個(gè)人買家兜售70年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的情況幾乎不存在。“當(dāng)前為數(shù)不多的幾個(gè)相關(guān)樓盤(pán)也僅限于市中心，且多為2000年左右的建筑”。

“一般來(lái)說(shuō)，住宅地塊價(jià)格高，商業(yè)地塊價(jià)格低。很少會(huì)有開(kāi)發(fā)商把住宅地塊做成酒店風(fēng)格的產(chǎn)品。”有開(kāi)發(fā)商稱，往往是受地塊條件限制才會(huì)將地塊中的某一部分或者某一棟樓做成這樣的產(chǎn)品。

“公寓式酒店”以及“公寓式辦公”的開(kāi)發(fā)商則更樂(lè)意將項(xiàng)目稱為“酒店式公寓”。因?yàn)檫@樣的口頭宣傳，更能迎合購(gòu)買者的心理需求；真正的酒店式公寓開(kāi)發(fā)商卻通常會(huì)以“精裝小戶型”名號(hào)來(lái)出現(xiàn)。這就造成了目前市面上，酒店式公寓魚(yú)龍混雜的情況。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，因70年產(chǎn)權(quán)的住宅本身就屬于限購(gòu)范圍，無(wú)論營(yíng)銷主題怎么變幻，都無(wú)法改變這個(gè)事實(shí)。從這方面來(lái)講，即使有一些70年住宅產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓在進(jìn)行銷售，這些產(chǎn)品自然是限購(gòu)的，在政策層面不存在收緊與否的說(shuō)法。因此，該條規(guī)定對(duì)于市場(chǎng)不會(huì)有太大影響。

公寓式酒店偷梁換柱

無(wú)論政策前后，“公寓式酒店”買賣依舊正常。

記者在某房地產(chǎn)網(wǎng)上找到被稱為酒店式公寓的“天賜公寓”某套房源，雖稱為酒店式公寓，但其實(shí)際產(chǎn)權(quán)年限僅50年，其房屋性質(zhì)只能定義為公寓式酒店。

有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，雖然此前一直規(guī)定，公寓式酒店不可進(jìn)行分套出售，但開(kāi)發(fā)商可通過(guò)辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的方式進(jìn)行分套銷售。政策出臺(tái)之后是否能夠繼續(xù)辦理，就需要看房產(chǎn)交易中心如何認(rèn)定。

在實(shí)際銷售過(guò)程中，如果政策卡得比較嚴(yán)，那么，操作方有可能會(huì)以長(zhǎng)期租賃合同形式代替產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行銷售，盡管這種操作對(duì)于投資者有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，可以在短期內(nèi)快速回籠資金。

投資此種物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)何在？公寓式酒店的開(kāi)發(fā)商常常會(huì)提供誘人的包租服務(wù)和每年固定百分比的投資率。再加上它會(huì)提供業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，這對(duì)異地投資置業(yè)的人士而言，無(wú)疑會(huì)具有很強(qiáng)的吸引力。

但由于公寓式酒店是一種相對(duì)新興的投資項(xiàng)目，其需要開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的管理投入，這存在相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。投資者一定要慎重考慮。知名開(kāi)發(fā)商一般非常注重企業(yè)的形象，因此挑選知名開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)相對(duì)而言較為靠譜。

此外，投資公寓式酒店應(yīng)該理性對(duì)待投資回報(bào)率。以租金收益計(jì)算投資回報(bào)率，從目前國(guó)外市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率來(lái)看，一般在6%～8%左右。

但就目前中國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，一般低于國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)，在4%～6%左右。如果加上空置期、同級(jí)酒店打折促銷和物業(yè)管理、取暖、水電、上網(wǎng)、有線電視費(fèi)等隱性成本因素的影響，回報(bào)率則更低。

“公寓式辦公”有機(jī)可尋

值得注意的是，從《解讀》中可以看出，唯一一直不在限購(gòu)范圍內(nèi)，且便于投資者進(jìn)行投資的僅為“公寓式辦公”。

規(guī)定表明，公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年；土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準(zhǔn)。

公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售。

據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，2011年至今年7月20日，按照成交面積排名的前十名的辦公類樓盤(pán)，多為公寓式辦公，且均位于外郊環(huán)區(qū)域，這些項(xiàng)目都以酒店式公寓的名義對(duì)外出售。

公寓式辦公產(chǎn)品更多分布于中環(huán)外區(qū)域。以上海嘉定區(qū)為例，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，該區(qū)一手辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)月度供求比在3～6之間，個(gè)別月份高達(dá)8.9。而去年一整年，除12月份外，整個(gè)市場(chǎng)供求比基本在1～3之間。

從整個(gè)嘉定區(qū)市場(chǎng)存量來(lái)說(shuō)，截至7月11日，全區(qū)辦公類產(chǎn)品存量53.4萬(wàn)平方米，占到整個(gè)上海市辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)存量的11%。

張宏偉認(rèn)為，造成這種現(xiàn)象的很重要的一個(gè)原因就是，由于區(qū)域內(nèi)辦公類用地供應(yīng)較大，在這樣一個(gè)非傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的快速回籠，以“公寓式辦公樓”方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷售，以此來(lái)規(guī)避區(qū)域內(nèi)辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)短期內(nèi)供求比過(guò)大、去庫(kù)存化難度增加的問(wèn)題。

專家建議，在政策的支持下，投資者可更多關(guān)注“公寓式辦公樓”市場(chǎng)，一方面可滿足投資者“快進(jìn)快出”的投資需求，一方面能夠緩解市場(chǎng)相對(duì)供給過(guò)剩的現(xiàn)狀。

投資的尷尬

經(jīng)常出差的商務(wù)人士，或者經(jīng)常有時(shí)間去度假的白領(lǐng)，他們住慣了酒店，習(xí)慣了它的便捷，便總想在居住的城市也擁有一套酒店式公寓，無(wú)論是離工作單位較近的CBD，抑或是風(fēng)景如畫(huà)的度假區(qū)。這樣的酒店式公寓的客戶需求一直存在，但是，酒店式公寓的投資并沒(méi)有想象中那么美好。

成交數(shù)據(jù)便可說(shuō)明問(wèn)題，作為“舶來(lái)品”的酒店式公寓20世紀(jì)90年代初從港臺(tái)傳入上海，近年來(lái)一路高歌猛進(jìn)，由繁華市區(qū)迅速向郊區(qū)擴(kuò)展。然而，據(jù)了解，迅速擴(kuò)張的背后卻是部分酒店式公寓尷尬的銷售業(yè)績(jī)，供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)明顯。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，有部分酒店式公寓今年上半年銷售持續(xù)低迷，持續(xù)數(shù)月銷售量?jī)H為個(gè)位數(shù)。位于上海嘉定的平嘉大廈晶鼎于2010年7月25日開(kāi)盤(pán)，推出50平方米酒店式公寓，共計(jì)345套。而網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，截止到今年7月11日下午，剩余117套，占總套數(shù)的40%。

從網(wǎng)上數(shù)據(jù)可以看出，平嘉大廈成交時(shí)間集中在去年下半年。今年以來(lái)，每月銷售均不超過(guò)10套。更有甚者，位于浦東新區(qū)的萬(wàn)富軒，分別于2010年10月、2011年10月推出45～47平方米酒店式公寓共381套。而今年上半年，該項(xiàng)目每月銷售均不超過(guò)2套。

表面上看起來(lái)，前文所述的三類“酒店式公寓”有著戶型小、總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其弊端似乎更加明顯。土地性質(zhì)不同，則使得置業(yè)者的水費(fèi)、電費(fèi)與普通住宅的交付也不相同。

其次，購(gòu)買非住宅類的公寓式酒店不可以落戶口；再者，貸款利率亦不同；如果想要轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)的收取也要高于普通住宅。這些都導(dǎo)致酒店式公寓處境很是尷尬。

值得注意的是，目前有不少年輕自住客購(gòu)買酒店式公寓作為過(guò)渡房。專家提醒，對(duì)于這一類人群而言，切不可盲目出手，應(yīng)充分考量做好功課。對(duì)于舒適度、周邊配套等各方面都應(yīng)考慮完備。

此外，大多數(shù)年輕人購(gòu)買酒店式公寓屬首次購(gòu)房，等到具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力后會(huì)選擇置換，因此在首次置業(yè)過(guò)程中，應(yīng)選擇相對(duì)較好的產(chǎn)品，這也是為置換做好鋪墊工作。

除自住功能外，酒店式公寓產(chǎn)品的整體投資門(mén)檻相對(duì)較低，成為吸引中小投資客的重要原因。但亦不可抱著短期內(nèi)賺取升值差價(jià)并套現(xiàn)的投機(jī)心態(tài)。

商用物業(yè)的交易稅費(fèi)很高，所以一旦進(jìn)入流通市場(chǎng)，將會(huì)大幅壓縮收益空間，因此此類物業(yè)相對(duì)更適合長(zhǎng)期投資者購(gòu)入。