中國后經濟時代的樓市展望

【摘 要】目前，中國房地產產業已經逐步從賣方市場轉變為買方市場，隨著市場經濟的全球化， 2010年的房地產調控級別之高、措施之嚴厲為近年來罕見，強力調控的情況下，樓市交易依然保持高位。2013年是否會延續？作為關系國際民生的基本產業——中國房產業未來的走向將何去何從，值得深思。本文就面臨世界后經濟時代的中國房地產業存在的問題提出了自己的見解，包括房價調控、地產形態、戰場轉變、政策導向和心態調試等。

【關鍵詞】中國樓市；地價；經濟轉變；政策

知識經濟是以知識產業的迅猛發展為基礎的，如果說在農業經濟時代，土地是第一生產要素，在工業經濟時代，資本是第一生產要素，那么到知識經濟時代，知識取代資本成為第一生產要素，即“科學技術是第一生產力”，高新技術產業成為第一經濟支柱。因此所謂后經濟時代是相對于舊經濟時代而言的。它是人類經濟走向更高文明的重要標志。當然，經濟時代是個很籠統的概念，也可以狹義地稱它為知識經濟時代。知識經濟是每一個工業國發展的方向，但同時我們必須認識到知識經濟不是短時間能夠實現的。實際上，后經濟不只說得是經濟，它關乎教育、政治等各行各業，是一個系統。

一、商業地產改變其原有營運形態，以重質為主

由于近些年來，中國經濟逐漸在國際舞臺上占居主導地位，成為第二大經濟體，中國房地產業在其中具有重要的支撐作用。但我國的房地產業也著實存在許多問題，主要是房價飛漲和地產經濟泡沫問題。房價的畸形與異化使得地產業極度扭曲，并同城市化進程相伴隨。

預計到21世紀中葉，我國的城市化平均率將從目前的46.53%增長到75%左右，而一些發達國家的城市化率已達到了70%～80%。我國城市化進程加速是從鄧小平1992年南巡講話之后開始的，距今19年左右的時間，但我國大城市資產價格的泡沫已比較明顯。擁有一套屬于自己的住房是許多人平實的想法，但中國大中城市房價的漲速，卻使房地產業走向了異化或另一極端，使許多家庭擁有一套房子的夢想變得遙不可及。

溫家寶同志在2011年2月新華網在線與網友訪談談到抑制房價時說：“在這里我也想說一點對房地產商的話。我沒有調查到你們每一個房地產商的利潤，但是我認為盡到應有的責任，你們的身上也應該流著道德的血液。”

無論是商業地產還是民宅，在開發商建造的各個階段，都應該堅決保證質量，絕不可以出現“豆腐渣”工程和“爛尾樓”現象。

二、融資趨緊下的房地產金融與并購機會

2011年政府提出要在全國建設保障性住房1000萬套，2012年再建1000萬套，今后總計建3600萬套保障性住房。政府決心控制房價與消除泡沫，使得保障性住房再次獲得發展機會，這是利國利民的好事。

福利分房階段，政府用有形的手在操縱住房供需分配；1998年，中國住房制度改革，價格這只無形的手逐漸在取代了有形的手。經過2009年的極度寬松后，金融環境的趨緊已成為發展趨勢。

“新國八條” 是2011年初出臺的，最值得回味的是第二條：加大保障性安居工程建設力度，努力增加公共租賃住房供應。它旨在維護老百姓的利益。保障性住房與商品房的消費群體完全不一樣，它們屬于兩個不同的市場范疇，重疊性很小。加大保障性住房供應量，解決的是中低檔收入群體的住房問題，這是利國利民的好事。

三、全國二三城市將是未來競爭的主戰場

我們國家地域遼闊，國情復雜，各區域的發展不平衡，中國要用占世界7%的土地養活占世界的21%的人口，除去可用耕地，可開發的土地并不是很多。沿海和內地的經濟發展存在著明顯的差別。

城鎮住房條件不斷得到改善，意味著要把很多農村人口轉移到城市。房地產價格的市場規律將進一步將我國房地產的發展空間推向二、三線城市。因此全國二三線城市將是未來競爭的主戰場。

“金九銀十”歷來是樓市旺季，但在如今嚴厲的調控背景下，2011年樓市不但沒有迎來傳統的“金九”旺市，甚至面臨慘淡收官的尷尬現狀。開發商們想盡策略，逐漸開始向“低價快銷”轉變，前幾年的那種“遇見好房一聲吼，該出手時就出手”的局面將會打破。國家政策的調控下，一線城市房價下跌大幕已經拉開。而商業地產開發商潘石屹在日前接受媒體采訪時表示，住宅價格應該降，因為保障房的影響是巨大的。

在國際經濟形勢復雜多變的情況下，我們需要通過投資和消費大力發展國內經濟。目前，影響我國房地產價格因素是多方面的。但最基本的因素主要有兩個：

1.重大影響：政策對于房地產市場的走向的影響

房價問題在很大程度上更是政策和民生問題，不斷上漲的房價在很多城市受到了人們的廣泛指責，國家為此采取措施打壓房價是必然的。2013年國家即將推出的對二手房交易征收20%的個稅，正是壓制大城市快速上漲的房價，調節貧富不均。

（1）2011年至2013年的幾千萬套保障房。在保持2010年主要調控力度的基礎上，2011年房地產調控是“雙軌制”：一手抓商品房市場調控不動搖，一手抓保障房建設不動搖，而后者被賦予了更重要的使命。

（2）征收房產稅和公積金政策的調整。近期，房產稅成為新“國十條”出臺后民眾和媒體討論的熱點，也成為2013年3月的兩會期間各地代表們的談論焦點，國務院再掀樓市調控風暴。房產稅的最終目標是對增量和存量都要征稅，對存量征稅就是對不動產征稅，意及征收不動產稅。而二套公積金貸款，須滿足人均住宅面積低于28.81平方米。

2.新《婚姻法解釋（三）》的頒布

2011年8月12日，最高人民法院發布了《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》，重點針對婚前貸款買房、夫妻之間贈與房產、親子鑒定等爭議較大的問題作出了解釋，共有19條。

此司法解釋第一次明確了離婚案件的一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。離婚分割財產時將按揭房屋認定為一方的個人財產相對比較公平，如果夫妻一方未經另一方同意而出售夫妻共同擁共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

由于影響中國房地產價格的因素是極其復雜的，目前中國房地產存在的問題也很多，讓我們繼續跟蹤和抓住這些問題，認真研究并逐一進行解決。

參考文獻：

[1]《后經濟時代》，百度網站：http：//baike.baidu.com/view/2475306.htm？pid=baike.box。2012年3月7日閱讀。

[2]陳俊著：《樓市風聲：陳俊解碼房地產投資》，中信出版社2011年版，第3頁。

[3]李玲瑤著：《透視美國，解讀中國——山坡上的中國經濟》，北京大學出版社2010年版，第86頁。

[4]《多個城市房價停漲 專家稱開發商必須堅決降價》，http：//finance.qq.com。2011年9月24日閱讀。

[5]《多個城市房價停漲 專家稱開發商必須堅決降價》，http：//finance.qq.com。2011年9月24日閱讀。

作者簡介：

楊俊，（1971，09-），女，河北政法職業學院財經系講師，會計師，研究方向為會計法學。

閆曉紅，（1973，6-），女，石家莊市住房公積金管理中心會計科，會計師，研究方向為住房公積金會計核算與審計監督。

本文系2011年度河北政法職業學院院級課題，課題編號為：20112006。