海印：商業機會的價值發現者

依靠不斷創新的創造力和強大的執行力，海印股份5年來持續成長。

在國內商業地產界，有一個著名的“海印模式”，其創造者就是位于廣州的海印集團。這家以5000元起家的公司，到今天已經擁有 16家成熟的商業物業，實現了“做一個，旺一個”的商業傳奇。“我們是‘商業機會的價值發現者’，同樣的東西，你發現不了價值，我能夠發現，這才是海印正在做的事情。”其掌門人邵建明公開表示。

資源產業和商業地產在海印股份中扮演了不同的角色：商業地產可以帶來現金流，產生資源收益，資源產業能夠使企業有高增長。其實，在海印股份商業地產、高嶺土、炭黑三個主營業務中，商業地產業務所占比重呈現上升態勢。

自2008年，海印通過定向增發及現金購買的方式注入了海印集團的主題商場及綜合性商業物業開發租賃業務之后，具備穩定現金流、盈利能力較強的主題商場和綜合性商業物業開發租賃業務，使得公司資產質量和盈利能力得到了提高。

據海印股份公布的2009年度業績報告顯示，2009年海印股份實現營業收入8.51億元，其中租賃行業營業收入約4.12億元，幾乎占總營收5成；凈利潤約1.3億元，毛利率高達64.42%。到2010年，其2010年報顯示，商業地產占總凈利潤比重達87％，在營業收入中也占比57％。據2011年報，海印股份商業物業運營、高嶺土、炭黑三塊業務分別實現營業收入11.59億元、2.47億元、4.15億元，占主營業務收入為63.42%、13.55%、22.73%；凈利潤分別為3.78億元、86.47 萬元、782.35 萬元。

海印股份的商業運營模式在國內上市公司中極為少見，公司通過長期租賃或并購有價值提升空間的商業物業，重新進行商業定位和工程改造后，再對外租賃并逐年合理穩定提租，簡單總結就是：租入━規劃建設━租出━盈利。租入與租出間的價格差便是海印股份的主要商業利潤來源。

這種獨特模式，使得海印在面對2008年全球經濟危機時安然度過。在2008年，海印資產注入的11家商場中，除商展中心和番禺休閑外，其他9大商場的物業均為租賃物業。這些商場的盈利模式均比較一致：商場一般以較低的租金與出租方簽訂期限為10-20年的租賃合同。對場地進行裝修后，根據客戶和經營需要對場地進行分割，最終以顯著高于租入單價的價格租賃給中小商戶，較高的出租價與低成本的租入價之間的價差為商場的利潤來源。

其實，海印在商業地產領域一直有所動作。2006年，海印斥資2.83億元收購總統大酒店；2007年總統數碼港開業；閑置10年后在2007年動工的“海印又一城”；2009年承租中華廣場物業。2011年，海印股份在廣東肇慶和廣州番禺區先后拿下了兩塊大面積商業用地， 11月底，海印股份承租國際展貿城項目一期國際名車城，項目定位顯示公司獨特思維：項目一期國際名車城定位于汽車展示、銷售、維護、配件、改裝、體驗等全產業鏈服務平臺，通過引入經營方與消費者對于位置、距離敏感度均較低的汽車主題，巧妙面對了該項目目前區位尚未具備成熟商業氛圍支持生活資料銷售的現狀，同時可以克服全面自建帶來的建設周期久、開發投資大及其給后續經營帶來的折舊攤銷大、培育期長等優點，充分體現了公司獨特的經營思路。

而今，海印股份旗下運營的商業業態多樣化，既有電器城、布藝城等專業市場，也有購物中心等綜合商場，幾乎沒有哪兩個商城的定位是一樣的，這也顯示出海印的商業運營絕非簡單的復制。海印也總結出一套獨有的“海印兵法”：“商業要成功，一定要解決3個問題：第一，消費者為什么要來這里，以及為什么要買。其二，要讓消費者在消費的過程中，認為你的東西物有所值，甚至物超所值。最后，要讓消費者心甘情愿舍近求遠，即使坐飛機也要來，這樣你的要價能力就很強。”邵建明說。

正是依靠企業不斷創新的創造力和強大的執行力，海印在商業地產領域得到豐厚回報。海印公司2012年上半年年報顯示，海印2012年上半年實現營業收入9.61億元，來自物業出租及管理的營業收入為3.65億元。