保利地產(chǎn)：多元化成長

多元化是保利地產(chǎn)這幾年穩(wěn)健快速發(fā)展的重要手段之一。

對于保利地產(chǎn)而言，2006年-2011年是穩(wěn)健快速發(fā)展的5年。

2006年，保利地產(chǎn)在A股上市，依托資本市場，以前所未有的速度踐行全國戰(zhàn)略，實現(xiàn)銷售面積和銷售收入雙重增長，迅速成長為地產(chǎn)藍籌。雖然遭遇了2008年的全球經(jīng)濟危機和中國政府對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控，但保利地產(chǎn)加速實施戰(zhàn)略，全力拓展主業(yè)，不斷規(guī)范管理，實現(xiàn)了“十一五”的完美收官。到2011年時，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)近2000億元。

鑒于公司在一線城市土地儲備越來越少，保利通過舊城改造、概念地產(chǎn)、定向勾地、合作開發(fā)和一級轉(zhuǎn)二級等靈活方式低成本獲取項目，從而補充優(yōu)質(zhì)土地資源，提高儲備項目區(qū)域分布的合理性，保障未來增長。同時，根據(jù)市場的需求和政策導向配置資源，保利地產(chǎn)不斷尋求新的細分市場，一方面進一步加強商業(yè)地產(chǎn)的運營，同時高度關(guān)注行業(yè)新生增長點。

而今，保利地產(chǎn)已經(jīng)形成以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、涉及工程建筑、物業(yè)管理、商業(yè)運營、銷售代理、建筑設(shè)計、會展服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了以普通住宅為主，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)的全產(chǎn)品線，實現(xiàn)了運營利潤多元化發(fā)展。

首先，保利商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境。商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，助力公司業(yè)績提升。據(jù)保利地產(chǎn)2011年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元；同時公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模，全年共實現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場和酒店經(jīng)營等收入超 8 億元。

早在2008年，保利地產(chǎn)已開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)并派高層前往海外考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式，2011年5月，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會上，提出“善居養(yǎng)老計劃”，8月，保利地產(chǎn)與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，按50%：50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。同時，保利首個涉足養(yǎng)老服務(wù)項目的上海“西塘安平養(yǎng)生社區(qū)”，占地面積達10萬平方米。保利地產(chǎn)的想法是無論在戰(zhàn)略層面的資本運作、專業(yè)資源的整合、地產(chǎn)開發(fā)方面的模式探索，以及物業(yè)服務(wù)方面的細化提升，讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為保利地產(chǎn)新的利潤增長點。

除養(yǎng)老地產(chǎn)之外，保利地產(chǎn)利用介入三、四線城市的機會，尋找三、四線城市的地產(chǎn)價值，旅游地產(chǎn)被提上日程，保利地產(chǎn)先后在成都、陽江、東莞等地投資開發(fā)大體量旅游地產(chǎn)項目。據(jù)公開資料，保利在建旅游地產(chǎn)項目達6個，有些項目的規(guī)劃超過了1萬畝。

企業(yè)的發(fā)展離不開資金。融資能力能否跟上發(fā)展速度，是不少房地產(chǎn)商的核心考量。作為成長型企業(yè)，在資金方面，保利地產(chǎn)充分利用了資本創(chuàng)新、金融創(chuàng)新，實現(xiàn)了快速發(fā)展。

保利多元化戰(zhàn)略優(yōu)勢有利于尋求新的利潤增長點，分散風險，這種更可持續(xù)的戰(zhàn)略和模式，具備很好的資產(chǎn)抵押或增信條件。2011年7月6日，保利地產(chǎn)董事會宣布擬發(fā)行規(guī)模不超過40億元的中期票據(jù)，用于保障性住房項目的建設(shè)。一位業(yè)內(nèi)專家認為，中期票據(jù)的發(fā)行成本，相比同期銀行貸款利率要下浮20%左右。對于一些信用高的企業(yè)，發(fā)行中期票據(jù)利率還可能更低；而且中期票據(jù)發(fā)行速度快、流程短，減少了審批環(huán)節(jié)和等待時間，有利于改善公司的融資結(jié)構(gòu)。

另外，據(jù)2011年10月的一份統(tǒng)計顯示，保利地產(chǎn)是通過信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計劃達21款，總共合作的信托公司有16家，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)和最多信托公司合作的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利地產(chǎn)通過信托融資規(guī)模大約在72億-82億之間。另外，作為交通銀行的大客戶之一，交行對保利集團地產(chǎn)板塊綜合授信為120多億元，已貸款100多億元。

在2011年的股東大會上，保利地產(chǎn)又通過了“向保利集團申請借款及擔保”的議案。保利集團同意向上市公司提供分別不超過40億元的借款和擔保支持。

多元化的發(fā)展使得保利地產(chǎn)以高速和穩(wěn)健的姿態(tài)立于行業(yè)之巔。根據(jù)2011年年報，截至報告期末，公司已經(jīng)成為覆蓋國內(nèi)39個大中型城市、總資產(chǎn)近2000億元、年銷售額簽約超700億元的大型房地產(chǎn)集團。