房地產價格調控問題探析

摘要：近年來脫離市場基礎條件的房地產價格呈現出非理性增長，已經成為當前社會的熱點。針對房地產領域出現的問題，國家出臺了一系列相關的宏觀調控政策，其中房地產價格調控是最具有影響力，最關鍵的因素。本文從房地產業的現狀入手，對房地產價格調控進行界定，通過分析目前我國房地產價格調控方面的問題，嘗試提出幾點完善意見。

關鍵詞：房地產價格調控 金融調控 土地使用制度

一、房地產價格調控的界定

房地產價格調控關系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調控政策的落實，是房地產宏觀調控中的一個重要問題。政府對房地產價格的宏觀調控是指房地產價格管理部門依據國家的價格政策，按照市場經濟客觀規律的要求，對房地產價格及其評估進行指導、監督活動（黃河，2005）。房地產價格調控的目標是確定合理的土地價格和住房基準，房地產的銷售價格圍繞基準價格波動，使房地產價格和國民經濟發展水平以及可支配收入的增長水平相適應。

在此，需要明確一個前提，對房地產價格調控的目標并不意味著對房價的控制和打壓。

房地產價格快速上漲是房地產業發展過程中各種深層次問題與矛盾結合的具體表現，其背后包含著城市規劃發展問題、土地出讓和合理發展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風險控制問題等。

二、我國目前房地產價格調控法律制度的缺陷

（一）金融調控措施方面的缺陷

1、 金融調控規范法律位階較低，沒有規定相應的法律責任。我國的金融調控規范大多是以“意見”和“通知”的形式出現，制定主體是中央銀行等各部委，導致這些政策的法律位階較低，調控力度不夠；同時沒有規定相應的具體法律責任，在威懾力和權威性方面大打折扣。

2、 房地產開發建設過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產開發資金成本導致開發商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產市場供應結構性失衡，進而促使房價上漲。

3、 利率變動過于頻繁，金融政策不穩定，也一定程度對房地產價格調控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調人民幣存貸款基準利率，企圖以此來抑制房地產投資過熱的現象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預期的調控目的；由于投資成本增加，開發商采取提高銷售價格的辦法，將開發成本中的融資成本轉嫁給購房者，同時由于住房貸款利率的上調，對購房者也帶來了沉重的經濟負擔。

（二）土地使用制度方面的缺陷

1、 為了規范土地出讓程序，打擊房地產開發企業的囤地行為，使土地審批程序得到規范，國家出臺了各項土地政策，但是一定程度上也降低了房地產開發企業的資金利用效率，從而增加了土地的交易價格。

2、 土地儲備操作不當，導致地價飛漲。政府為了限制土地供應量，并且沒有地價控制計劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實行上限的管理。價高者得，海外投機者天價競拍土地，甚至一些開發商儲備土地升值或者轉讓拍賣土地，必然導致地價飛速攀升，不利于房地產市場的可持續發展。另外，有些實行土地儲備制的城市，操作不當的弊端也對地價造成了影響。

3、 地方政府政策不力或以地生財，與開發商勾結，片面追求經營土地效益，推動了房地產價格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規范，監督不力，在經營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標、假掛牌、假拍賣或者陪標、串標等問題。

三、完善我國房地產價格調控法律機制的思考

（一）完善房地產金融調控制度

提高金融調控法規的層級，盡快出臺高效力等級的法律法規，創造有利于房地產金融業務發展的良好法律環境。此外，成熟的房地產市場需要產品多樣的房地產金融，所以，要加快建立相關房地產金融產品法規，促進房地產信托、抵押貸款保險、抵押債券等金融產品的發展。同時，要強化金融機構的法律責任，對違規違法行為進行嚴厲查處，進而充分發揮金融調控的作用。

利用恰當的信貸政策對房地產價格進行調控。可以根據房地產購買者的不同目的，實行有差別的信貸政策。對中低收入者給予貸款優惠，提高其購買力；而對于投資性、投機性購房者，則實行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經濟負擔。

（二）完善房地產土地使用制度

對土地價格實行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強對土地市場的監管，對違法違規的開發商進行嚴厲懲處，遏制開發商的投機行為，防止其通過囤積土地推高土地價格。嚴格土地“招拍掛”制度，完善經營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產市場分別展開競爭。

進一步強化土地供應管理，根據市場需求，及時調整房地產開發用地的供應結構和總量，控制高檔房地產開放項目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲備制度，使政府真正完全壟斷土地一級市場，加強各地儲備中心和政府間的溝通，協同政府盤活市場土地存量，適當增加土地供給量，通過影響房地產的供給來遏制價格上漲。

從全局和戰略高度出發，重視土地利用規劃的制定和執行工作，充分考慮經濟社會發展對土地的需求，建立綜合指標體系和管理制度，協調好不同行業用地規模。也要加大對違反土地利用規劃的處理力度，對違法占地行為進行嚴厲懲處，使土地利用總體規劃真正得到落實。

參考文獻：

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