論房產稅開征擴征問題

摘要：2012年，稅制改革內容有6項，其中之一即為“研究制定房產保有、交易環節稅收改革方案，穩步推進房產稅改革試點”。 在十一屆全國人大五次會議記者會上，財政部部長謝旭人再次明確表示，財政稅務部門正在研究推進房產稅改革的方案，擬適當擴大試點范圍。說明房產稅改革已被放進2012年財政預算報告的“籃子”里。那么，房產稅到底該不該擴征，擴征的利弊又有哪些？

關鍵詞：房產稅開征 擴征 上海模式 重慶模式 限購令

如今，高房價問題已經成為中國經濟和社會發展的一個重大絆腳石，民眾的情緒正在蔓延，我們擔心房價會繼續上升，有新一輪大漲或是暴漲，這樣會出現嚴重的社會問題。為此，國家出臺了幾項政策，房產稅就是較敏感的一項。房產稅是一個比較小的稅種，它不是財政的主要稅源。所謂房產稅，就是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房產所有人或經營人征收的一種財產稅。自2011年1月28日起，我國房產稅試點有上海和重慶兩種和房產稅有關的模式。

在此我們均以比較清晰的案例解釋上海模式和重慶模式：

1、上海模式：上海2010年全年新建商品住宅均價達22261元/平方米，兩倍均價約為45000元/平方米，按照規定，小于45000元/平方米，稅率為0.4%；大于45000元/平方米，稅率為0.6%。如果以上海本地三口之家原來已擁有一套150平米的住房，現又新購一套110平米的住房，均價30000每平方米，則其年納稅額為（150+110-60*3）*30000*70%*0.4%=6720（元/年）。

2.重慶模式：首先，2011年上兩年度重慶主城九區新建商品住房成交均價的2倍為9941元/平方米。即今年房價超過9941元/平米的住房將進入收稅范圍，到1.5萬元/平方米就是三倍，就是1%的稅率，如果到2萬元/平方米，就是四倍，為1.2%。一戶家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平米，交易單價為16000元/平方米，其年納稅額為（400-180）*16000*1%=35200元；假設這個家庭在2011年1月28日之后，新購了一套符合扣除免稅面積的應稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價為10000元/平方米，則其年納稅額為（180-100）*10000*0.5%=4000元/年。

我們會發現，重慶模式會比較難實行。對“增量”征稅，而不是家家戶戶都要繳納房產稅，\"重慶模式\"工作量太大，連小別墅都要征稅，很多人心里會接受不了，\"上海模式\"執行難度就小一些。目前，國務院已經明確表示，我國肯定會擴大房產稅試點。房產稅試點將以何種模式開征房產稅的問題，業內人士稱會以上海為范例開征房產稅。

總結開征房產稅的好處，我認為有三個。一是要打壓高房價問題。稅收確實能夠對交易價格產生影響，特別是對處于保有階段的房產開征稅收后，會降低業主繼續保有房屋的愿望。但是，要實現這個目標必須有一個前提條件，這就是商品房的供求基本平衡，甚至供大于求，其實在這種情況下即使不收稅，房價也會出現下跌。然而，我國房地產市場的情況顯然并非如此，以城市化帶動的對商品房的剛性需求日趨旺盛，而由于可供房地產開發的土地增量有限，這決定了商品房市場的供求關系不可能因為增加稅收而得到改變，賣方、出租方完全可以把稅收成本轉嫁給買方、租賃方，這反而可能推動房價進一步上升。二：可以調節貧富分化。如今商品房有增值的力量很強大，使持有房子的老百姓擁有不小的財富。房屋使得我們國家的財富分化重新完成了一次分配。未來如果普遍開征，有望成為地方政府財政收入的重要來源，能有效打破高度依靠土地財政的格局，會有利于抑制地價的快速上漲由于富人的各種逃稅避稅及其他一些隱瞞財產的方法，再加上對富人的稅收過寬過低，個人所得稅“劫富濟貧”的功能基本喪失。而稅務部門又找不到能夠讓真正的富人多繳稅的可行辦法。這也是中國社會貧富差距越拉越大的主要原因之一。三：征收房產稅，有利于運用稅收經濟杠桿，促進加強對房屋的管理，提高房屋的使用效益，有利于控制固定資產投資規模和調節收入。財政部表示：征收房產稅有利于調節居民收入和財政分配，也有利于健全地方稅體系，促進經濟調整及土地節約集約利用

那么，有了房產稅，限購令是不是該下臺了？限購令針對的群體是意欲購房的外地炒房團、本地多房戶為主的投機者，它的直接目的是抑制投資、投機性購房，優先保障當地群眾及無房群眾的住房需求，簡而言之其目的便是不讓一些人購房，這樣就導致全國房價上漲勢頭得到初步抑制，商品房及住宅銷售價與前一年幾乎持平，房地產市場需求低迷，房價上漲幾乎沒有可能；從期限上來看，限購令是用以應對過熱的住房市場而采取的措施，受環境制約，當住房市場價格回歸理性之時，其也將退出歷史舞臺。雖然然住建部已經明確表態，要求限購政策暫不退出房地產調控。但從長遠來看，限購政策畢竟是一項行政手段，雖然短期內抑制了投機需求，但是并不利于房地產市場的長期健康穩定發展。由此觀之，房產稅很有可能在接下來一段時間挑起全國房地產調控的重擔。

有了房產稅的新試點和限購令的同時存在，我們是否舍其一擇其一？由于國家限購、限貸等政策的引導，對房地產市場發揮了積極變化，投資性需求得到明顯的遏制，不少城市房價下降，居民的購房心態與市場的發展趨于理性。但是，限購令畢竟是一種有損公平的手段，有一定的局限性，而各地現行房產稅的目的則是遏制住房市場的貴族化和豪宅化傾向，同時加大住房持有的維護費用，簡單的說其目的便是讓一些人購房付出應付的代價。而房產稅是一種穩定的長期政策，一旦投入到社會中去，就不會輕易取消，但針對于持有住房的群體而言，能公平有效的抑制市場上供不應求房價升高的現象。盡管客戶很多是工薪階層，中國的稅費已經非常多了。跟百姓收稅收房產稅會給百姓雪上加霜，但為了穩定我國的房地產市場，國家擴征房產稅的這項政策，我認為利大于弊。