婚姻法解釋（三）中涉及的房產問題研究

摘要：隨著社會經濟的發展，我國婚姻家庭領域各種新問題層出不窮?；橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ┍銓@些新問題做了規定。其中對夫妻的財產關系有一些突破性規定，尤其是對房產問題給予了特別關注，本文將針對房產問題進行初淺探討。

關鍵詞：房產問題 按揭貸款購房

2011年8月12日最高人民法院發布了《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱司法解釋（三））。司法解釋（三）的出臺，在社會上引起了廣泛的關注，人們的討論也隨之而來。眾所周知，婚姻法的調整對象既包括婚姻家庭中的人身關系，也包括婚姻家庭中的財產關系。司法解釋（三）有大部分的條款是規定夫妻財產關系的，涉及夫妻共有財產的分割、個人財產在婚后取得的孳息及增值收益的歸屬、善意取得制度、房屋權屬等熱點問題；對人身關系的規定較少，涉及婚姻登記瑕疵問題、親子鑒定問題、無民事行為能力人提起離婚訴訟問題、夫妻間的生育權糾紛問題。房屋是人們生活所必需的最重要消費品之一，也是在婚姻家庭的財產關系中最為人們所關注的，由于本文篇幅有限且其它財產問題設計內容較多，本文將僅對房產問題進行分析。

一、婚后父母購房產權歸屬問題

婚姻法解釋（三）第七條規定：“ 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。[1]由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外?！被橐龇ń忉專ǘ┑诙l第二款規定：“ 當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”有觀點認為，解釋三是對解釋二的具體化，與物權法的理念是一致的，保護了產權登記方的利益。一方面，明顯有利于購買一方，因為像如今房價居高不下的情況，子女結婚父母往往會將傾注全部的積蓄用來為子女購房，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產，顯然是違背了購房一方父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房父母的利益。另一方面，隨著我國目前房價持續上升，人民的私有財產觀念逐步加強，經濟的快速發展，離婚率也在逐步上升，對于婚后父母為子女購房的事情之前的規定不是很明確，在判決的時候給法院帶來了巨大的壓力。為此，司法解釋三對此作了明確的規定后，使得購房的父母在贈與子女房產的時候沒有后顧之憂，法院在處理離婚案件中的財產問題就有了比較明確的參考。但是，在我們的現實生活中，往往是男方買房的情況比較多，這一條侵犯了女方的利益。雖然在現今的社會中，女性的權利和地位不斷提高，女性已擺脫了男人附屬品的地位，具有了獨立的人格，在經濟、教育等方面有些女性也已經大大超過了一些男性，女方買房的情況也存在，不過只是很少一部分。但主要還應當考慮，女方在家庭生活中的付出是比男方要多的，尤其是生完孩子的婦女，她們對孩子的生育與撫養是要比男方付出更多的艱辛，理應得到更為特殊的保護，并在合理的情況下獲得較多的財產利益。在婚姻家庭關系中，居于首位的是夫妻間的身份關系，財產關系只是附庸于身份關系之中的，現在卻只談論財產關系，完全無視了婚姻家庭中身份的重要性，忽視了婚姻的特殊性，沒有考慮到婦女在家庭生活中的貢獻，侵犯了婦女的權利，破壞了婚姻家庭關系的穩定。

二、婚前一方貸款買房的歸屬問題

婚姻法解釋（三）第十條規定：“ 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償?！盵2]此款主要是按揭貸款購房問題，是隨著市場經濟的發展，人們消費觀念的轉變，在社會實踐中逐步形成了的熱點問題，這也是本文將重點闡述的內容。

由于之前的法律對離婚時按揭房屋分割沒有統一明確的規定，各地人民法院在處理此類問題時采用不同的標準，“同案不同判”的現象屢屢出現，此條款的出現便對這些問題有了突破性的規定，明確了以按揭房屋首付的出資人為標準劃分房產歸屬，使實踐中的分歧有了統一的判斷標準。然而這一條款是學術界和社會公眾討論最多，爭議最多的。學者支持的觀點主要是：“第十條保護了一方婚前個人財產，引導人們不必擔心個人財產因婚姻轉化而為共有，同時引導夫妻婚后都要為家庭做貢獻，不要企圖借婚姻不勞而獲，是情、理、法很好的結合。而且明確了要將房屋升值價值等補償給配偶，體現了公平原則。同時，第十條的規定很好地與《物權法》結合，《物權法》規定了公示公信原則，要求不動產必須進行登記，并且產權人以登記薄記載的名字為準。夫妻用共同財產還貸只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不改變房屋所有權的歸屬，這在理論上也是符合不動產公示原則的。”學者的反對意見主要是：“如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯失公平的情況?；橐黾彝リP系中的財產關系是從屬于人身關系的，要體現婚姻財產的特殊性。對于作為夫妻住房的按揭住房，必須從保證夫妻居住權的重要性來判斷財產權，不能僅從財產本身的價值大小或來源考慮，在分割的時候應該體現實質公平。”[3]

縱觀社會各界的觀點后，本人認為雖然解釋三對一方貸款所購房屋性質的認定的確使問題快速的得到解決，但是，從對夫妻另一方的權利保護以及家庭倫理的角度來看，還是有很多缺失的?！痘橐龇ā穼Ψ蚱薜膫€人財產給予了前所未有的重視，體現了現代婚姻法對公民私有財產權的尊重和保護，但夫妻財產制畢竟與普通財產制不同。不能將婚姻等同于契約，雙方在一起生活好像在做生意討價還價一樣，雖然解釋三與物權法的理念趨于一致，但是沒有考慮到婚姻法的立法宗旨是維持婚姻家庭關系的穩定。馬克思認為，“婚姻是一種合乎倫理的制度?！盵4]黑格爾也認識到了婚姻關系中倫理的重大作用，他指出，“婚姻本質上是倫理關系……至于把婚姻理解為僅僅是民事起契約，同樣是粗魯的?！盵5]夏吟蘭也表示，“盡管我們承認婚姻的契約性，但是我們也不能脫離婚姻的倫理本質。既然不能無視婚姻制度的倫理性，那么作為婚姻制度組成部分的夫妻財產制也必然要體現倫理性的要求?！睆幕橐黾彝惱韺用婵疾斓谑畻l的規定，其中的倫理缺失是顯而易見的，主要表現在以下四個方面：

（1）過分強調對個人財產的保護，對夫妻弱勢一方的權利保護不利。因為夫妻另一方參與共同還貸后其實已經放棄了自己買房的機會，或者喪失了自己買房的能力。如果離婚時僅僅根據解釋三的規定就認定為歸產權登記方，在形式上看似是公平的，實質上是不公平的。因為婚后是雙方共同在還貸，離婚時卻僅將雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行補償，從婚姻家庭的角度來看，這種共同還貸的行為就可以認定為房產是夫妻雙方共有的，而不能根據物權法的不動產登記制度視為首付款登記一方的財產，這顯然是對一方財產的侵害。有學者指出：“允許強者以承擔債務的方式，把已經升值的不動產帶走，強者將會更強，弱者只會更弱?！盵6]對于作為夫妻住房的按揭房，必須以其對夫妻居住權保障來判斷財產權，因為夫妻共同居住權的保障是基本人權，“給參與共同還貸的配偶一方居住權的保障是公正、合理的，反之，就是對這些配偶基本生存權利的法律漠視。至少會不同程度地出現未登記姓名的夫妻一方因離婚而無家可歸的現象?！盵7]

（2）片面追求司法效率和強調自己責任，不利于婚姻關系的穩定和家庭的和諧。第十條明確了按揭房屋在離婚時的歸屬，房屋升值的分割，將婚姻法上諸多法律盲點明確化，有利于財產分割案件處理，并且統一了裁判標準，體現了婚姻法追求司法效率的價值目標。同時也強調了個體在婚姻關系中的責任，個人應當對自己的選擇承擔相應的法律后果，體現了現代婚姻法重視男女雙方平等獨立的個人主體地位。廣西社會科學院副研究員孫小迎認為，解釋三又朝個人獨立的方向邁進一大步，但是，那些對婚姻和家庭抱有傳統期待的人，或許會無所適從。這就告誡人們在地結婚前，對婚前個人財產婚后如何分配要有明確想法，只有這樣，有朝一日真的需要求助于司法系統時，得到的才不會是失望。[8]但是過分強調辦案的效率卻忽視了婚姻家庭這種特殊的關系，第十條的規定從立法目的看顯然是為了給出判案的標準，能夠在有了明確的規定下迅速結案，但是在實踐中，維持婚姻家庭的穩定也是不容忽視的，只為了結案率的提升明顯會侵害一方的利益。另外，按市場經濟原則來處理夫妻關系，對夫妻個人財產保護傾向明顯，對人身關系沒有給予足夠重視，沒有充分地體現婚姻家庭的特殊性，不利于婚姻穩定、家庭和諧?？傊M管《婚姻法》中融入了效率的理念，但是對夫妻財產制度的設計，應追求夫妻經濟生活與身份生活的一致性，有利于弘揚互助互濟、團結友愛的家庭美德，增強夫妻的凝聚力，實現家庭的穩定、和諧。

（3）立法保持中立，不能有效地保護婦女權益。我國現行《婚姻法》沒有明顯歧視女性的規定，還有不少保護性條款是針對女性的。但是，如果從社會性別的視角來審視其中的具體制度，這種立法上的保持中立忽視了男女兩方的實質性差異，仍欠缺社會性別意識，沒有關照到女方的弱勢地位。應考慮我國的國情，結婚時一般都是婚前男方買房，女方住進去；而大件家具和電器甚至房屋裝修多數是由女方置辦作為嫁妝。房屋隨著時間推移而逐漸增值，離婚時仍屬于男方。但是嫁妝卻會逐漸消耗、折價、滅失，離婚時女方得到的是日益貶值的物品。同屬婚前個人財產用于夫妻雙方共同生活，離婚時境遇卻完全相反，這無疑侵害了女方的財產權。從家庭的分工來看，絕大多數的女性在家庭中的貢獻是無法用金錢來計算的，如生育子女與日后對子女的撫養教育、對老人的照顧等女性都付出了很多，不能僅用財產關系來判斷，要注重婚姻家庭的倫理性，離婚時應考慮對女性予以特殊的保護。正如梁慧星教授所言，“近代民法向現代民法理念的轉變就是形式正義向實質正義的轉變”。而婚姻財產中的實質正義就是要在保護婚姻自由的前提下，通過對離婚當事人中弱勢一方的利益予以救濟，對其所受到的損害予以補償，最終實現雙方利益的平衡，而不僅是形式上的平等。[9]

（4）婚姻再度封建化，講求“門當戶對”，對于城鄉不同區域人們相互聯姻有某種程度的阻礙。第十條的規定從一定程度上講，主要的受益群體是城市居民，是財產上的強者，對于農村居民的利益訴求考慮的較少。隨著人口大量流動，許多農民進城謀生，城鄉人口之間的聯姻越來越多。[10]在現代生活中，房子是雙方結婚的必備品，但是居高不下的房價就使得許多年輕人在購房的時候不得不求助于父母，俗話說“經濟獨立了才能人格獨立”，父母因此在子女的婚姻問題上就有了很大的發言權，好像又回到了封建社會的“父母之命，媒妁之言”的時代，子女就要聽從父母的意見，喪失了婚姻的自主決定權。

總之，對于一方婚前購置不動產的歸屬問題仍需要進一步的完善，因為雖然房產登記在一方名下，但是婚后是由雙方共同在還貸，現實生活中大部分的情況是夫妻在婚姻關系存續期間的財產是共同使用的，部分收入用來還貸，部分收入用在家庭的日常開支，如果簡單的按照第十條的規定認定為產權登記方的房產，勢必會對另一方造成損失，尤其會損害女方的利益。但是從第二款看，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。在婚后付按揭貸款中，雙方都做出了貢獻，但是卻得到不一樣的回報，這明顯是不利于未進行產權登記的一方。第十條不考慮雙方對房子的付出，離婚過錯、撫養小孩、贍養老人等社會問題，甚至完全沒有考慮如果離婚后房子判給男方，子女判給女方將會出現的情況——女方無家可歸，這樣不僅損害女方的利益，更會使子女因為父母的原因而遭受巨大的心理創傷，影響以后的成長。另外，根據《物權法》中第九條的規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記的，不發生法律效力，但法律另有規定的除外。”對于婚姻而言，并不是象財產一樣可以完全依照法律的規定，而是需要很強的倫理秩序來維持，第十條對婚姻關系的特殊性沒有足夠多的關注，在夫妻按揭房產的權屬認定及分割上，必須認識到房產只是夫妻人身關系的附屬品，制定出符合社會倫理觀念的法律規范必須首先意識到人身關系在婚姻家庭中的重要性。

三、善意取得制度在夫妻財產關系中的應用問題

婚姻法解釋（三）第十一條規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持?！痹摋l款是將《物權法》中的善意取得制度在《婚姻法》中的應用，有觀點認為，在夫妻財產關系內部，確定夫妻財產權利的歸屬應使用婚姻法；在夫妻財產關系的對外效力上，應適用物權法。當善意第三人的信賴利益與一方的居住權相沖突時，法律制定的規則在很大程度上是對善意第三人的保護，這樣的規定為了照顧善意第三人的利益，保護交易安全與交易秩序的穩定，有條件的承認第三人的交易行為的有效性。[11]換句話說，夫妻之間對房產有了爭議，不能夠“殃及池魚”，不能損害第三方的利益。本人認為，雖然善意取得制度保護了交易秩序，卻忽視了婚姻存續期間夫妻身份關系的穩定，在現實生活中因為夫妻中一方將房屋賣給第三方而引起的離婚案件也不在少數，明顯不利于婚姻家庭關系的穩定。另外，在實踐中應當明確第三人是否為“善意”的具體判斷標準，例如第三人為無權處分人關系密切的親友，則應當推定第三人不具有“善意”，因此，購房人與出賣人的熟悉程度，可以作為第三人是否為“善意”的客觀標準等。[12]還應當明確善意第三人的舉證責任，即證明自己在購買房屋的時候有充分的理由相信房屋是屬于夫妻一方的財產。雖然善意取得制度在不動產交易的領域可最大限度的保護善意第三人的利益，是物權法的一大特色，但是善意取得制度在婚姻法中的應用還是值得進一步商榷的，畢竟婚姻法的宗旨是維護婚姻家庭關系的穩定，不能將婚姻契約化，只注重財產關系而忽視了重要的人身關系。

四、以父母名義購房的房改房問題

婚姻法解釋（三）第十二條規定：“婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。”該條款直面了我們生活中的一大社會現象，解決了房改房問題以前在婚姻法中的立法空白，司法實踐中，法官就有了判案的標準。所謂房改房主要是指以成本價或優惠價購買的房屋，房改房的購買價格，往往是比較優惠的，而且優惠條件一般都與房改房參與人的工齡等個人因素有關，購房人也一般只限于某一單位或某一地區符合特定條件的人，具有一定的特殊性。[13]另外，該條款仍然是法制統一性的要求，秉承了物權登記主義，登記生效主義是指將登記作為不動產物權變動的要件，非經登記不能在當事人之間產生物權變動的效果，更不具有對抗第三人的效力，而且其登記還有公信的效力。[14]本人認為這一條會對非產權登記一方造成很大的不公平，因為夫妻雙方是在婚姻關系存續期間用共同財產出資購買的房屋，就已經是夫妻雙方的財產，離婚時卻歸以父母名義登記的一方，尤其是在不考慮過錯方的責任，顯然是不利于另一方的。另外，購買該房屋的出資，按照債權處理，這明顯是不合理的，因為現實生活中，房子從購買到分割的過程中一般是不斷增值的，僅作為債權處理，另一方的財產必然遭受損失。

法律的制定應當體現公平與正義，公平與正義既是人們一直以來的理想，也是人類社會的一種美德，當然也就會是大家討論與爭議的重點。正如羅爾斯所言：“正義是社會的首要價值，正如真理是思想的首要價值一樣。一種理論無論它是多么精致或簡潔，只要它不真實，就必須加以拒絕或修正；同樣，法律和制度，不管它們如何有效和有條理，只要它不正義，就必須加以改造或廢除，……作為人類活動的首要價值，真理和正義是決不妥協的?！盵15]

婚姻法司法解釋（三）出臺以來，人們的爭論就未曾平息，從不同的角度分析，就會有不同的觀點，本人認為，雖然該司法解釋尊重婚姻家庭關系中的夫妻雙方在財產上和經濟上的獨立，保護婚姻當事人的財產自主權。但是從目前的婚姻法解釋（三）中所確立的房產制度來看，仍存在一些缺陷，因為在婚姻關系中，夫妻雙方既是兩個各自獨立的利益主體，又是彼此緊密結合在一起的共同生活伴侶；既可以清楚區分雙方各自的財產利益，又可以說雙方各自利益的邊界有一定的模糊性，甚至是重疊或交叉的。制定財產利益分配規則時，既要考慮婚姻存續期間的當事人的利益，同樣要考慮到共同生活數十年甚至“白頭到老”夫妻的婚姻生活狀態；既要關心男性的利益，同樣應公平承認和保護婦女的利益；既要考慮婚姻當事人的利益，還要考慮到未成年子女及需要贍養的老人的利益。[16]另一方面，從婚姻家庭的本質來看，婚姻關系的和諧與穩定是需要倫理道德來約束的，而不能單純的依靠法律的條條框框，法律能做的只是規定最基本的法律規范，當司法實踐中遇到問題時可以有法可依，并沒有考慮到婚姻家庭關系的特殊性。

綜上所述，本人認為這次婚姻法司法解釋（三）的出臺，過分重視對財產的分配，將婚姻關系財產化了，沒有考慮到婚姻的特殊性，與婚姻法的立法宗旨是相違背的，不利于夫妻關系的穩定，家庭的和諧。

參考文獻：

[1]《婚姻法》第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產

[2]《婚姻法》第三十九條第一款 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決

[3]陳伯禮，王哲民.按揭房屋離婚分割制度的倫理思考[J].中國社會科學院研究生院學報，2011年第9期

[4]馬克思恩格斯全集（第一卷）[M].人民出版社，1956年版，第182頁，中國社會科學院研究生院學報[J].2011年第5期

[5]黑格爾著，范揚，張企泰譯.法哲學思想[M].商務印書館，1982年版，第177頁

[6]薛西斯.當婚姻遭遇市場經濟[J].時代商報，2010年12月1日

[7]楊遂全.婚前按揭婚后共同還貸住房的權屬登記[J].中國房地產，2008年第7期

[8]巫昌禎，夏吟蘭.改革開放三十年中國婚姻立法之嬗變[J].中華女子學院學報，2009年第2期

[9]陳伯禮，王哲民.按揭房屋離婚分割制度的倫理思考[J].中國社會科學院研究生院學報，2011年第9期

[10]蔣月.論夫妻一方婚前借款購置不動產的利益歸屬[J].民商法學，2011年第9期

[11]這里的條件包括：1、受讓人受讓該不動產時是善意的；2、以合理的價格轉讓；3、轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人.參見《物權法》第106條

[12]黃松有.中華人民共和國物權法》條文解釋與適用[M].人民法院出版社，2007年版，第327頁

[13]材料來源于http：//baike.baidu.com/view/30878.htm

[14]材料來源于http：//baike.baidu.com/view/5944987.htm

[15]約翰·羅爾斯著，何懷宏等（譯）.正義論[M].北京：中國科學出版社，1988.1-2

[16]蔣月.論夫妻一方婚前借款購置不動產的利益歸屬[J].民商法學，2011年第9期