當前物業管理專業人才市場需求調研分析

基金項目：湖北省教育廳省級教學研究項目“高職高專物業管理專業人才培養模式的研究” 階段性成果（項目編號：2011B458）。

[摘 要]鑒于中國城市化步伐的加快，物業管理的規模擴大，對物業管理人才在質和量的需求上提升，本課題組通過對湖北武漢的部分物業管理公司的人才需求進行調查，結合市場調查資料，對經過31年發展的物業管理在人才需求結構、技能及素質要求上的特點進行剖析，界定了物業管理人才培養目標的市場定位。

[關鍵詞]物業管理 人才培養 市場需求

近幾年， 我國房地產業得益于市場經濟、房地產綜合開發、土地的有償使用和住宅的商品化的推動，取得了突破性發展。房地產業的迅猛發展促進了物業管理行業的飛速發展。據相關資料顯示，現在已注冊的物業服務公司超過了20000家，員工已過400萬；同時，物業總量的30%已實行物業管理，發達城市超過了60%，深圳等部分城市已超過93%。因此，經過這些年的發展，物業管理在房地產業中地位越來越重要。

一、現階段我國物業管理行業的從業人員構成

依據中國物業管理協會公布的物業管理行業生存狀況調查報告表明， 現階段我國物業管理行業的從業人員構成存在著從業人員隊伍建設遠遠滯后于行業的發展需要，突出表現在稱職的職業經理人奇缺、部分管理人員與所任職務不匹配、職工隊伍的專業技能培訓跟不上行業發展節拍等方面。這些制約該行業的健康和可持續發展。

表1 物業管理行業從業人員原職位構成情況

為了推動我國物業管理行業更好更快的發展，洞察物業管理的發展方向，明確對專業人才的需求，掌控人才需求行情，我們課題組于2012年3月對物業管理專業人才需求狀況進行了調研。

課題組主要采取的調研方式有：網絡調查、書面問卷、電話咨詢和政府部門數據等。主要調查了武漢市的以下單位：武漢舜愛物業管理有限公司、湖北億優物業管理有限公司、萬科武漢物業管理有限公司、武漢水藍郡物業管理有限公司、武漢和信物業管理有限公司等十多家物業管理公司。調研涉及到了四類物業管理企業，包括居住型、商業型、行政型與工業型。同時也分析了調研結果和畢業生就業行情，簡析了物業管理專業人才培養目標的市場定位。

二、物業管理人才需求的專業調研結果

（1）物業管理人才在需求結構上存在著供需失衡的矛盾

課題組通過調研分析數據后得知由于近幾年寫字樓和居民小區的增多、舊住宅小區和公房也實行物業管理后導致高級物業管理人才比較缺乏，市場供需比為100：69。從武漢市官方公布的數據來看，該上半年需要高端物業管理職位數接近2500個，應聘者僅有1724人，其中客戶部經理、工程管理的需求量相對較高，具有服務意識、環境管理、車輛管理等方面的復合型人才比較缺乏。

（2）市場對物業管理專業人才的要求

課題組通過調查發現用人單位對物業管理人員在能力、知識、素質、技能等方面的要求如下：

1.遵守職業道德，有良好的心里素質，責任心強，服務意識好；

2.掌握現代化物業管理的理論與實務、操作技能和管理方法，能夠駕馭一定的管理工作；

3.扎實的物業管理實操技能，譬如公共秩序、園林綠化、水暖施工、通氣通電、鑒定完損等級、房層的維修、養護、等；

4.擁有經營決策能力、分析能力和市場開拓能力。

5.洞悉國際國內物業管理有關方針政策和法規，把握物業管理發展方向；

6.需要具備工程設備設施管理知識，了解機電設備系統，懂高端物業管理中的智能化操作，明白建筑設備與電器設備方面的知識等；

（3）物業管理專業畢業生就業去向

課題組通過調研發現該專業的畢業生主要還是選擇物業管理公司、施工單位、房地產公司等，主要涉及到小區、飯店、公寓及寫字樓物業經營管理部門，所從事的工作主要有物業公司客戶部經理助理、維修及保養的工程管理人員、房屋管理與維修專員、房地產經紀人、房地產估價師、公共設施或供暖制冷設備的日常運行維護員等。畢業生幾乎都能找到理想的工作。

（4）物業管理從業人員的受教育程度及培訓狀況

課題組通過市場調查問卷，也發現2012年武漢市物業管理從業人員只有21.5%接受過大學教育，6.3%接受過物業管理專業教育，如下表

三、結合調研結果剖析當前物業管理人才市場需求

（1）物業管理隊伍素質普遍偏低、高端人才奇缺，制約物業管理行業發展

物業管理企業存在人才奇缺的普遍現象，突出表現為：一是傳統型房產管理人才多于創新型物業管理人才；二是能勝任單一普通崗位工作的人才多于能勝任多個崗位工作復合型人才；三是初級管理人才相對多于高級管理人才。

物業管理在我國雖經過31年的發展，但入行的物業人員絕大多都是非科班出身的，大致來之與以下三個渠道，一個是由原房管所職工直接轉化而來的且不熟悉現代物業管理的模式； 第二個是學公共管理， 飯店管理且有一定的能力人員， 但不熟悉物業管理的具體操作方面；第三個是能勝任基本的物業管理工作，學物業管理出身的中專生，缺乏管理的戰略思維， 在工作中處于被動的地位， 沒有駕馭戰略管理的能力。

（2）物業管理人才培養的層次偏低

當前全國開設的物業管理專業教育層次主要集中于大專層次，開設本科的比較少，開設物業管理碩士研究生的高校沒有，有這個研究方向，但是沒有這個專業。進而導致高端的物業管理人才難以培養出來，而且高校物業管理教師的師資也達不到教授物業管理的專業標準。現代化的物業管理的發展，大專層次已經滿足不了市場的需求。

（3）產品定位與市場脫節

當前物業管理專業的人才培養目標大多定位為“為物業管理行業培養高層次實用型高級管理人才”，其培養模式主要有以服務理念為中心的深圳模式、以技能為中心的上海模式和復合型的物業管理人才的背景模式三大培養模式。

深圳模式側重于培養學生與業主的公關技巧，其培養的人才擅于交流溝通，能以高質量的服務取勝，有利于塑造企業形象。但是對物業管理技術類工作掌控不了，遇到一些實際的技術難題解決不了，難勝任基礎性的管理工作。

上海模式的培養目標是熟知現代物業設備與設施運行及維護技術的管理人才，學生雖說能駕馭一些技術性問題，但是缺乏管理理念和經營決策意識，難擔任總體性管理崗位。

北京模式吸取了前兩者的長處，繼而培養出的人才既具備一定的管理學知識，也能掌控物業管理的各類基本實務性問題，但是在有限的教學課時內設計安排課程難以達到對二者的兼顧， 容易出現顧此失彼，有失偏頗。

上述三種模式解決為物業管理行業培養高層次實用型高級管理人才的人才定位與物業現實需要之間不對接，在人才培養定位上產品定位不符合市場需求。

四、市場需求的物業管理人才定位是物業企業項目管理處一級的基層管理人才

從課題組調研的物業企業及其他的組織機構設置分析得出大多公司都實行二級管理模式即公司下設項目管理處，主要的崗位設置為公司各部門及管理處管理者、各類管理人員、工程維修人員等。這類管理模式使得物業企業大致需要這兩類人才：一是基層管理者和其他管理人員，他們大約占企業員工總數的25%-30%；二是技術類人才即工程維修人員、保潔人員和保安人員等，他們大致占企業員工總數的30%-35%。有的公司也選擇把保潔綠化、治安消防業務外包出去。這些人才所占比重比較大，他們能力的高低直接影響到物業行業發展的好壞。

課題組認為現在專業的物業管理人才可通過校企合作、工學結合來為社會培養優秀的人才，這樣他們可以雙證（畢業證、崗位技能證書）提高自身的優勢和競爭力，讓畢業學生具備扎實的物業管理方面的綜合素質和能力，成為符合物業項目管理要求的技能型、應用型人才。同時我們也應該注意到這樣培養物業企業項目管理處一級的基層管理人才可以使該專業的培養目標定位由模糊到清晰、由籠統到具體、在教學實踐中變得切實可行，具有可操作性。

綜上所述， 物業管理是一個朝陽、新興、發展上升空間大行業， 人才對這個新行業來說， 有不可小覷的作用。通過課題組的調研，我們提出高職院校物業管理專業培養人才的市場定位：符合物業項目管理處一級的基層管理崗位要求的技能型、應用型物業管理專門人才。

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作者簡介：楊浩（1984-），男，湖北仙桃人，碩士，湖北廣播電視大學助教，主要研究物業管理及房地產經營與估價。