羅頓發展：雖然“摘帽” 潛力不大

作為一家海南的老牌上市公司，羅頓發展（600209.SH）旗下有著海南最早的五星級酒店資產，且在資本市場上有著備受青睞的旅游題材，但由于盈利欠佳，過去幾年數度出現虧損，這家公司也多次披星戴帽。最近，該股的表現卻異常瘋狂。

截至8月2日，羅頓發展過去10個交易日里股價從4元漲至7.4元，并創下7個漲停板，漲幅高達88%，A股排名第一。在7月大盤跌跌不休的背景下，該股無疑是兩市當之無愧的“大牛股”。

羅頓發展股價大漲主要源于“摘帽”和公司一塊位于博鰲境內的土地大幅升值。這塊十年前拿下的地塊面積約為1800畝，當初每畝地價大約12萬元，十年過去地價每畝已增至數百萬元，數十倍的收益使得羅頓發展今年7月中旬剛摘帽就受到市場熱捧。

對于公司是否有意囤地十年，坐享土地升值，羅頓發展證券辦工作人員對《投資者報》解釋稱，“土地價格大漲是公司沒有預料到的，目前這塊土地對公司而言，是一個需要不斷投錢進去且有風險的項目”。

大幅升值的土地

引發羅頓發展此番股價大漲的原因至少還有兩個，一是股票自7月16日起撤銷交易所特別處理；二是最近“三沙概念”遭到熱炒，公司與此有關。

不過，股價大漲的最大推手，還是那塊十年前拿下的地。

2002年6月，羅頓發展以自有資金2.16億元向博鰲控股公司購買位于海南省瓊海市博鰲水城大靈湖規劃區萬泉河側的土地使用權計1800畝，用于建造國際友好村、度假別墅區等項目。

但自2002年征地至今，這1800畝土地一直閑置到2011年才開始征地工作，迄今為止，這1800畝土地的征地工作尚未完成，且未進入實質性的開發建設階段。而在這十年時間里，這塊土地迅速增值。

據公開數據測算，羅頓發展當年拿地的價格約12萬元/畝，而目前博鰲當地類似這樣優質地段的地價已經炒到每畝數百萬元，如果羅頓發展就此將這塊地轉賣，獲得的將是數十倍的利潤。因此，近期資金大舉買入，使得股價一路大漲。

對于這塊土地遲遲沒有開發的原因，羅頓發展日前聲稱，有兩方面的“客觀原因”：一是博鰲特別規劃區重新統一規劃，對公司所屬地塊的相關市政配套設施沒有到位，影響建設項目啟動；二是后續補償安置工作進展緩慢，海南建設國際旅游島的熱潮實際上為公司完成后續補償安置工作增加了難度和成本。

難以估值的資產

事實上，這個大幅升值的地塊目前對公司資金是一個壓力。為加快相關項目的開發進度，羅頓發展開展前述地塊的征地后續安置補償工作時需要新增相關費用1.6億元。截至2011年底已支付5000萬元，目前仍有1.1億元的費用待付。

另外，該地的后續開發壓力也不小。一旦此前規劃開發的度假村和度假別墅進入實質建設階段，需要投入更多資金，而且，項目開發前期只投入不產出的“真空期”對公司也是一個大考驗。

為此，公司正多方籌措資金，計劃于今年底前籌措5000萬元，2013年6月30日前籌措6000萬元，分兩次撥入瓊海市政府非稅收財政專戶，全額支付該項目征地后續補償安置新增費用。

另外，這塊升值很大的資產是否可以改變公司估值？

多名業內人士對《投資者報》表示，以目前高價地塊對公司進行價值重估只是一個賬面游戲，“除非公司能在這樣一個高位，以高價將這么一大片土地賣出去，否則就不應該按凈資產重估的方法來估測其價值”。

目前，羅頓發展不打算將這塊地賣出變現，而是自己開發度假村和度假別墅，這就需要從項目的用途和未來能產生的現金流去估值。但以羅頓發展自身的開發能力、資金實力，能將項目開發到什么程度還很難看清。

經營不善的酒店

羅頓發展主要經營資產是位于?？诘慕鸷０读_頓大酒店，曾是海南省7家五星級酒店之一，但業績表現十分慘淡，自2004年以來一直虧損， 2010年底該酒店又因管理不善、設施陳舊等原因被國家旅游局取消五星級酒店資格。2011年，該酒店凈利潤虧損1211萬元。

這個酒店是公司上市時的募投項目， 當時擬投1.4億元用于羅頓大酒店二期工程，并斥資5650萬元用于酒店配套工程，但最終這兩個項目累計投入7231萬元募集資金，其余資金另作他用。

在IPO募投項目連年虧損后，羅頓發展決策層曾坦言，酒店經營不善系因股東經營理念存在分歧。由于酒店資產拖累等因素，公司2008年和2009年連續虧損， 自2010年4月27日起披星戴帽，最近才剛摘帽。

不僅作為其主營業務的酒店經營不善，其參與的一些地產項目、裝飾工程項目也沒有帶來多大收益。

盡管有著一塊升值驚人的土地，但羅頓發展上市以來卻向投資者們講述著一個略顯滑稽的故事：1999年上市募資3.19億元后，欲投資酒店業，卻發現旅游行業滑坡，之后不得以投了些低端網絡產品項目，又看不到滿意的盈利。拿著一大筆錢的羅頓發展干脆在上市3年后在博鰲買了一大塊地，并就此擱置了十年。