淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

摘要：可行性研究(Feasibility Study)是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。可行性研究應(yīng)具有預(yù)見性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點。 我國目前可行性研究存在的主要問題，包括：理論指導(dǎo)的缺陷、體制的不完善、審批制度的不健全等，為了搞好項目可行性研究，必須重視這些問題的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性研究 問題 措施

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究發(fā)展?fàn)顩r

自1983年國家計委頒發(fā)“關(guān)于建設(shè)項目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設(shè)程序以來，可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此，國家相應(yīng)建立了投資領(lǐng)域的行政審批制度，其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。對于企業(yè)不使用政府性資金建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，而是區(qū)別不同情況實行核準(zhǔn)制和備案制。對于企業(yè)投資建設(shè)項目需要政府核準(zhǔn)的項目，由企業(yè)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定編制項目申請報告，報送項目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)，項目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法從維護(hù)社會公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)。對于企業(yè)投資需核準(zhǔn)的項目范圍，國家制定和頒布了《政府核準(zhǔn)的投資項目目錄》。對于核準(zhǔn)以外的投資項目無論規(guī)模大小，均改為備案制。對于政府投資的項目，以及使用政府性資金或申請享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)項目，繼續(xù)實行審批制，企業(yè)仍須按有關(guān)規(guī)定報批項目可行性研究報告。對于使用企業(yè)資金投資的一般性房地產(chǎn)開發(fā)項目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目做不做可行性研究，完全由企業(yè)自己說了算，政府不再加以行政干涉。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究存在問題

（一）理論指導(dǎo)上存在缺陷：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，在《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》頒布前，參照的是《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》中的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目有著許多與一般工業(yè)建設(shè)項目不同的特點，無法直接套用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計算評價指標(biāo)，而這些評價指標(biāo)對房地產(chǎn)決策的參考和指導(dǎo)作用不明顯，這是相當(dāng)一段時間可行性流于形式、質(zhì)量低下的一個重要原因。

（二）結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善

1、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一

2、法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行為不規(guī)范

（三）審批制度缺乏科學(xué)性：由于土地制度的不完善和審批制度的不科學(xué)性，造成開發(fā)商違規(guī)拿地，開發(fā)商與政府及有關(guān)權(quán)力部門的腐敗人員相互勾結(jié)，各取所需，在工程的施工過程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”工程，這都是因為沒有進(jìn)行嚴(yán)格可行性研究審批的結(jié)果。

三、 搞好項目可行性研究的改進(jìn)措施

1、建立科學(xué)的指標(biāo)評價體系。項目指標(biāo)評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評價、設(shè)計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟(jì)評價等。規(guī)劃評價指標(biāo)主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設(shè)施配套、交通等；設(shè)計方案評價指標(biāo)有性能比、產(chǎn)業(yè)化、采光、通訊、環(huán)境質(zhì)量、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能；市場定位評價指標(biāo)有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費(fèi)等。經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)分兩方面，其一是財務(wù)評價有財務(wù)收支、分析項目的財務(wù)盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可行性和風(fēng)險預(yù)測等；其二綜合評價，從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項目對社會經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，判斷項目的社會經(jīng)濟(jì)合理性。

2、加強(qiáng)項目風(fēng)險分析。在經(jīng)濟(jì)評價的同時，加強(qiáng)項目運(yùn)營中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風(fēng)險。首先，利用概率法分析房地產(chǎn)市場景氣程度給建設(shè)項目期望收益帶來的影響，根據(jù)市場景氣指數(shù)預(yù)測把區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài)，然后由房地產(chǎn)評估師、經(jīng)濟(jì)分析專家和專業(yè)房地產(chǎn)營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應(yīng)的期望損益值。最后，根據(jù)概率法求出的項目收益均值，判斷建設(shè)項目受市場景氣程度的影響程度。其次，分析通貨膨脹給項目運(yùn)營帶來的風(fēng)險，一般來說，通貨膨脹因素對房地產(chǎn)項目不會產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險，因為建自然會隨著通貨膨脹而升降，它們對房地產(chǎn)項目盈利性的正負(fù)影響基本上可以抵消。最后，利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經(jīng)濟(jì)利潤帶來的影響。

3、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進(jìn)社會監(jiān)督機(jī)制。首先，國家要加強(qiáng)房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機(jī)構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認(rèn)可的可行性研究報告，可行性研究機(jī)構(gòu)和相關(guān)國家注冊房地產(chǎn)評估師對項目建成后的損益和空置情況承擔(dān)吊銷執(zhí)照的連帶責(zé)任。其次，政府房地產(chǎn)審批機(jī)構(gòu)(建委、計委、規(guī)劃局和國土資源管理局)要加強(qiáng)對房地產(chǎn)法人主體的財務(wù)評價、建設(shè)資質(zhì)評價和銀行信用評價。最后，建立房地產(chǎn)項目開發(fā)的社會監(jiān)督機(jī)制。建設(shè)主管部門應(yīng)用定期公布備案的開發(fā)項目，公開項目的審批機(jī)構(gòu)、開發(fā)單位可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單；同時，對項目建設(shè)情況和銷售情況進(jìn)行定期的跟蹤調(diào)查，曝光“爛尾工程” 的開發(fā)單位、被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機(jī)構(gòu)和被吊銷資格證書的研究人員的名單，充分發(fā)揮社會輿論對房地產(chǎn)項目相關(guān)責(zé)任單位和個人的社會監(jiān)督作用。

綜上所述：在項目的建設(shè)開發(fā)過程中，不確定的政策因素左右著開發(fā)周期和施工工期，對項目的開發(fā)計劃會產(chǎn)生不可預(yù)測的影響。可行性研究做得愈充分，對不定因素估計得愈充分，則項目的抗風(fēng)險能力就愈強(qiáng)，項目開發(fā)的成功性就愈大。總之，隨著房地產(chǎn)市場的完善、各種規(guī)范技術(shù)條件的進(jìn)步及研究水平的提高，可行性研究報告的編制將更加完善，對項目開發(fā)的實際指導(dǎo)作用和重要性則越來越明顯。