保障性住房供地問題淺析

一、背景

近年來，“兩會調查”結果顯示保障住房已成為網民最為關注的話題。大規模推進保障性安居工程建設，成為黨中央、國務院推動科學發展、加快轉變經濟發展方式、保障和改善民生采取的重大舉措。“十二五”期間全國保障性住房建設量計劃3600萬套，到“十二五”期末，實現全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，力爭使城鎮中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到明顯改善。

二、保障性住房供地現狀分析

1、保障性住房供地的計劃與落實現狀

2010年初國土資源部組織各地首次編制了指導性的城市住房用地供應計劃。全國30個省區市(不含西藏和新疆建設兵團)住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃。其中，保障性住房用地2.47萬公頃，同比增加124.5%。全國住房供地計劃實際完成67.9%。其中，保障性住房(指經濟適用房和廉租房)用地完成計劃的65.2%。2011年編制的住房用地計劃為21.80萬公頃，全國31個省(區、市)和新疆建設兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃，計劃落實率62.3%，并全面保障了1000萬套保障性安居工程用地需求。2012年全國住房用地供應計劃為17.26萬公頃。與去年的實際落實量相比，全國住房用地計劃供應增加21.3%。其中，計劃供應保障性安居工程用地5.01萬公頃，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際量4.81萬公頃。

2、保障性住房供地反饋出的問題現狀

從上述數據，2010、2011年土地供應計劃落實率分別為67.9%、62.3%。我們可以看出，雖然整體土地供應計劃落實情況還不是很高，但保障性住房供地計劃落實情況已經達100%甚至超過。隨著2012年的保障房供地比率的上漲，保障性住房供地的利用效率問題更值得關注。目前比較突出的問題有：一很多保障性住房建設備用土地處于留而未開發狀態。二有的地方擅自改變保障性住房用地的性質，進行商品房開發，使其保障性住房供地的性質不存。三保障性住房供地選址偏遠，導致在保障性住房分配時出現了“棄購”的現象。

三、保障性住房供地存在的問題分析

1、保障性住房供地與資金之間的問題分析

國家制定的3600萬套保障性住房的建設需要大量的資金投入，因此資金問題得不到很好的解決，不僅保障性住房的建設量及工程進度會受到很大的影響，還會影響到被批為保障性住房建設用地的開發利用情況，甚至會導致大片土地荒廢、土地利用效率極低的現象。保障性住房的建設在現階段主要是由政府牽頭進行的，顯然如果這些建設資金都由政府出資會給地方政府甚至中央政府帶來巨大的財政壓力。目前，一些地方政府在資金籌措上面臨雙重壓力，一方面是地方財政投入保障性住房的資金安排比較困難，特別是對那些以“土地財政”為主的地方要增加保障性住房建設的財政投入顯得壓力很大；另一方面是地方政府動員和引導社會資金投入保障性安居工程建設缺乏有效的手段和更好的途徑。

2、保障性住房供地與區位選擇的問題分析

（1）保障性住房供地點具備一定的公共配套設施

保障性住房的建設是為了解決中低收入者的住房問題，但并不是說僅給中低收入者一個居住場所就大功告成，而是要考慮到與保障人群日常生活需要息息相關的公共配套設施。保障性住房建設用地選擇在比較偏遠的城市郊區，必將帶來一系列的問題。例如：如果中低收入家庭居住地遠離就業地、醫院、學校和社交生活圈，他們可能要承擔更多的交通成本和時間成本，造成其中一些人放棄工作或放棄原來的就業機會。

（2）保障性住房供地點盡量配有產業的分布

保障性住房的入住者都是需要在經濟上有所照顧的群體，所以比較重要的是能讓這個群體有穩定的經濟來源增加其工資收入。一般的，在政府劃撥保障性住房用地時盡量考慮那些勞動力密集型的產業片區，這樣不僅可以帶動原本未開發的土地價值甚至形成城市新的增長點，還可以落實保障群體的“住有其所，安居樂業”。

（3）保障性住房供地點要與將來城市的擴張相匹配

保障性住房供地的區位在現階段迫于許多原因只能選擇在市郊區甚至農村偏遠地區，但是在布局保障住房建設的大局時，要同時考慮將來的城市發展與擴張。保障房供地切不能出現安置點呈現無規劃亂布點的現象，應盡量減少現在的保障性住房供地與將來城市發展需要正常的發展建設用地之間的矛盾。這方面我們要根據一個城市的經濟發展和城市化率情況進行具有遠期性、戰略性的規劃布局。

3、保障性住房供地與政策跟蹤的問題分析

保障性住房供地是由政府部門以劃撥方式提供土地給承建單位進行保障性住房建設為目的的行政性行為。這里明確的是這些所提供的土地只能被起保障作用的保障房的建設所用。然而現在實際情況是出現很多的違規現象，利用保障性住房用地開發商品房或從事商業運作的用房建設。現實存在的諸如此般問題不可否認是與政府部門的政策跟蹤不到位有關系。當前，保障性住房建設存在著一些不規范的行為，違規操作、邊報邊用、擅自改變土地用途、配套的經營性用地規避招拍掛等現象時有發生，而政府的政策跟蹤監督較難到位。

四、保障性住房供地的政策性建議及相關措施

綜上對保障性住房供地問題的闡述與分析，筆者提出以下建議及措施以期保障性住房建設供地的經濟效益與社會效益能達到統一。

（1）對保障性住房的建設資金來源問題。地方政府應加大社會流動資金的利用。

（2）對保障性住房供地區位選擇的問題。a、地方政府應綜合考慮選址地理區位，尋求政府財政損失與地理位置的平衡點。b、地方政府應加強保障房區的公共配套建設，提高保障群體的生活質量和更好的實現此類供地的保障性功能。

（3）對保障性住房供地與政策跟蹤問題。a、應建立嚴格的保障性住房供地公示制度，加強對保障性住房用地的監督與管理。b、應加強對保障性住房供地計劃、落實、以及供地目標完成等情況的監督檢查。c、應加強對保障性住房用地的執法監察，加強實地巡查和執法監察，地方政府及國土資源部門要依法查處違規行為，規范用地管理秩序。

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