房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策對沈陽的房地產(chǎn)市場影響研究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為沈陽市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為沈陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。2005年至今，經(jīng)過緊縮、寬松、再緊縮的宏觀調(diào)控政策后，沈陽市的房地產(chǎn)市場正朝著健康可持續(xù)的方向發(fā)展。本文主要從房價(jià)收入比、市場供需情況、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)抵押貸款等方面剖析宏觀調(diào)控政策對沈陽市房地產(chǎn)市場的影響，并從四個方面對沈陽市將來進(jìn)行宏觀調(diào)控提出措施建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控政策；沈陽；房地產(chǎn)市場

1.引言

2010年房地產(chǎn)投資建設(shè)快速增長，商品房供銷兩旺，開發(fā)投資、商品房施工和銷售均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控一系列政策措施，沈陽市加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，先后出臺了限購、控制房價(jià)等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設(shè)目標(biāo)和工作體系，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，沈陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)投資、穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，商品房供應(yīng)較為充足，價(jià)格較為合理，商品住房的絕對價(jià)格在全國主要城市中仍處于較低水平。

2.房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的必要性分析

由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，市場監(jiān)督機(jī)制不健全，在這樣的環(huán)境下，宏觀調(diào)控便顯得尤為必要。經(jīng)過多年的努力和探索，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控積累了一定的成功經(jīng)驗(yàn)，也取得明顯成效，但是，這些成效還是階段性的，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控任重道遠(yuǎn)。這主要是因?yàn)椋?/p>

2.1房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極為重要，而其較高的關(guān)聯(lián)性，使得其對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)性較強(qiáng)。由于我國目前經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相對粗放，在今后相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)還需要依靠房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)帶動性，因此，通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，完善市場規(guī)則、建立健全市場運(yùn)行機(jī)制，可以有效地促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展［1］。

2.2房價(jià)過高超出了廣大居民的購買能力，不利于社會安定與和諧。

（1）目前，我國房地產(chǎn)市場存在投機(jī)者炒房、房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、違規(guī)認(rèn)籌等不良現(xiàn)象，使得部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重背離其價(jià)值，呈現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)“泡沫”，大大超出了居民的購買能力。尤其是在一線城市的房地產(chǎn)市場，這種現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

（2）房地產(chǎn)作為商品，除了具有商品本身的特性外，還兼有很多公共物品的屬性，房地產(chǎn)作為人民生活必須的商品，由于資本的逐利性、市場機(jī)制的非均衡性及法制體系缺陷等問題，單憑市場調(diào)節(jié)難以實(shí)現(xiàn)社會保障的公平，因此需要政府的宏觀調(diào)控對城市的低收入者提供幫助和保護(hù)。

2.3加強(qiáng)宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)業(yè)自身健康發(fā)展所需要的。由于社會供求受市場機(jī)制以及其他因素的影響，社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會出現(xiàn)周期性波動是客觀存在的，必須通過加強(qiáng)宏觀調(diào)控來加以調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展、盲目發(fā)展會給國民經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的危害。上世紀(jì)八十年代末日本的房地產(chǎn)泡沫給日本帶來了長達(dá)二十年的經(jīng)濟(jì)低迷期，而我國上世紀(jì)九十年代海南、北海等地的房地產(chǎn)泡沫也給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了長時(shí)間的負(fù)面影響，直到本世紀(jì)才基本消除［2］。

3.2005年以來房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的措施

3.1政策緊縮的階段（2005年～2008年8月）。

（1）本輪政策的重點(diǎn)是圍繞抑制房地產(chǎn)投資過熱，抑制房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭而展開。其目標(biāo)在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，使投資和供應(yīng)的增長幅度適度下降，改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況，同時(shí)抑制房價(jià)持續(xù)上漲的勢頭。主要采取了貨幣、財(cái)政（稅收）、土地等政策，調(diào)控方式愈加成熟，同時(shí)強(qiáng)化了保障性住房建設(shè)，從而保證了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本穩(wěn)定［3］。

（2）金融政策主要包括：提高存款準(zhǔn)備金率；控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模；擴(kuò)大貸款利率的浮動范圍；提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例；提高房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款利率；提高個人住房抵押貸款的首付比例等。

（3）土地政策主要包括：清理整頓各類開發(fā)區(qū)；對經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓嚴(yán)格執(zhí)行“招、拍、掛”制度；限制高檔物業(yè)用地的審批和使用等；要求地方政府及相關(guān)部門正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，將房地產(chǎn)市場引入理性發(fā)展的軌道，特別提出打擊土地炒作；“國土督察制度”提出國家直接進(jìn)行各省市土地審批利用的嚴(yán)格督導(dǎo)；利用稅收政策，打擊投機(jī)性購房等房地產(chǎn)交易行為，二手房征稅則進(jìn)一步體現(xiàn)了中央鼓勵自住需求，進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資需求的決心；限制外資購房以防止外資炒作土地、保障金融安全。

3.2政策寬松階段（2008年9月～2009年12月）。

（1）由于國際金融危機(jī)與上一輪宏觀調(diào)控（緊縮房地產(chǎn)）政策效應(yīng)的疊加影響，從2008年8月起，我國房地產(chǎn)市場（尤其是一線城市）出現(xiàn)了明顯的下滑。于是，國家和地方政府“倉促地”將政策由“緊縮”轉(zhuǎn)為“寬松”，圍繞支持房地產(chǎn)市場而出臺了一系列金融、稅收等政策，并較快地激活了房地產(chǎn)市場。

（2）金融政策主要包括：降低貸款利率；下調(diào)個人住房公積金貸款利率；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；降低購房首付比例；降低房地產(chǎn)開發(fā)的最低資本金。

（3）稅收政策主要有：免征儲蓄存款利息個人所得稅；調(diào)整契稅稅率；對個人銷售或購買住房暫兔征收印花稅；對個人銷售住房哲兔征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策［4］。

3.3政策再次緊縮的階段（2010年1月～至今）。

（1）針對部分地區(qū)（一線城市）出現(xiàn)的市場過于火爆、房價(jià)過速上漲的局面，國家從2009年底陸續(xù)出臺了緊縮市場的政策。

（2）2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)遏制房價(jià)過快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

（3）金融政策主要有：提高貸款的首付款比例和利率水平；上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。

（4）稅收政策主要有：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。

（5）土地政策主要有：明確開發(fā)商獲取土地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%等政策［5］。

4.房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響分析

（1）沈陽房價(jià)收入比的影響評析。房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，按每戶購房60平方米計(jì)算。2005年～2011年，沈陽市商品房每平方米銷售均價(jià)分別為3332元、3565元、3421元、3776元、4188元、5351元和6214元，城市居民人均可支配收入分別為10098元、11651元、14600元、17290元、18560元、20196元和23320元，通過測算，2005年～2011年沈陽市房價(jià)收入比如圖1所示。

圖1沈陽市房價(jià)收入比趨勢圖

注：以上數(shù)據(jù)均來源于沈陽市統(tǒng)計(jì)局。由圖1可知，2008年成為沈陽市房價(jià)收入比的分水嶺，即2005年～2008年末，房價(jià)收入比呈遞減趨勢，由9.90倍減少為6.55倍，表明沈陽市房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，各項(xiàng)健康指標(biāo)趨于合理范疇（國際公認(rèn)的房價(jià)收入比為3～6倍）。但是，2009年開始遞增，2009年和2010年的房價(jià)收入比分別為6.77倍和7.95倍，可見，居民的住房消費(fèi)水平受到很大的限制。

（2）沈陽房地產(chǎn)供需狀況的影響評析。2005年～2011年，沈陽市商品房的年實(shí)際銷售面積與年可供銷售面積如圖2所示。2005年～2008年，由于實(shí)行緊縮的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，供略大于求。受2008年金融危機(jī)的影響，政府開始實(shí)行一系列的救市政策，刺激了房地產(chǎn)市場需求，導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，市場消化了大量前期剩余商品房。2010年開始實(shí)行的緊縮政策，在一定程度上抑制了部分需求，且2011年增加商品房的供給，填補(bǔ)了2009年、2010年的市場缺口，使得市場供需趨于平衡，重新恢復(fù)正常發(fā)展態(tài)勢。

圖2沈陽市商品房供求情況分析圖（3）沈陽房地產(chǎn)價(jià)格的影響評析。2005年～2011年，沈陽市商品房的銷售均價(jià)如圖3所示。由圖3可見，沈陽市商品房銷售價(jià)格呈逐年遞增的趨勢，在2008年以前增長較慢，均未超過GDP的增速，但2008年實(shí)行寬松的調(diào)控政策以后，房價(jià)出現(xiàn)了較大幅度的增長（超過了10%），尤其是2010年漲幅達(dá)到歷史最高的27.77%，2010年實(shí)行緊縮的政策后，雖然沒有降低房價(jià)，但是房價(jià)過快上漲勢頭已經(jīng)得到抑制（漲幅降為15.19%），宏觀調(diào)控政策對沈陽房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

圖3沈陽市商品房銷售均價(jià)走勢圖圖4沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資曲線（4）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響評析。2005年～2011年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況如圖4所示。多年來，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較高速度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在高位上平穩(wěn)運(yùn)行，反映出開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場充滿信心。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷加大，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀態(tài)將有所緩解，尤其是新開工面積大幅度增加，為沈陽房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。

（5）沈陽房地產(chǎn)抵押貸款的影響評析。2005年～2011年，沈陽市房地產(chǎn)抵押貸款情況如圖5所示，房地產(chǎn)抵押面積和貸款金額在2010年出現(xiàn)了拐點(diǎn)。2008年8月前，國家實(shí)施從緊的貨幣政策，在銀根緊縮的情況下，沈陽金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是給予了力所能及的支持，因此這一時(shí)期的房地產(chǎn)抵押面積和貸款金額實(shí)現(xiàn)了持續(xù)增長；而在進(jìn)入2010年貨幣緊縮政策期后，由于政策的滯后性、沈陽金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行力度差以及市場剛性需求大等原因，導(dǎo)致2010年的房地產(chǎn)抵押依舊出現(xiàn)“雙增長”的現(xiàn)象，但2011年政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押面積和貸款金額出現(xiàn)了負(fù)增長，這恰恰說明國家的宏觀調(diào)控政策開始影響沈陽的房地產(chǎn)市場。

圖55.沈陽房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的對策

（1）確定增加商品房的有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向。我國目前處在城市化快速發(fā)展的時(shí)期，而且工業(yè)資源和人口一直都在向城市集中。而我國住房需求由滿足部分社會群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平的滿足的長期漸進(jìn)的過程，通過多建房、快建房、建好房，把增加商品房的有效供給作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向。要積極嘗試有利于增加供給的方法，謹(jǐn)慎實(shí)施妨礙增加供給的政策，綜合權(quán)衡利弊，逐步滿足人們的住房需求。

（2）通過轉(zhuǎn)變政府職能來提高政府的調(diào)控能力。在市場經(jīng)濟(jì)國家，政府是最大的非營利性組織，政府的主要任務(wù)是為市場主體服務(wù)和創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，是當(dāng)好“裁判”，而不是當(dāng)“運(yùn)動員”，是做好服務(wù)，而不是“經(jīng)營”。政府在經(jīng)營城市土地的過程中，經(jīng)營城市土地的目標(biāo)是要合理利用土地資源，充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的作用，搞好城市土地供應(yīng)的長期規(guī)劃，維持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，健全房地產(chǎn)市場的法律監(jiān)控機(jī)制，完善城市中低收入家庭的住房保障制度，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，提高城市的綜合競爭力。

（3）通過加大保障住房建設(shè)力度來保障人們的住房需求。在增加住房有效供給的基礎(chǔ)上，要把保障住房（尤其是廉租住房）建設(shè)擺上重要的議事日程。特別是在目前房價(jià)較高的情況下，更要注重滿足普通百姓的住房需求，為了社會和諧發(fā)展，應(yīng)對廉租住房建設(shè)做出制度性安排。

（4）由市場“主導(dǎo)”商品房供給。堅(jiān)持住房市場化方向，在深化改革中完善市場配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用機(jī)制，遵循市場規(guī)律，通過市場的發(fā)展?jié)M足人們的住房需求。國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是平衡總量供求關(guān)系，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效供給，滿足居民不斷增長的基本住房需求和改善性需求。國家對房地產(chǎn)市場的管理主要應(yīng)該是規(guī)范市場秩序、培育市場環(huán)境、保護(hù)公平競爭，建立健全住房社會保障制度。在房地產(chǎn)市場調(diào)控上，政府要明確自身的權(quán)力邊界，尊重企業(yè)的自主決策權(quán)，避免出臺直接干預(yù)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場區(qū)域性特點(diǎn)，在對房地產(chǎn)市場信息的把握上，開發(fā)商一般比政府更敏銳、更充分，政府不要對市場微觀行為過多的進(jìn)行干預(yù)。

6.結(jié)論

綜上所述，受宏觀調(diào)控的影響，全國大城市房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)低迷形勢，沈陽房地產(chǎn)市場雖然也略受影響，但是主要體現(xiàn)在心理層面上的。房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)良好，到目前仍然是副省級城市中最好的房地產(chǎn)市場，近期仍將是全國最好的房地產(chǎn)市場之一。但在全國大氣候影響下，從較長遠(yuǎn)的時(shí)間看，沈陽房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)增加。

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