可以抄底美國房市了嗎

美國房地產市場震蕩至今已近6年，不少美國人依舊對購買房產心有余悸。危機期間，不少掛著“折價出售”招牌的樓盤讓人印象深刻。

對于“嗅覺靈敏”的外國投資者來說，“抄底”美國樓市一直有相當的吸引力，在房地產市場觸底回升之際，購房機遇從未如此“誘人”。由于房價處于低谷和美元匯率的走軟，美國房產的投資價值得以體現，外國購房者正在搶灘美國樓市。

美國房地產經紀人協會日前發布的一份報告顯示，在截至2012年3月的12個月里，美國樓市的國際銷售額達到825億美元，比2011年3月統計的664億美元高出24%，占同期美國樓市整體銷售額的9%。

加拿大、中國、墨西哥、印度和英國為前五大外國購房者來源地，占外國總購房者人數的一半。從近幾年的數據來看，尤其以加拿大和中國的客戶數量上升較快，所占比例分別從2007年的11%和5%升至目前的24%和11%，而墨西哥和英國的購房者數量有所下降，來自印度的購房者數量基本保持不變。

這些外國購房者一般被認為是外國居民，或是新近移民和持有臨時美國簽證的人。他們購房講究地段，多分布在亞利桑那州、加利福尼亞州、弗羅里達州和德克薩斯州。歐洲人傾向于在美國東海岸購房，而亞洲人中意于西海岸，佛羅里達州則備受南美洲購房者的青睞。

美元匯率的走勢無疑是影響國際購房者決策的關鍵因素。80%與國外購房者有過接洽的房產經紀人認為，美元的匯率對購房者的行為有中等或很大的影響。美元對某些國家貨幣匯率的下降無疑提高了國外購房者的購買力，更何況目前美國的房價幾乎已退回到10年前。

根據《華爾街日報》報道，以加拿大加元和美元匯率的波動為例，10年前，1美元約合1.53加元，而現在1美元匯率約等于1加元，一棟價值150萬美元的房屋10年前價值229萬加元，而現在僅相當于146萬加元。

作為本輪金融危機的肇源地，美國房地產市場因為長時間低迷而成為經濟復蘇中的軟肋。由于市場泡沫破裂，房產價值縮水，很多美國國內申請貸款的購房者被深度套牢，進而因資不抵債而喪失抵押品贖回權，導致房產被銀行收回，并產生不良信用記錄。市場上被折價出售的房屋積壓對整體房價形成打壓。金融危機過后，銀行等金融機構普遍經歷了去杠桿化過程，收緊了抵押貸款的信用條件，大量購房者難以獲得貸款支持。這兩大因素成為房地產市場遲遲難以走出陰影的重要拖累。

因此，對美國房地產市場前景的判斷是影響國外購房者的重要因素。已經出手的購房者認為自己是在抄底，而還有些持幣觀望的潛在買家在等房價進一步下降。

在經歷了漫長的探底過程后，美國房地產也伴隨著經濟的逐步恢復而煥發新氣象，房屋銷量、建筑活動和房價等在內的一系列數據與去年同期相比均穩步增長，問題房產被逐漸消化，占整體樓市銷量的比例持續下降，一些地區低價位房產甚至出現了供不應求的局面。

根據統計美國大城市房價的標普/凱斯席勒房價指數，以佛羅里達州的邁阿密為例，最新房價水平僅相當于2006年波峰時期的一半，但與去年同期相比上升了2.5%。

種種跡象表明，美國房地產市場正在觸底回升。美國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯?云認為，今年美國房地產市場的表現明顯優于前4年，如果信貸條件進一步放寬，并且低價位的房屋庫存增加，美國的房地產銷售將更加活躍。

病去如抽絲。樓市的崩跌雖然已近結束，但銷售等指標依然遠低于健康市場水平，房地產市場要完全恢復尚需時日。

更令人擔憂的是，近幾個月來美國經濟增長動能開始下降，就業市場的改善步伐遲滯，就業增長明顯放緩，國內財政政策的不確定性打壓了企業和民眾的信心，而短期內難以根治的歐元區債務危機持續挑動市場神經并向外部傳導，成為美國經濟增長的一大下行風險。考慮到房地產市場與整體經濟的緊密聯系，對美國樓市的前景判斷宜謹慎樂觀。

此外，美國房地產經紀人協會報告也顯示，國外購房者在美國買房還面臨不少水土不服的問題。不少購房者最終在達成交易前止步，原因就在于稅收、保險等額外成本開支，以及移民政策的限制，還有加上房產稅之后，投資回報率不理想等。這些因素無不印證了那句話，樓市有風險，投資須謹慎。

（作者為《財經國家周刊》駐華盛頓記者）