北京賣地加急

從來沒有一塊土地的出讓這樣敏感。

7月10日成交的北京萬柳地塊，此前“準地王”的身份本已惹人注目，加上出讓“因故”延后、央企被指令不能拿地等“插曲”，讓這塊地的關注度倍增。

最終兩家民企為數百位觀戰者上演了一場馬拉松式的奪地大戰：46輪現場競價，326輪回購房面積競價，扣除回購房面積后超4萬元/平方米的樓面地價。北京新地王就此誕生。

盡管多位業內專家認為該地王只是個例，不會造成地塊區域以外市場波動。但恰逢樓市調控敏感關口，地王面世難免對市場預期產生誤導——這頗讓監管層和業界擔憂。

更深一層的憂慮則是，地王效應存在擴散沖動。如何在緩解地方財政困境的同時保證調控底線不被地方賣地經濟沖破，需要決策層拿出智慧。

窗口指導

萬柳地塊原定于7月4日拍賣，但就在7月3日晚間，北京市國土局發布公告“因故”推遲一周。有開發商分析，推遲的原因是對地塊的“合理價格上限”進行調低，以控制地價。

更添戲劇性的是，就在7月10日競拍當日，人民日報刊發了《央企應推動樓市健康發展》一文，直接喊話央企，調控關鍵期，央企參與“地王”爭奪不合時宜。7月10日上午，業內就已有消息傳出，國資委已電話指令報名競買的央企“可參與，不能拿地”。

所有這些消息，讓在網上報價階段就已高達10輪的萬柳地塊的出讓更添曲折。早在競拍前1小時現場就已經人聲鼎沸。

戲劇性的一幕在競拍前出現：與融創組建競買聯合體的保利地產，在經過認證的官方微博上發布聲明，退出聯合體，不參與競買。而另一家央企中冶的拿地人員也一再表示中冶已經退出了競買，沒有領號牌。

在競拍階段，招商、中建、華僑城等只象征性地舉牌，中化方興雖然參加回購房面積競拍，也早早作壁上觀。剩下的兩家民企中赫集團和融創地產展開了一場馬拉松式的競拍，在回購房面積報至1.64萬平方米時，在區域附近已有“西山壹號院”項目的融創，選擇了放棄。

依照鏈家地產市場研究部陳雪的測算，按照一般豪宅15000元/平方米上下的建安成本及財務管理成本，扣除回購房面積，萬柳地塊的樓面地價約在4.42萬元/平方米，是北京住宅類地塊的最高成交單價。

地塊成交后，北京市國土局依照規定，已經向國土資源部報備了萬柳地塊的相關交易和價格情況，國務院辦公廳也向北京市政府詢問了與土地成交的相關情況。

各方如此敏感，原因在于當前正值房地產調控關鍵時期，輿論動向對于市場預期的引導不容忽視。

事實證明，在萬柳地塊成交后，當日晚間，萬柳地塊周邊項目的二手房業主就已經開始提價——各種擔憂和質疑聲紛至沓來。

但是，正如中赫置地CEO孫鵬所言，萬柳地塊的價格只是北京區域市場的個別案例而已，不具有普遍意義。

“本地塊的價格對區域內市場肯定會有比較大影響，區域市場價格上漲難免，但是對北京其他區域特別是郊區市場的實際影響不大。” 北京中原地產三級市場研究部總監張大偉分析，萬柳地塊的出讓并不具有指標性意義。

但其同時表示，由于地方樓市政策執行層面的確出現微調，市場對政策的關注度提高，購房者擔憂再次錯過房價低點，萬柳地王的出現對購房者的購買決策可能有一定的促進作用。

地方財政考量

作為北京核心區域的核心地塊，可以說萬柳地塊只要出讓，肯定就是地王。只是這樣一塊天生就是地王的地塊，為何要在敏感的調控關鍵期推出？

其中原因，或許可從北京市上半年的經濟指標的增長看出端倪。

根據北京市財政局公布數據，上半年北京全市地方公共財政預算收入累計完成1742.4億元，同比增長5.3%，完成年度預算的52.7%。但按照年初的設定，北京今年全年財政收入目標增幅須達到10%左右。和往年的高增速相比，今年的情況不容樂觀，面臨著較大的增長壓力。

拖累經濟增長的一大因素就是土地收入的下滑。

數據顯示，2011年北京市政府性基金預算收入完成1352.8億元，其中土地出讓收入1233.68億元，占全部政府性預算收入的91%。今年北京市政府性基金預算收入為1060.6億元，計劃完成土地出讓金收入為900億元，但上半年土地收入僅完成不到145億元。

根據鏈家市場研究部統計，今年上半年，北京共計成交72宗土地，出讓金累計為144.88億元，同比下降55.7%。土地市場成交量創4年新低，土地均價創3年最低，土地平均溢價率創5年最低，土地出讓金創5年最低。

這種情況不只發生在北京。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。

財政部13日公布數據也顯示，今年上半年，地方政府性基金本級收入13666億元，同比減少4142億元，下降23.3%。主要項目國有土地使用權出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%，主要受土地出讓成交額大幅下降影響。

“這也引發了對于政府職能履行能力的擔憂，每界政府都希望在經濟增速上比上屆要高，這是最要命的事情。”一位地方城市的招商局長表示，“政府習慣花（土地收入）了，今年沒有了，如何彌補虧空？”

競售“家底”

面臨當前的財政收入壓力，加快推出優質地塊，是地方政府下半年財政增收的主要渠道。

按照近日公布的《北京市2012年度土地儲備開發計劃》，下半年北京市將嚴格控制新增土地儲備，并加推優質地塊。繼萬柳地塊后，北京又推出了位于北京東北三四環之間的朝陽區霞光里5號、6號商業金融熱地。

其他城市也陸續傳來優質地塊入市的消息。7月4日，上海市規劃和國土資源管理局發布2012年第一次預申請公告，上海火車站北廣場北地塊以47.46億元的參考起始總價高調出場。

北京大學城市與環境學院教授、北京大學-林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任滿燕云建議，緩解現階段地方財政壓力，一是在已經具備條件的城市征收房地產稅，二是擴大住宅用地的供應比例和規模，三是不能再搞投資拉動。

“控制房價上漲和讓住房市場發展兩者之間并沒有矛盾，關鍵的問題是不能只針對需求端出政策，還要在供應端加大供應。”滿燕云建議，地方供地時要加大住宅用地的比例和規模。

“經濟指標不能再往下走，但政府不會讓房價漲起來，而是會讓房子接著蓋下去。”上述地方城市招商局長介紹說，目前，一些有實力、有關系、懂得利用金融工具的開發企業，正在各地積極找地。

“這說明他們預判到調控會適當放松，他們要趁地方面臨財政壓力調低地價這段時間趕緊拿地。”上述招商局長說，對地方的財政壓力也不必過度擔心，因為地方有的是辦法，“比如，有城市嚴厲打擊群租，表面說是杜絕安全隱患，實際目的還是促動城市閑置房屋出租，進而拉動樓市成交。”

他同時表示，在地方財政收入急劇下滑的情況下，地方政府都在動腦筋想辦法促動房地產市場交易，中央對此應保持關注。

“現在很多大城市都在周邊搞莊園經濟、旅游地產，但是這些消費項目未必能夠與當地居民的消費水平匹配，實質上還是在搞投資拉動。”他說。