如何讀懂統計數據

最近，國家住房和城鄉建設部下發指導意見。

意見要求加強統計數據管理，強調法定統計調查項目數據必須經部門統計管理機構審核后由主管領導簽署發布，在官方發布前“任何單位和個人不得擅自發布和使用”。

事實上，對普通民眾來說，他們關注的并不是數據“啥時可看”、“誰給我看”，而是“怎么去看”。

如今，各地住建部門、房管部門、國土部門、統計部門紛紛公布各種名目的統計數據，但數據之間常常互相“打架”，存在不一致與矛盾。

這些數據和商業分析調查機構、行業數據信息提供商、行業協會房地產經紀公司、學術研究機構的報告和結論也不易吻合，與民眾的直觀感受、現實經歷甚至常識更是可能出現相悖。

例如國家統計局的統計報告說，2009年70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%；而按照國土部下屬事業單位中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組所提供的數據，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%，如此巨大差異，以致于有人說，統計局數據“小數點顯然放錯位置了”。

不過，這樣的調侃倒可能錯怪了發布統計數據的單位與部門。

我國目前編制公布的各類房地產價格指數有十幾個，其中比較有代表性的有全國房地產開發業綜合景氣指數、全國35個大中城市房地產價格指數和中國房地產指數系統等。

它們有的是根據統計快報數據對全國性分類指數加權計算而成，有的是對某些大中城市的地價、房價和房租進行季度性統計，有的則是按月或季度公布城市指數與分類物業指數；有的由房地產開發企業上報數據、各級統計部門編制匯總報表，有的是對在售商品房項目進行抽樣和跟蹤調查，有的直接采用上傳到房管部門數據庫的購房合同網簽備案信息；有的屬于橫向縱向均可比較的定基指數，有的是缺少縱橫比較的能力的環比指數……

如果這些標準、口徑、方法、技術以及理論基礎本來就不甚一致的數據能得到一致無異的結果，恐怕才真的應當被質疑。

目前我國房價收入比、房屋租售比等較為復雜的數據一直付之闕如，人均住房面積等指標尚未實現分群體統計，居民住房實際價格漲幅更是被新建住宅銷售價格變化取而代之。

這些建立在平均數或中位數基礎上的房地產統計數據其實都存在嚴重缺陷——沒有考慮到房地產商品獨一無二的區位因素。

作為異質化商品，任何一處房地產都深受建筑物本身（如結構、戶型、朝向、材料、面積、樓層）及周邊環境（交通、商業、娛樂、治安、綠化、醫院、區域環境發展前景）等因素影響。如果市場上的主力房源去年集中在二環、三環、內環而今年集中在四環、五環、外環，即使房屋平均銷售價格貌似沒有任何變化，實際上也已經有所上漲。

為了解決這一難題，發達國家大多采用重復交易法、特征價格法等統計技術。而我國房地產市場起步晚、欠規范、一手交易多于二手交易、歷史交易案例少、資料不全面，很難做到像美國那樣對每一樁房屋交易的詳細信息（包括房型、面積、屋況、地址、成交價等）都予以全面披露，做不到根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數。

其實，閱讀房地產統計數據的關鍵不在于關注那些被重點表達的數據，而在于留心那些被刻意淡化的數據；不在于數據本身，而在于采集、處理和闡釋數據的人。

比如，某些依附商業運營利益的機構為了制造“價升量增”的緊張氣氛，會強調本月數據與市場氣氛慘淡的去年同月相比大幅飆升，卻閉口不談數據與今年上月相比未曾上漲或增長幅度縮窄；某些要制造出房價走低局面的部門，則通過對高價樓盤控制發放預售證或限制網簽時間等方式來調節數據。

這些“學問”，是在普通統計學教科書上讀不到的。

指標編制的非科學性、資料采集的非完備性、統計方法的非透明性、計算處理的非規范性、數據解釋的非客觀性、研究結果的非可比性，決定了必須努力發展與完善房地產統計制度和信息披露制度，以幫助政府、行業、企業與個人及時準確地把握真實的市場情況。

在需要對統計數據多個心眼的年代，每個人都必須多少懂一點統計知識，從某種意義上說，這也未嘗不是一件好事。

（作者為專欄作家）