試論對(duì)“假按揭”的法律防范及相關(guān)法律制度完善

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)銷售中“假按揭”案件頻繁發(fā)生，不僅危及銀行信貸資金安全，而且擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)我國(guó)金融業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定造成不良影響。本文從法律角度探討了其成因，并且據(jù)此提出了對(duì)于\"假按揭\"的法律防范措及相關(guān)法律制度完善。

關(guān)鍵字：假按揭 成因 法律制度完善

一、“假按揭“概述

（一）含義

“房屋按揭”是房屋分期付款買賣中的一種擔(dān)保方式，在房地產(chǎn)銷售行業(yè)，“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義，指“銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買自住住房，以其所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)為抵押物作為償還貸款的保證，并按月償還貸款本息的一種貸款方式。”1按照擔(dān)保標(biāo)的物形態(tài)的不同，可以分為現(xiàn)房按揭和期房按揭。

“假按揭”的概念目前在學(xué)術(shù)界沒(méi)有準(zhǔn)確界定，業(yè)內(nèi)一般是指“開發(fā)商串通無(wú)真實(shí)購(gòu)房意愿的購(gòu)房借貸申請(qǐng)人或獨(dú)立偽造購(gòu)房借貸申請(qǐng)人，以虛假購(gòu)房交易套取銀行個(gè)人貸款并可能代替虛擬或不真實(shí)購(gòu)房借貸人歸還貸款的行為。”2一般來(lái)講，“假按揭”是指開發(fā)商以虛構(gòu)買房人信息的方式購(gòu)買本企業(yè)的存量住房，達(dá)到套取銀行貸款的目的3。

（二）假按揭的特征

1．虛假性。不僅購(gòu)房行為是假的，而且提供給銀行的個(gè)人資料也是編造而成，每月向銀行還款的也是開發(fā)商而非借款者個(gè)人。

2．隱蔽性。銀行在受理貸款時(shí)以及貸款初期，一般較難分辨貸款行為的真?zhèn)危诔霈F(xiàn)違約時(shí)問(wèn)題才會(huì)顯現(xiàn)。

3．集中性。向銀行申請(qǐng)按揭貸款的時(shí)間相對(duì)集中，多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個(gè)月到半年之間。

4．群發(fā)性。一旦開發(fā)商在資金方面出現(xiàn)問(wèn)題，不能按月供款，則按揭貸款就會(huì)出現(xiàn)同時(shí)大批量的違約

二、從法律方面探討”假按揭”的成因

（一）我國(guó)住房按揭貸款的法律制度存在缺陷

1.1996年8月1日實(shí)施的《貸款通則》是我國(guó)第一部全面規(guī)范貸款管理的行政規(guī)章，但是由于時(shí)間已久，《通則》中的某些條款已經(jīng)明顯不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要。而且該法長(zhǎng)期處在金融行政規(guī)章這一最低位階上。現(xiàn)在大多數(shù)國(guó)家的《貸款法》和《消費(fèi)信貸法》都是以國(guó)家最高立法機(jī)關(guān)制定的高位階的法律形式出現(xiàn)的。4所以盡管《通則》（征求意見稿）已經(jīng)有了很大改進(jìn)，但就防范“假按揭”而言，作為低位階的規(guī)章，仍有許多問(wèn)題難以解決。

2.“假按揭”中合同效力的認(rèn)定難。在“假按揭”中，主要存在四種法律關(guān)系：開發(fā)商和借款人之間的房屋買賣法律關(guān)系、借款人和貸款銀行之間的借貸法律關(guān)系和抵押擔(dān)保關(guān)系，在預(yù)售階段開發(fā)商和銀行之間的保證擔(dān)保關(guān)系。對(duì)于商品房預(yù)售合同是否有效以及當(dāng)銀法。

（二）對(duì)“假按揭”的監(jiān)管不力

1.2004年實(shí)施的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》是銀監(jiān)會(huì)成立以來(lái)發(fā)布的第一個(gè)針對(duì)具體行業(yè)貸款的文件，也是目前防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)的唯一指導(dǎo)性文件。但是《指引》只是指導(dǎo)建議性的文件其強(qiáng)制性較弱。

2.缺乏對(duì)住房按揭貸款進(jìn)行有效程序控制的規(guī)范

（1）形式審查制度的局限性

目前我國(guó)商業(yè)銀行實(shí)行貸審分離制度5，具體而言即由貸款經(jīng)辦人員調(diào)查收集借款人的資信資料，經(jīng)其初步審查之后，提交審核人員對(duì)資料的完整性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性及合法性進(jìn)行復(fù)審。這種以書面材料為主的形式審查，為“假按揭”提供了條件：銀行無(wú)論是依據(jù)房管局提供的信息，還是購(gòu)房人的申請(qǐng)資料，當(dāng)開發(fā)商和購(gòu)房人串通時(shí)銀行都無(wú)法真正審查出是否有真實(shí)的購(gòu)房交易。

（2）貸后管理制度的缺失

貸后管理由哪一級(jí)銀行負(fù)責(zé)，由哪個(gè)部門的哪些人員負(fù)責(zé)都沒(méi)有明確。因此，在“假按揭”發(fā)生的情況下，難以從貸后管理中得到補(bǔ)救。銀行工作人員缺乏對(duì)按揭人的還款方式與時(shí)間的警惕，無(wú)法對(duì)可疑對(duì)象及時(shí)進(jìn)行處理。另一方面，對(duì)按揭貸款稽核檢查不到位。即使發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，也是重結(jié)果輕過(guò)程，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行“問(wèn)責(zé)制”，對(duì)違規(guī)人員處罰不到位。

（三）我國(guó)信用信息公開制度仍非常不完善

我國(guó)處于整個(gè)信用體系建設(shè)的初級(jí)階段，很多部門出于職責(zé)各自為戰(zhàn)，使得信用等級(jí)沒(méi)有一致標(biāo)準(zhǔn)，而且各個(gè)政府部門基于安全和部門利益的考慮，對(duì)自己所建立的信用信息實(shí)行壟斷政策，使得信用信息公開無(wú)法實(shí)現(xiàn)，信用信息不能共享，社會(huì)信用體系無(wú)法產(chǎn)生應(yīng)有的功能。

三、對(duì)“假按揭”的法律防范措施及相關(guān)法律制度完善

（一）完善有關(guān)住房按揭貸款法律制度

1．國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步完善現(xiàn)有的法律框架。首先，國(guó)家應(yīng)該修改《貸款通則》，特別在信息披露的詳細(xì)規(guī)則、投資者市場(chǎng)準(zhǔn)入等具體環(huán)節(jié)出臺(tái)新的規(guī)定，提高《貸款通則》的位階，使其能夠在司法實(shí)踐中起到相應(yīng)的作用。再次，應(yīng)該制定其他專門的立法來(lái)推動(dòng)我國(guó)住房按揭貸款證券化，并為全面開拓信貸資產(chǎn)證券化開辟道路。

2．統(tǒng)一“假按揭“中合同效力認(rèn)定

司法實(shí)踐中，在認(rèn)定借款合同效力的問(wèn)題上各個(gè)法院是有出入的。針對(duì)此類案件，筆者認(rèn)為可以參照“揭開公司面紗“的原理。即由開發(fā)商承擔(dān)名義借款人的法律責(zé)任，名義借款人承擔(dān)與之過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的的責(zé)任。這樣便有利于穩(wěn)定按揭法律關(guān)系的基本架構(gòu)，更好地維護(hù)法律的實(shí)質(zhì)正義。所以為了避免個(gè)案對(duì)一般法律秩序穩(wěn)定性的沖擊，有必要先通過(guò)最高院的司法解釋來(lái)規(guī)范這一問(wèn)題。

（二）彌補(bǔ)對(duì)“假按揭”監(jiān)管規(guī)范的缺陷

1．商業(yè)銀行貸前預(yù)防。要審查開發(fā)商是否合法成立、是否具有相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)、其資金是否充足、有無(wú)違約記錄等等，即要選擇那些信譽(yù)好的、資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商開展合作。在按揭貸款審查階段，銀行結(jié)合對(duì)借款人的調(diào)查，重點(diǎn)核實(shí)他的償貸能力和是否具有真實(shí)的購(gòu)房意愿。再次，應(yīng)由信貸員負(fù)責(zé)開發(fā)客戶并提供初步資料，再設(shè)立獨(dú)立的資信調(diào)查機(jī)

構(gòu)，讓其具體負(fù)責(zé)信用資料的調(diào)查。

2．商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)建立信貸責(zé)任追究制度。健全商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)責(zé)任追究制度，一方面有利于增強(qiáng)銀行內(nèi)部工作人員的責(zé)任意識(shí)，防止內(nèi)部人員與開發(fā)企業(yè)或者購(gòu)房人內(nèi)外勾結(jié)共同騙取銀行貸款，給銀行造成不必要的損失。一旦發(fā)現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)的現(xiàn)象，銀行高層監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)此展開調(diào)查，嚴(yán)懲涉案人員。

（三）健全我國(guó)社會(huì)征信法律體系

1．我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)立法對(duì)征信服務(wù)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范，協(xié)助征信服務(wù)機(jī)構(gòu)提高信用信息的采集和流通效率，從而促進(jìn)社會(huì)形成統(tǒng)一的社會(huì)評(píng)價(jià)。對(duì)壟斷征信數(shù)據(jù)的行為進(jìn)行懲罰或經(jīng)濟(jì)制裁，以及規(guī)定公開數(shù)據(jù)的地點(diǎn)和方式是加強(qiáng)信用法制建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，治本之策。

2．政府應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格的失信懲戒機(jī)制。

應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格懲戒失信者。比如政府在其建立的征信系統(tǒng)中對(duì)失信者予以曝光，使得社會(huì)上商業(yè)銀行不敢將其資金借貸給他，給失信者在以后買房、買車的貸款條件高于普通人。讓失信者覺(jué)得失信的代價(jià)巨大，并時(shí)刻警醒他人，遏制失信行為發(fā)生。

結(jié)語(yǔ)：

“假按揭”的出現(xiàn)與蔓延，嚴(yán)重干擾了金融市場(chǎng)秩序，加劇了房地產(chǎn)泡沫，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)潛伏的隱患。因此，我國(guó)亟需完善相關(guān)的法律制度和相關(guān)配套制度，促進(jìn)商品房的依法銷售，維護(hù)金融穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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[5]《商業(yè)銀行法》第三十五條第二款商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審貸分離、分級(jí)審批的制度