經濟法視角下的商品房“限購令”分析

摘 要：近年來，政府推出了多項宏觀調控措施遏制房價的瘋長，但一直效果不佳。房地產市場的失靈使政府用“有形的手”干預房地產市場成為宏觀調控的必然的結果。限購令的出臺體現了經濟法的政府適當干預。經過兩年多的實施，限購令使全國房地產市場退熱，起到了遏制房價上漲立竿見影的效果。但是，限購令作為一項房市后期調控政策，其法律屬性和存在的合理性一直飽受爭議。試以經濟法為視角淺談限購令出臺的必然，淺析限購后現階段房市出現的各種現象背后的原因。

關鍵詞：限購令；房地產宏觀調控；經濟法

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）35-0160-02

房地產業經過十幾年的高速發展，迫切需要加快結構調整的步伐。從2010年4月30日首次明確提出限制家庭購房套數的“國十條”，到2011年12月12日“史上最嚴厲的樓市調控措施”的出臺，限購令已經執行了兩年多，新增實行限購令的城市數量已經破百。

一、限購令的法律屬性及其合法性爭議

限購令是政府針對房地產行業出臺的一項國家政策或行政命令，位階極低，其效力遠遠低于憲法、法律、行政法規，根據“上位法優于下位法”原則，對商品房交易過程中涉及的買賣當事人不產生法律的強制約束力。并且，限購令屬于抽象行政行為，不具有可訴性。所以，限購令不具備法律法規的屬性，也不是行政法規，而只是政府出臺的房產調控頒布的行政規范性文件，因此房產交易中簽訂的商品房買賣合同就不可能因違反限購令而無效[1]。

對于限購令，目前褒貶不一。支持者認為，限購令應該堅持長期地執行。因為限購令出臺對房價的瘋漲起到了立竿見影的遏制效果，限購令是拯救房市的法寶，應當堅決長期執行不放松。由于限購令有著自身無法摒除的先天不足，反對聲也不絕于耳。反對理由大致如下：首先，限購令缺乏合法存在的法律依據。限購令作為抽象行政行為中位階極低的其他規范性文件，本身又違反了行政比例原則。其次，限購令的戶籍限制有違公平正義的原則，阻礙市場經濟條件下人才的優化配置和合理流動，有計劃經濟過度干預之嫌；再次，限購令雖然使一線城市房價降溫，但許多房地產商和有購房資格的人涌向二三線城市抬高了當地房價。最后，限購令使得房產爭議訴訟激增。自限購令實施以來，各種假離婚、假結婚、辦理假的納稅證明或社保證明、借用他人身份購房等規避手段層出不窮[2]，這些方式存在著巨大法律風險，也給社會帶來許多不穩定因素。

總的來說，隨著限購、限貸的政策執行，全國房市普遍降溫，民眾拍手稱快。但限購令作為一項國家宏觀調整房地產市場的臨時性措施，出現諸多爭議聲也不容忽視。

二、限購令的經濟法基礎

1.房市失靈使限購令出臺成為必然。市場不是萬能的，在社會收入分配、公共物品、負外部性等方面存在著自身難以克服的局限性。經濟人逐利的本能會驅使買賣雙方為實現利益的最大化，公然違反法律法規，甚至踐踏基本的倫理道德。房地產價格脫離基礎價值持續過快地上漲，扭曲了實體經濟中資源的相對價格，使市場上一般消費品遵循的市場供求規律奇跡般失靈。住房價格過度偏離價值，亟需政府這雙有形的手需要適時嚴格的調整。

2.住房成為一種特殊的商品，相對于一般消費品在市場的價格調節機制、供需機制有著明顯的不同，使房地產市場的整體價格容易表現出脫離市場基礎的暴漲。在市場經濟時代，住房屬于特殊的消費品，具有消費與投資的雙重屬性。住房是世界上最具家庭觀的中國人的生活必備品，中國人對住房的偏愛由來已久，無房不婚在當今中國也普遍存在。國人對住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量遠遠小于需求量，房地產市場在很長時期內都處于賣方市場，以致房價一直居高不下。

3.經濟法的終極目標是追求社會效益的最大化，經濟人逐利本性是房地產市場的供需競爭更加激烈。在中國買房是一個很好的投資方式，溫州炒房團的經驗告訴人們“逢調必漲，越調越漲”。通貨膨脹的壓力使得人們手里的貨幣貶值縮水，投資房市是保值增值的有效理財方式。房屋限購令釋放“樓市還要上漲”的信號，買漲不買跌的心理反而促使新一輪的搶購熱。在政策出臺前購房，不確定性使購買力在短期內爆發出來。短缺經濟學的邏輯在房市上依然奏效。

4.在市場經濟條件下，資源分配遵循絕對平等原則，如果社會所有成員對某一物品都有需求的話，那么貨幣的多寡就決定了這一商品最終歸屬。在中國房屋就是屬于這樣的生活必需品，土地的稀缺性與不可再生特性決定了土地市場需求彈性大而供給彈性小，只要購買房屋有利可圖，社會資本就會源源不斷地涌入商品房市場。即使房地產市場都是剛性需求，沒有投資和投機資本的加入，剛性需求的群體之間也會相互競爭，導致房價的最終上漲[3]。

作為政府在特殊時期對關系國計民生的房地產市場進行適度干預的一項政策，對促使房地產產業結構優化升級，構建自由公平、健康有序的經濟秩序環境有著積極的意義。

三、限購令執行現狀及原因分析

限購令已經執行了兩年，目前北上廣深這類一線城市的房價漲幅明顯放緩，抑制住房投機、投資需求的短期調控已初見成效，但距離房價回歸理想，讓社會中等收入群體能消費得起商品房的宏觀調控最終目標仍有一定差距。限購令執行中出現的諸多問題，引起的原因很多，現淺談一二。

1.看漲心理預期。限購令利于人們形成房價還會漲的預期，限購釋放住房作為珍惜資源的信號，目前而言住房是被打壓的，一旦政府放開，房價又會重新上漲，實現不斷升值的神話。就限購令而言，限購之前是推動投資型消費者進場，實施限購后，則可以威脅剛需型消費者抓緊買入[4]。限購局勢下開發商通過減少新房的供給量來維系房地產市場的價格水平，也會使房價維持原有的高價位，故當前房價整體而言處于止漲不跌狀態。

2.市場博弈論。地產行業是一個多個利益相關者充分博弈的場所，當前市場已經進入房市下行時期，政府與房地產開發商之間、開發商同行業之間、開發商與購房者之間這場公平與效率的持久博弈仍在繼續[5]。第一，政府與房地產開發商之間的博弈與合作。為緩解地方財政吃緊，保證市場商品房供應，刺激樓市消費，在不觸及樓市限購、限貸等政策“紅線”下，地方政府的微調嘗試一直在進行。成都、廣州、海口解套限購令的嘗試都被紛紛叫停，十八大傳達調控房市不放松的信號表明國家對限購的執行力度仍然沒有松懈。第二，房地產市場普遍降溫，消費市場持幣觀望氣氛濃重，開發商紛紛通過打折促銷，以價換量等促銷方式回籠資金以熬過房市低迷的寒冬。房地產行業競爭將集中表現為資金競爭，行業兼并、聯合的機遇可能出現。第三，限購令使民眾看到政府調控房價的決心，改變了長期以來“房價只漲不跌”的神話，部分社會閑散資金突破房市另尋效益更高的投資渠道，繼續留守商品房市場的投資者的逐利行為可能會衍生出有關規避限購資格不合法的相關下游產業。

3.寡頭壟斷論。伴隨住房限購令的出臺，商業銀行收緊信貸，開發成本和建設成本攀升，殘酷的市場優勝劣汰原則將發揮作用，我國房地產市場的寡頭壟斷現象會更嚴重，中小房企因資金鏈斷裂將逐漸淡出市場，市場資源將流向效益更高的地方去。近年來，土地拍賣價格的持續高漲，中標的都是實力雄厚的大型房地產巨頭，房地產企業的資金鏈緊張將是行業資源并購整合的天賜良機。實力雄厚的投資者和房地產商將考慮由單一的住宅開發轉向綜合商業地產的開發。重慶投資客在貴陽一次性購買616套酒店式商業公寓就是典型的投資客轉向商業地產的案例[6]。

4.地方保護壁壘。限購令要求對戶籍、居住證、社保證及個人所得稅納稅證明的進行證明，以限制本居民購房數量和限制外來人口落戶，部分城市還要求審核戶口本上所有家庭成員名下的房產。限購令迫使許多家庭仍然選擇租房居住，同時承受由于住房限購令所導致的房租上漲，戶籍制度造成的社會福利壁壘將更加堅實。一線城市的工作者迫于壓力離開旅居的城市回到戶籍所在的二三線城市買房結婚，這在某種程度又激活了當地不景氣的房地產市場提前進入旺季。

后金融時代，國際局勢前景不明朗、世界經濟不景氣、國內通貨膨脹壓力較大、宏觀經濟形勢不確定等因素使得房市更加錯綜復雜。如果限購的時間較短，則限購令預期給剛性需求群體的利益就不能得到實現。將限購令的期限延長到一個合理的期間，可防止部分開發商捂盤惜售、拖延開竣工時間，在熬過限購令的寒冬后，趁機哄抬房價大賺一筆。所以，限購政策應當是較長期的調控任務，取消限購需要外部環境的支持。

四、小結

限購令有助于中等收入群體在商品房市場上取得住房資格，實現其住宅權。這項措施對房地產市場供求關系和房地產產業都產生了深遠的影響。但限購令實施產生的政策干預資源分配的“度”如果把握不好，就會直接違背初衷，帶來公權力對私權利侵犯的一系列法律問題。中國樓市的出路是讓國內房地產真正成為一個居民消費為主導的市場，一個居民能夠買得起房的市場。住房限購令的效果是有限的，解決市場供應需求不平衡，尋找促使房地產市場平穩發展的長效機制是解決亂局的關鍵。房地產業仍然是中國未來發展中的重要動力，如何繼續鞏固限購令的階段性成果，為我國房地產市場的健康穩定發展保駕護航，仍是我國亟待解決的難題。