新時期我國房地產業對國民經濟的作用分析

摘要：近年來，我國房地產業的發展影響到整個國民經濟的方方面面，實現房地產業與國民經濟的協調發展，已經成為全社會關注的一個重要熱點問題。分析房地產業在我國國民經濟中的地位，以及論證其對國民經濟發展的重要作用，從而提出促進房地產業持續健康發展的政策建議，具有重要的現實意義。

關鍵詞：房地產業；國民經濟；作用

中圖分類號：F293.3；F124 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）35-0039-02

一、認識房地產業的特殊性

房地產業作為國民經濟中一個特殊的產業部門，它不同于建筑業，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括投資、開發、經營、管理和服務等眾多行業的產業部門。廣義的房地產業兼有第二、三產業的特征，狹義的房地產業則可列為流通領域的第三產業。具體表現在：第一，房地產業是橫跨生產、流通和消費領域的產業部門。第二，房地產業是把地產與房地產結合于一體經營不動產的產業部門。第三，房地產業也是一個經營產權權利，涉及眾多法律、法規制度的產業部門。房地產業的特點如圖1。

圖1 房地產業的特點

二、房地產業在國民經濟發展中的作用

（一）房地產業是國民經濟發展的支柱性產業

在我國現階段，房地產業不僅是國民經濟的基礎產業，又是支柱產業，具有“雙重”產業地位。所謂支柱性產業是指在國民經濟中起到骨干性、支撐性作用的產業。稱房地產業是支柱產業，是因為房地產業對拉動鋼鐵、建材、家電、家居用品等產業發展舉足輕重，對金融穩定和發展也至關重要，并且對于推動居民消費結構升級，改善民生都具有重要作用，主要表現在對GDP的貢獻。

房地產業對經濟增長的巨大貢獻源于房地產是構成投資、消費、進出口三大增長發動機的主要拉動力量。按照支出法國民生產總值的思路，我們可以清楚地看到房地產行業對GDP 的貢獻水平，相對于其他行業，房地產業對國民經濟的貢獻具有量上的絕對優勢。下面計算了從2004—2011年房地產業投資額占GDP總額的比重，見表1。

從表1中可以看出，近幾年房地產行業對GDP 的比重呈現逐級上升趨勢，2011年房地產業的比重已達到了13.09%，已經遠遠大于其他行業所占的比重，所以房地產業已經成為國民經濟中名副其實的支柱產業。而且，由于我國人口眾多，城鎮化的廣度和深度還顯不足，未來房地產業仍有較大的發展空間，其對GDP 的貢獻也將在相當長時間內維持一個較高水平。

（二）房地產業對國民經濟中其他行業的帶動作用

房地產業能直接或間接地引導和影響很多相關產業的發展，屬于明顯的強“拉動作用”行業。特別是住宅產業具有吸收勞動力數量大、百姓購買愿望強等特點，有更多的關聯產業，使得其具備成為支撐國民經濟持續、健康、穩定發展的必要保證。據一些工業發達國家統計，房地產業的產值增加“1”，就能使相關產業的產值增加“1.5—2”。這意味著，房地產業每增加1個單位的最終產品，就可使關聯產業總產品增加1.5—2個單位。房地產不能孤立地發展，它必須和其他產業的發展相協調，其發展可以帶動冶金、建筑、建材、機械、水泥、玻璃、木材、塑料、電器、家具等等 50 多個物質生產部門 20 多個大類近 2 000 種產品的發展，并且能促進金融、商務、商貿、交通、旅游和休閑等現代服務業的綜合發展。與房地產關聯度排在前五位的分別是以下行業。

1.金融保險業。房地產投資數量大，投資效益高，是金融業的最大客戶。房地產業的發展與金融業關系最為密切，無論是居民個人購房還是開發商投資建房，都必須借助向銀行貸款或其他金融方式融通籌集資金。2011年，人民幣各項貸款余額為54.79萬億元，其中，房地產開發商融資貸款高達10.73萬億元，包括按揭貸款7.24萬億元、開發貸款3.49萬億元。可見，住房按揭已成為銀行安全性高、盈利能力強的主業之一。

2.商業。房地產的80%住宅項目都有住宅商鋪，作為商業地產項目的大型購物中心、酒店、寫字樓等都會增加商業經營，所以說房地產業的開發促進著商業消費。

3.建筑業。房地產業和建筑業在房地產開發建設過程中是甲方和乙方（發包和承包）的關系。據統計，房地產開發成本中有近一半是建筑費用。

4.建材、裝飾裝修業。房地產開發原材料需求直接拉動建材業、建筑機械工業和冶金、化工、森工、機械、儀表等產業的發展。我國房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用鋼材總耗量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，運輸量的8%。

5.家具、家電制造業。房地產全部酒店、寫字樓、商場、住宅都能促進家用電器、家具的巨大需求以及旅游、園林、運輸業、商業、服務業等等第三產業的繁榮發展，所以說房地產業是拉動這些產業發展的主要驅動力。

（三）有利于土地資源的合理配置，增加國家財政收入

房地產開發企業對財政收入的貢獻體現在三個方面：一是土地出讓金，二是稅收，三是其他費用。反過來，政府通過房地產開發而取得的土地收入，可以用來進行城市基礎設施、舊城改造、民生工程建設，對地方直接帶來經濟貢獻。從全國整體來看，不包括房產相關的稅收和其他費用，僅土地出讓金就成為地方政府最主要的收入來源。2010年，在兩輪房市調控之下，全國土地出讓金數額再創新高，增幅再創新高，同比增長70.4%，而且土地出讓金占地方財政收入的比例也再創新高，為76.6%，這一比例是空前的，可見地方政府顯然偏愛通過土地出讓金的增加快速獲得財政收入，從而將財政收入的增長點投向房地產業（具體來說應該是房產+地產）。這也說明房地產業具有增加財政收入的作用。

三、促進房地產業持續健康發展的對策建議

綜上，我國房地產業的高速發展對國民經濟增長的貢獻是十分顯著的。我們要從中國房地產業發展的實際情況出發，采取強有力的措施將房地產業的發展納入正常軌道，堅定不移地積極發展房地產業，才能促進國民經濟健康可持續發展，應注意做好以下幾個方面的工作。

（一）加強政府對房地產市場宏觀調控

在我國房地產業高速發展的過程中，隨之也產生了各種不良現象，尤其在一些大城市這種現象更為明顯。與一般商品不同，房地產商品同時具備必需品和投資品的特征，當房地產（尤其是住宅）作為必需品時，如果出現較強烈的價格上漲預期，則剛性需求者在一定程度上將傾其所有購買住宅；作為投資品時，強烈的價格上漲預期將極大刺激投資者迅速進入房地產市場。在這個過程中，如果房地產業存在嚴重的投機行為，就會產生泡沫效應，這會給房地產的相關產業及國民經濟帶來嚴重的后果。因此，政府部門應進一步提升在宏觀調控中的自覺性和主動性，采取合理措施對房地產業進行有效的宏觀調控，從根本上能確保房地產業健康、適度、可持續發展。

（二）培育、完善和規范房地產市場

在房地產業的發展過程中需要大量利用土地，這就使得不斷增長的需求與土地資源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出，這就需要我們建立有效的房地產市場機制，形成更完善的市場資源配置體系。因此，在房地產開發過程中，首先要優化土地制度，建立科學的地價形成機制，實行招標或拍賣形式，引入市場競爭機制來規范房地產市場；其次加強對土地供應總量的宏觀調控，制定完備的土地立法，強化土地執法監督工作，對土地開發實行統一規劃、統一征地、統一開發、統一出讓、統一管理；再次，提高企業素質，規范市場主體行為以及建立執法監督機制，通過經常性的監督、檢查來規范市場中介機構行為。

（三）發展房地產金融體系

隨著房地產業在國民經濟發展中的地位日益提高，房地產金融業發展也日益繁榮，但也必須注意到房地產金融業過熱給國民經濟、廣大居民帶來的負面影響。因此，政府應盡量創造良好的金融市場環境，保證房地產投資對國民經濟的拉動與促進作用。大力發展和完善一、二級市場聯動的抵押貸款體系、融資體系，逐步建立股份制、政策性、專業化的住房金融機構。在保持房地產業投資的合理規模基礎上，不斷對房地產金融產品進行創新和改進，提供一個更加便利的資金融通環境，通過完善房地產金融體系促進房地產業的健康發展。

（四）制定長期保障房建設規劃

近幾年，我國出現了大量“投資”和“投機”購房，過快地推動了地價和房價，出現不少土地“天價”，房價嚴重背離價值，導致工薪階層望房興嘆。所以，政府在住房補貼政策實施過程中，應加快建立多層次的住房保障體系，加大“經濟適用房”和“廉租房”建設力度，明確年保障房投資規模，保障房范圍，形成長期的保障房規劃，強化政府的住房保障功能，切實保障中低收入家庭的基本住房需求。我們必須清楚，從中國經濟發展的全局來看，保障房體系建設應是十幾年、幾十年的長期政策，不應也不可能是短期的政策行為。