房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制與實(shí)施

【摘要】成本管理是一個(gè)系統(tǒng)性控制問(wèn)題，需要各環(huán)節(jié)密切合作，共同合理控制，全體員工在工作中要樹立全局觀念、成本觀念、效益觀念，以成本和收益作為項(xiàng)目管理的目標(biāo)方向。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；成本管理；投資效益

隨著項(xiàng)目管理在建筑業(yè)中逐步推廣和普及，項(xiàng)目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經(jīng)得到應(yīng)用實(shí)施，可以說(shuō)，項(xiàng)目成本管理已成為施工項(xiàng)目管理向深層次發(fā)展的主要標(biāo)志和不可缺少的內(nèi)容。

1.成本控制構(gòu)建及控制思路

1.1建立一套完善的成本控制體系

管理者應(yīng)熟悉和了解人力、機(jī)械、材料、設(shè)備、構(gòu)配件等市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)資料，根據(jù)地區(qū)所處環(huán)境，編制相應(yīng)的成本計(jì)劃和下達(dá)成本控制指標(biāo)，同時(shí)用來(lái)作為成本責(zé)任指標(biāo)考核的重要依據(jù)之一。在政策上，要實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，這是成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要保證。在成本控制過(guò)程中，各崗位管理人員都應(yīng)負(fù)有成本責(zé)任，同時(shí)相應(yīng)地應(yīng)享有一定的權(quán)限，包括用人權(quán)、財(cái)權(quán)等。而其責(zé)任、權(quán)力應(yīng)界限明顯，否則會(huì)造成推諉及扯皮，不利于管理的控制。

1.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)與核算管理

要嚴(yán)格控制成本開支范圍、執(zhí)行費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財(cái)務(wù)制度，對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督，杜絕與本工程無(wú)關(guān)的費(fèi)用攤?cè)牒怂恪?/p>

1.3充分發(fā)揮造價(jià)人員作用 變被動(dòng)為主動(dòng)控制

造價(jià)人員從設(shè)計(jì)伊始就應(yīng)全面介入。因工程設(shè)計(jì)中許多設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念或者說(shuō)某種程度上希望工程造價(jià)越高越好，只要技術(shù)可行，安全可靠即可。所以，要真正控制造價(jià)，在設(shè)計(jì)中需發(fā)揮工程造價(jià)人員懂技術(shù)、精造價(jià)的優(yōu)勢(shì)，使之參與設(shè)計(jì)，密切配合設(shè)計(jì)人員。造價(jià)人員應(yīng)充分利用功能定位，并利用同類建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析比較來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

1.4建立有利于成本控制的激勵(lì)機(jī)制

成本控制要重視成本管理體系中的“監(jiān)督”職能，分析成本失控原因，對(duì)癥下藥。要對(duì)成本控制漠不關(guān)心造成失控者進(jìn)行懲罰；對(duì)成本控制成績(jī)明顯者和好的建議提出者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工參與成本控制的積極性。

1.5企業(yè)文化建設(shè)對(duì)成本控制有很大的激勵(lì)作用

優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強(qiáng)企業(yè)和員工之間的親和力，使員工對(duì)企業(yè)有歸屬感，這樣員工就會(huì)自覺、能動(dòng)地控制和節(jié)約成本。同時(shí)還要開闊思路，對(duì)工程項(xiàng)目的主體施工單位、監(jiān)理單位建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，充分挖掘、引導(dǎo)施工單位、監(jiān)理單位好的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的組織方法、高超的技術(shù)能力來(lái)降低成本，加強(qiáng)企業(yè)控制成本的力度和廣度，最終實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目效益最大化。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理

2.1土地成本管理

土地成本，主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。

2.2前期費(fèi)用管理

前期費(fèi)用，主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)。對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：①嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；②在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；③在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料對(duì)工程造價(jià)的影響。

2.3工程成本管理

工程成本，主要由分包工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分包工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本：

①在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過(guò)往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位、銷售市場(chǎng)預(yù)測(cè)情況，通過(guò)不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

②成本控制目標(biāo)一旦確定，應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分。具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分包和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來(lái)說(shuō)：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國(guó)產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評(píng)判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。

③在工程分包和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評(píng)議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

④加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過(guò)議標(biāo)，解決了招標(biāo)過(guò)程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問(wèn)題，避免了將這些問(wèn)題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場(chǎng)施工糾紛、價(jià)款爭(zhēng)議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。

⑤充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場(chǎng)信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。

⑥完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。嚴(yán)格變更前的成本評(píng)審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過(guò)公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬(wàn)元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。

2.4營(yíng)銷成本管理

營(yíng)銷成本，主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：

⑴建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營(yíng)銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測(cè)因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。

⑵完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系。完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。

⑶降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)。媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的很大比重，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對(duì)于營(yíng)銷成本的控制也是有效的舉措。

⑷管理成本控制。管理成本，是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控。

⑸財(cái)務(wù)成本管理。財(cái)務(wù)成本，主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。提前做好與政府部門的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》、《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃》、《年度現(xiàn)金流量預(yù)算》，合理安排資金計(jì)劃，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。

3.結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)人文建設(shè)對(duì)成本控制有很大的激勵(lì)作用。優(yōu)秀的企業(yè)文化建設(shè)將增強(qiáng)企業(yè)和員工之間的親和力，使員工有歸屬感，這樣員工就會(huì)自覺、能動(dòng)地控制和節(jié)約成本。實(shí)行全員、全過(guò)程、全方位的成本控制，加強(qiáng)企業(yè)控制成本的力度和廣度，才能不斷適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目效益最大化。 [科]