沈陽市舊住宅區實行物業管理的瓶頸與對策

摘要：舊住宅區在沈陽市占有較大比重，并且物業管理水平不高，一定程度上影響了城市化進程與和諧社區建設。通過分析舊住宅區實行物業管理的問題并從多角度給出對策建議，促進沈陽市舊住宅小區加快實現市場化管理，改善居民的生活環境，提高生活質量，加快和諧社區與和諧社會建設。

關鍵詞：沈陽市；舊住宅區；物業管理；對策

中圖分類號：F293.33 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）31-0134-02

一、沈陽市舊住宅區物業管理現狀

根據沈陽市最新《物業管理條例》的界定，“舊住宅區是指2000年6月底以前交付使用，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區，以及由政府組織建設的安居、解困和回遷等住宅區”。

隨著中國經濟社會的發展、房地產市場的繁榮以及人民生活水平的大幅度改善，人們對居住環境的要求也日益提高。自20世紀80年代初物業管理引入中國以來，無論理論研究還是發展實踐，均取得了巨大的成就。目前所有的新建商品房小區基本實現了專業化的物業管理，物業服務的好壞成為了人們購房的重要參考，也是眾多房產開發企業搶占市場的主要戰略之一。

然而，與此相對的現象卻是，建設于上個世紀的諸多老舊樓房、小區卻無人問津，居民生活遭遇著“房屋破損、管線老化、跑冒滴漏無人管、衛生環境惱人心”等諸多難題，很多舊小區存在重大的安全隱患，消防設施缺失，沒有封閉圍墻和防盜裝置，甚至缺少必要的照明設備，是盜竊以及一些暴力事件的易發地，嚴重影響了居民的生活質量以及和諧社區的建設，是城市治理過程中重要難題。據沈陽市棄管住宅小區綜合改造工程會議數據統計，沈陽市現有3 381個住宅區，建筑面積約1.61億平方米，其中舊小區2 367個，占住宅區總量的70%。已實行物業管理的685個，未實行物業管理的2 696個，占總住宅區的80.1%，遠遠高于國內其他特大城市(天津為24%，上海為50%)。截至2010年12月沈陽市已完成改造的舊住宅區389個，完成改造面積1 635萬平方米。但在2 367個舊小區中，還有1 978個由于各種原因成為棄管住宅區未能加以改造。如此數量的老舊小區，如果不能盡快解決廣大居民的生活難題，將會帶來眾多的社會問題。

從國內其他城市的成功經驗看，以往由街道或居委會代管，或者民主自治的模式只能作為過渡，最終引入專業物業管理是舊小區改造的必然趨勢。雖然近期省內很多城市（包括沈陽以及省內其他城市）開始重視對老舊小區的管理改造，也有眾多的小區開始實行專業化的物業管理，但是卻因為存在種種約束導致管理效率不高、效果不理想，甚至因為引入物業管理產生了更多的糾紛和矛盾。因此，深入了解老舊小區的運行現狀，發現問題并找到解決問題的辦法，協調多方力量，切實為廣大老舊小區居民解決實際問題，是一項亟待研究的課題。

二、沈陽市舊住宅區實行物業管理的瓶頸分析

與新建小區相比，舊小區實行物業管理存在諸多的難題，概況起來主要包括：

1.硬件先天不足是大部分舊小區存在的主要問題。尤其是20世紀八九十年代及以前的住宅區，在開發建設之初規劃就比較簡單，配套設施不齊全，基礎設施比較薄弱。再加上房屋管理主體多元化，權責不清等歷史問題，導致房屋維修困難，很多房屋破損嚴重，管網老化。另外，很多舊小區綠化面積小、停車位缺乏，甚至沒有圍墻等基本的安全防護設施，存在較大的安全隱患。對如此的舊住宅區實行物業管理需要大量的前期資金投入，所以很多物業管理企業不愿意接手舊小區。

2.產權形式復雜多樣，嚴重影響市場化管理。沈陽是典型的老工業基地，國有企業眾多，最為典型的就是很多舊小區原來由國有企業開發并作為員工宿舍，產權屬于相關企業。但隨著市場變遷，很多企業出現了分立、合并、解散等情況，原來的房屋權屬無從確認，導致管理過程中費用的承擔、責任的劃分、服務的水平確定等均存在諸多難題。

3.多頭管理較為突出，協調解決問題困難。物業服務過程中，涉及到水暖、電、氣、綠化，通訊等眾多相關部門和單位，利益關系、市場關系、社會關系環環相扣。再加上房屋產權形式多樣，原有的管理模式很難立即打破，房管部門、社區部門等與物業服務企業存在一定的利益沖突。因此，物業服務企業進駐小區后，雖然可以專業化、高效率的進行物業服務，但仍面臨著與街道、綠化、派出所等部門的利益沖突。

4.業主的素質與認識程度存在較大差異。舊小區居民大多為原企業職工或其家屬，以老年人、低收入家庭為主，這部分人對于物業管理的認識不足，消費觀念較為陳舊，并且消費能力也有限。同時實行物業管理需要全體業主或業主大會作出決定，而這些舊小區基本上沒有業主組織，這樣使物業企業不愿意，也很難進入舊小區進行管理和服務。

三、沈陽市舊住宅區實行物業管理的對策建議

1.行使政府職能，提供制度保障。在對老舊小區改造的過程中，政府必須發揮主導作用，其中統一立法工作尤其重要，必須在制度上保證舊小區實行物業管理的明確性、方向性與規范性，減少不必要的糾紛和爭議。目前，沈陽市《物業管理條例》規定，“市和區、縣（市）人民政府應當制定舊住宅區綜合改造和管理的中長期規劃和年度計劃，并安排專項資金用于舊住宅區的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水等配套設施設備進行修繕和改造”。該條例為物業管理企業接管舊小區提供了一定的激勵作用。沈陽市沈河區在此方面已經進行了嘗試，該區每年都將投入1 000萬元“物業管理資金”，用于全區15個街道下屬124個社區的物業輔助管理。物業管理資金可用于扶持貧困戶、以獎代補激勵物業公司等，該措施可為舊小區實行物業管理提供動力支持。同時，老舊小區的基礎設施大都破損嚴重，把這些維修維護成本全部轉嫁給物業公司也存在一定的不合理性，因此，政府應該在此方面加大投入，提供基礎資金支持。與此類似，繼續挖掘政府職能部門潛力，創新服務功能。

2.開展人才戰略，培養、培訓高素質物業管理人才。物業管理屬于服務業，服務質量的高低與服務人員的素質具有極其密切的關系。物業管理過程中，因為物業服務態度、服務效率、服務質量等方面產生的糾紛為數眾多，其中的專業人才缺乏是主要原因。因此，在整個物業服務行業大力開展人才戰略，校企對接、再培訓、資格考試等形式要加以大力推廣，盡快提高物業企業以及物業行業的管理水平、服務水平與服務質量。

3.切實解決歷史遺留問題，理順權屬關系與管理體制。歷史遺留問題包括房屋質量問題、管線老化情況等硬件問題，以及房屋產權屬性、管理部門重疊或缺位等體制問題。把老舊小區推向市場，就要先解決這些固有遺留問題。

4.深入開展物業服務評價與整改活動。無論通過什么形式，將老舊小區進行專業的物業管理，都應該進行定期的評價和考核，針對問題及時的進行解決，為此，依托較為完善的評價指標體系跟蹤考核物業服務并及時改進問題，才能實現長期的合作。在此過程中，物業企業、居民、相關職能部門之間長期、高效的溝通機制建設尤為重要。

5.創新物業管理模式，多渠道多途徑實現收支均衡。收支均衡是指物業公司與居民雙方面達到一個收入支出長期均衡的狀態，即物業公司通過收取物業費以及其他經營性業務作為企業收入，同時提供各種物業服務，在人力資源以及各種設備、原材料等方面需要支出，還要獲得合理的利潤。作為業主，物業費是其享受物業服務的支出，二者是否匹配，更多的體現在居民的滿意度上。但是現實中，更多的情況是物業企業認為收不抵支，居民則認為支出不值，導致矛盾不斷。如果能夠創新管理模式，物業企業多渠道籌集資金，進而提高物業服務水平；居民從自身角度更多的理解和認識物業服務的內涵，與物業企業配合，則會使物業服務更加和諧。

6.全社會共同參與，宣傳學習物業管理常識。物業管理是20世紀80年代初引入中國的，但以東南沿海城市較為發達，東北地區在這方面的理念稍顯落后，很多小區居民因為不理解物業管理的內涵而對這種花錢買服務的模式加以排斥。因此，在舊小區引入物業管理的過程中，讓居民理解物業管理的內涵，并大力宣傳《物業管理條例》、《物權法》以及相關地方性規則制度，讓廣大業主理解并接受這種管理模式，改善目前“收費難”以及“物業企業什么都應該管”的現狀，是一項極其重要的任務。在此過程中，街道、社區、物業企業乃至業主委員會等都要承擔起責任，采取多種形式普及常識。

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[責任編輯 安世友]