房價收入比要與國情市情相適應

摘要：促使房價合理回歸，作為房地產調控目標，是當前人們最關心的熱點、難點和疑點問題。房價回落多少合理？眾說紛紜，有說降50%的、有說降30%的；也有人說降10%的，還有人說，房價已降到底了。今年“兩會”記者招待會上，溫家寶總理回答記者“住房價格回落到什么程度才算是達到了調控目標”的提問時說，合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。

關鍵詞：房價收入 標準

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2012）08（c）-0240-01

首先，房價收入比標準要合理。國際上3～6倍的房價收入比，比較適應發達國家的國情和居民實際情況。在國外，居民的收入統計是全部的沒有疏漏的。我國居民收入統計是不完整有遺漏的，如兼職收入、資產收入、資本收入等沒有統計進來，特別是房改房這一大塊福利性房產收入也未包括進來。顯然，我們的不完整人均收入統計被“低估”了，拿有疏漏、被“低估”的人均收入與被非理性“推高”的房價來比，顯然不合理。應結合國情，適當提高房價收入比的標準，使房價與居民實際收入比相適應。我們認為從實際出發，將房價收入比標準提升到7，比較合理或接近合理。

其次，房價收入比方法要科學。最關鍵的是，國外房價收入比與我國房價收入比的對象（居民收入）要處在同一層次上，方具有可比性。發達國家的人均收入呈橄欖型，兩頭小中間大。兩頭即富人和窮人占的比重小，中間即中產階層（或稱中產階級）占的比重非常大，如美國中產階層約占80%左右。國外關于房價和居民收入的統計采取的都是中位數。中位數是一組數據按大小順序排列，取中間的一個數或中間的兩個數的平均值。他們用中位數統計方法得出的人均收入和商品住宅均價，是中產階層（中產階級）的平均收入和中檔商品住宅均價。我國人均收入是金字塔型，頂層是富人階層，比重很小不到10%；中間是中等收入階層，比重較小約占20%多；底層是中低收入和低收入階層，占的比重最大，約60%多。我國統計方法采用的是平均數，不是中位數，不論采用中位數還是平均數統計，統計結果大體是或接近中低（或中等偏下）收入群體的人均收入。拿發達國家的中產階層（中產階級）收入與發展中國家的中低（中等偏下）收入群體收入進行房價收入比，沒有可比性。因為他們根本不在一個起跑線上，這樣比既不科學也不公平。按照我國情市情，我們的房價收入比應該分為兩個層次（等級），一是中等收入家庭層次（等級），一是中等收入偏下家庭層次（等級）。中等收入家庭層次（等級），應購買中檔價位（目前，長春市房價6字頭、7字頭的樓盤應屬中檔價位商品住宅）中等戶型（建筑面積91～144m2）普通商品住宅的房價收入比；中等偏下收入的家庭層次，應購買中低價位（目前，長春市價格4字頭、5字頭的樓盤應屬中低價位商品住宅）、中小戶型（建筑面積60～90m2）住房的房價收入比。低收入或中低收入（中低收入的下限部分）家庭，由政府提供保障性住房；高收入家庭購買高檔商品住宅，價格完全由市場決定?？傮w來說，目前長春市供求價格區間集中在5000～7000元/m2，市場的主流商品住宅價格主要集中此區間。

中等收入階層，國外一般用收入和職業等指標劃分。2006年世界銀行確定全球中等收入階層標準年收入1.68萬～7.2萬美元，中等家庭收入折合人民幣11～50萬元。近年，有些專家、學者提出，我國城市中等家庭的標準年收入應是8～20萬元。由于我國幅員遼闊，人口眾多，城市之間經濟發展極不平衡，每個城市的中等家庭收入差距很大。所以，城市的中等收入家庭標準，應由各城市根據自己的市情劃分為宜。因不同城市、不同時期的標準是不同的，有的差別還挺大，不宜搞一刀切。就像城市低收入家庭的標準一樣，由各城市根據本地經濟發展和居民收入水平的實際情況制定。參考世界銀行提出的和國內一些專家提出的中等收入家庭標準，結合長春實際人均收入水平（2011年長春在崗職工平均年工資41473元，按照3口之家兩個職工計算，家庭年收入近8.2萬元），長春市中等收入家庭年收入為9萬元比較適宜。長春市中等收入家庭買一套建筑面積100m2、單價每平方米6100元的中檔商品住宅，房價收入比不到6.8，接近合理價位。

2011年，長春市居民人均可支配收入20487元，戶均人口按2.87人計算，長春市居民家庭年收入58797.69元，應屬中等收入偏下家庭標準，買一套中低價位每平方米5100元、中小套型75m2住宅，房價收入比6.5，接近合理。今年長春人均收入保守點說增長10%，中低收入家庭年收入可達64677.46元，買一套建筑面積75m2，每平方米5100元的中小戶型、中低價位商品住宅，房價收入比約5.9，比較合理。照此方法推算，北京、上海等一線城市房價收入比高達兩位數（10多倍），顯然過高。

如果，中等偏下收入家庭與中等收入家庭在同一起跑線上買房，得出的房價收入比就會差距懸殊。不久前，清華大學政治經濟學研究中心、中國社科院社科文獻出版社、河南財經政法大學聯合發布的 《房地產買賣行為與房地產政策》調查研究結果推算，我國城鎮房價收入比為12.07，一線城市房價收入比高達25.25。相比其他國際大城市，房價高到離譜，因為倫敦房價收入比僅為6.9，首爾為7.7，紐約為7.9。（4月3日《每日經濟新聞》）如果原封照搬國外的房價收入比，不與我國國情、市情相結合，得出的結果就會被“高估”，有些“離譜”。

2012年國家制定收入分配改革總體方案，強調調節收入分配要限制高收入者的收入，增加中等收入的比重。十二五期間，隨著經濟的穩步發展、居民收入不斷增加、中等收入家庭比里大幅提高，還有房地產調控長效機制建立完善，市場回歸理性、促使房價回歸合理?？磥矸績r合理回歸，還需兩條腿走路，一是堅持穩定的調控政策，一是大幅度增加百姓收入、擴大中等收入群體培育，加快房價平穩回歸步伐。因為兩條腿走路，總比只靠調控房價下跌的一條腿蹦快得多。