我國(guó)商品房預(yù)售制度的利弊與未來走向

摘要：商品房預(yù)售制度在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了巨大的作用。自從商品房預(yù)售制度傳入我國(guó)以后，爛尾樓少了，一座座大廈拔地而起，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了生機(jī)勃勃的景象。但是由于我國(guó)的商品房預(yù)售相關(guān)制度不健全，以及配套設(shè)施的欠缺，預(yù)售制度的弊端漸漸浮現(xiàn)出來，導(dǎo)致了一定程度上的市場(chǎng)混亂。本文就是要從商品房預(yù)售制度的優(yōu)缺點(diǎn)出發(fā)，來探討我國(guó)商品房預(yù)售制度的未來走向。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售制度 消極影響 未來走向

一、商品房預(yù)售制度在我國(guó)的發(fā)展以及效力

（一）商品房預(yù)售制度在我國(guó)的發(fā)展

商品房預(yù)售制度最初起源于香港，也就是我們大家都熟悉的“賣樓花”，即開放商將正在修建的未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋預(yù)先出售給買方，允許買方在支付一定金額后，與之簽訂房屋預(yù)售合同的制度。

自從1980年4月2日，因鄧小平同志的講話啟動(dòng)了我國(guó)的房改，已經(jīng)30年有余了。在對(duì)分配公房轉(zhuǎn)為自購(gòu)商品房方面，國(guó)家作出了許多努力。商品房預(yù)售制度就是鼓勵(lì)房改的措施之一。我國(guó)在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中建立了預(yù)售許可制度。

（二）商品房預(yù)售制度的效力

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

由此我們可以看出，商品房的預(yù)售登記是具有物權(quán)效力的，是能夠充分保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的利益的。但是商品房預(yù)售的特點(diǎn)又決定了預(yù)售過程不是絕對(duì)安全的。商品房預(yù)售就像是證券交易中的期貨交易，是約定在未來某個(gè)日期交付標(biāo)的物的行為。不同的是，商品房預(yù)售并沒有期貨交易如此完善的制度保護(hù)，在這段時(shí)間內(nèi)，房屋會(huì)發(fā)生什么情況是誰也不能預(yù)料的。

二、商品房預(yù)售制度在我國(guó)經(jīng)濟(jì)與法律體制下的消極影響

不可否認(rèn)的是，商品房預(yù)售制度帶動(dòng)了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是在我國(guó)這個(gè)商品房預(yù)售制度不夠健全的社會(huì)，房地產(chǎn)預(yù)售制度的缺陷也是顯而易見的。總的來說有以下幾點(diǎn)：

（一）侵害了商品房預(yù)購(gòu)者的財(cái)產(chǎn)安全權(quán)

很多情況下，開發(fā)商為了資金的充足，就將正在修建的房屋向銀行抵押貸款。商品房預(yù)購(gòu)人也會(huì)繳納預(yù)購(gòu)款給開發(fā)商。這時(shí)，如果開發(fā)商攜款潛逃，那么利益受到損害的就是銀行和購(gòu)房者。

這種行為嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)安全，并且很難得到賠償。2012年6月27日，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，以加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管。但是這樣一個(gè)政府部門發(fā)布的通知不具有普遍性，也沒有相關(guān)制度作支撐，能發(fā)揮的作用實(shí)在有限。

（二）侵害了預(yù)購(gòu)者的知情權(quán)

在房屋還未修建完畢的時(shí)候，僅靠開發(fā)商的描述，預(yù)購(gòu)者是不可能了解房屋的狀況的，可能會(huì)導(dǎo)致最后修成的房屋的面積與預(yù)期不符，質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)等等。那么預(yù)購(gòu)者的知情權(quán)受到了侵犯，直接導(dǎo)致了交易的不公平。

（三）導(dǎo)致融資市場(chǎng)的混亂

我國(guó)物權(quán)法第一百八十條規(guī)定：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：……（五）正在建造的建筑物……法律明文規(guī)定正在建造的建筑物是可以作為抵押物的，所以開發(fā)商將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的龐大債務(wù)負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移到了銀行的身上，當(dāng)房屋資金出現(xiàn)缺口導(dǎo)致不能繼續(xù)修建下去的情況，那么商品房開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)基本都落到了銀行的身上。這是極為不合理的。法律僅僅規(guī)定了允許以正在建造的建筑物作為抵押，但是并無相關(guān)配套的規(guī)定具體操作及保障的法律法規(guī)，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)分配的不合理。

（四）管理成本較高

由于商品房預(yù)售的特殊性及不安全性，國(guó)家行政機(jī)關(guān)與銀行對(duì)其進(jìn)行了比較嚴(yán)格的規(guī)范。我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了審核商品房預(yù)售資格的實(shí)質(zhì)條件以及程序條件，這些都是要花費(fèi)巨大的人力和物力的，管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)房的銷售。

三、商品房預(yù)售制度在我國(guó)的未來走向

由于商品房預(yù)售過程中，相關(guān)法律的缺失，以及中國(guó)社會(huì)誠(chéng)信的缺失，導(dǎo)致了法律被鉆漏洞以及被規(guī)避，甚至成了無良開發(fā)商獲取暴利的途徑，導(dǎo)致了商品房預(yù)售市場(chǎng)的混亂。后來矛盾越來越尖銳，取消預(yù)售制的呼聲越來越多，在兩會(huì)上取消的呼聲不斷。

但是我認(rèn)為一項(xiàng)制度的取消不是一蹴而就的，因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻比較低，很多公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很弱的，如果突然取消預(yù)售制度，那么無數(shù)的公司可能在一夜之間就破產(chǎn)，城市中將會(huì)留下無數(shù)爛尾樓，成為社會(huì)發(fā)展的障礙。

我們應(yīng)當(dāng)分散預(yù)售制度給我們帶來的風(fēng)險(xiǎn)，既不能讓開發(fā)商完全承擔(dān)，也不能讓銀行承擔(dān)，更不能讓我們的購(gòu)房者承擔(dān)。外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們制度才是最可信的，我們應(yīng)當(dāng)建立完善的制度來控制風(fēng)險(xiǎn)和分配風(fēng)險(xiǎn)。

我認(rèn)為首要的一步就是對(duì)開發(fā)商的限制，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)設(shè)立嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制。這有這樣才能提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。嚴(yán)格的市場(chǎng)退出機(jī)制是指公司在未清結(jié)完債務(wù)或者未履行相應(yīng)的義務(wù)的情況下，是不能退出市場(chǎng)的。其次，我們還應(yīng)當(dāng)建立完善的懲罰機(jī)制。當(dāng)開發(fā)商做出違背法律規(guī)定與誠(chéng)信原則的時(shí)候，對(duì)其進(jìn)行一定的處罰，嚴(yán)重的可以限制其從業(yè)。有相應(yīng)的懲罰才會(huì)令開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橹\利而喪失了良知，對(duì)其他開發(fā)商也是一種警示，還增強(qiáng)了購(gòu)房者的信心。

另外我們認(rèn)為商品房預(yù)售的核心風(fēng)險(xiǎn)就是預(yù)收款的保管問題。我們應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)獨(dú)立機(jī)構(gòu)來保管預(yù)收款或者是委托銀行進(jìn)行管理和監(jiān)督。理論屆一直在討論預(yù)收款的專項(xiàng)管理，但是一直未出臺(tái)法律法規(guī)來詳細(xì)規(guī)定。就外國(guó)的實(shí)踐來講，房屋預(yù)售管必須要與開放商隔離，開發(fā)商不能直接接觸到預(yù)售款，以防開發(fā)商濫用款項(xiàng)。最后，我們還應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)良性的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。嚴(yán)格禁止開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)來欺騙消費(fèi)者，以不正當(dāng)?shù)姆绞絹碇\得市場(chǎng)中的地位。

四、結(jié)語

商品房預(yù)售制度作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種有效的籌資方式，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了一定積極地作用。但是由于我國(guó)特殊的法律經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制度暴露出了越來越多的缺陷。我們應(yīng)當(dāng)在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，先在穩(wěn)步中求前進(jìn)，到時(shí)機(jī)真正成熟的時(shí)候，再著手進(jìn)行預(yù)售制度的廢除。這樣社會(huì)才會(huì)在穩(wěn)定中前進(jìn)，在和諧中變革。

*本項(xiàng)目得到西南民族大學(xué)研究生創(chuàng)新型科研項(xiàng)目資助，項(xiàng)目編號(hào)：CX2011SP30

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