我國房地產測繪現狀及測繪技術運用

【摘 要】房地產測繪是隨著我國房地產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房地產的各種管理服務的。對實際建筑對象的現場調查、測量，用建筑平、立、剖面圖的形成原理，將實測對象及其數據加以分析整理后，用平、立、剖面圖表達出來。本文對建筑測繪中的房地產測繪技術進行了闡述分析，為提高房地產測量提供準確的技術手段， 以便更好地為住房制度改革服務。

【關鍵詞】建筑測繪；設計；應用

通過對實際建筑對象的現場調查、測繪，以印證、鞏固和提高課堂所學的理論知識，加深對建筑平、立、剖以及空間、構造的理解；初步認識建筑內部空間以及環境之間的關系。通過測繪，收集資料，用于研究，為以后的設計工作積累經驗。新房建成后完整的測繪，比較實際施工數據與設計之間的誤差，分析原因，保存技術資料。

１．房地產測繪的定義

房地產測繪是專業測繪的一個分支，調查和測量城鎮房屋及其使用地的位置、權屬、結構、數量及現狀等的專業測繪，運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段，按照國家相關的法律法規、國家房地產測量規范和有關的技術標準規定，以文字、數據及圖件的形式呈現。它是一種法定的測繪，測量結果經相關部門通過后具有法律效應。房地產測繪分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪。房地產基礎測繪是指在一個城市或一個域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，測繪房地產的基礎圖紙。房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。

2.房地產測繪的現狀

2.1 房地產測繪存在的問題

①對房地產測繪的重視程度不夠。房地產測繪工作的性質、職能沒有合理的定位，沒有一個科學、統一、正確的認識和定位，經常被認為是簡單的地質測繪，因此它自身的特點——政策性、統一性、連續性、可信性和法律效力等，被忽略甚至連系統內部都沒有得到重視。眾所周知，我國房屋傾斜、倒塌的現象不是沒有出現過的，當然由房屋的權屬問題所引起的糾紛更是屢見不鮮了。②壟斷嚴重。從全國來講，房地產測繪普遍存在的是他們既是“原告”又是“法官”的現象。這種壟斷不利于房地產測繪的發展，阻礙了其活力的增加和市場競爭力的提高，損害了國家和人民的利益，不符合國家改革的目標和人民群眾的要求。③信息化程度不夠。房地產測繪雖然擁有一些現代化的工具，但是在很多地方還是存在著這樣的問題——成果數字化程度低、基礎信息量少、成果圖件化程度低等問題。

2.2 房地產測繪的發展狀況

雖然房地產測繪還存在著這樣那樣的問題，但是近十年的發展還是有很大的成效。隨著《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房產測量規范》、《房產測繪管理辦法》、《測繪資質管理規定》、《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》等相關法規文件的相繼修訂或出臺，各級地方政府結合地方的實際情況也制定了相應的政策；2002年8月，國家建設部、國家計委、國家財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局聯合發文以加強房地產市場的宏觀調控促進房地產市場的健康發展；2002年10月，建設部建立房地產業信用檔案等政策的實施，房地產測繪逐步實現了科技化、市場化、網絡化。

①科技化。隨著手持式激光測距儀，全站儀與便攜電腦結合，全球定位系統（GPRS），實時定位系統（RTK），計算機輔助成圖，自動化、無紙化辦公、電子檔案等的運用使房地產測繪基本實現了測繪生產自動化，測繪儀器數字化。這些為房地產測繪的進一步發展奠定了基礎。②網絡化。二十一世紀，隨著網絡技術的發展，房地產測繪的空間在信息概念上逐步縮小，測繪的服務方式也發生了改變。

對于測繪的成果可以分布式的存于各個地方，建立一個網站式的服務系統，用戶不管在什么地方，只需要一個網址，就可以搜索瀏覽需要的東西，不需要再去翻閱一本本厚厚的資料簿，不受時間和地點的限制，簡便又節約時間。③市場化。由于壟斷而形成的不正常的市場競爭，導致監督管理職能缺失，使測繪生產單位的資質審核、測繪成果驗收、測繪中的違法行為查處等本該屬于測繪行政主管部門的職能得不到落實。

3.加強房地產開發中測繪技術的運用

3.1加強城市測繪管理

一項房地產建設工程，由不同部門的測繪隊伍進行重復測繪，歸根結底是測繪管理體制方面的問題，這是 1992年頒布施行的《測繪法》關于行業測繪管理、專業測繪管理和軍事測繪管理的規定和分工造成的。建議在新的《測繪法》還沒有修訂完善以前，借機構改革的東風，組建有足夠規格的測繪管理機構，其職責應當是：組織基礎測繪的規劃和實施工作；在技術方面做到五個統一，即坐標系統的統一、高程基準的統一、技術與質量標準的統一、多尺度地圖分幅的統一、測繪資料或地理信息管理和分發的統一；履行各項測繪市場管理職能，包括測繪隊伍的資質管理、測繪設計方案的審批、測繪任務的登記與備案、測繪成果的分發、測繪質量的監督檢驗和驗收等。

3.2 進一步加強城市測繪技術工作

能否為房地產開發活動及管理工作提供可靠、實時的測繪保障，除了具備良好的管理體制外，還必須具備先進的測繪技術手段。隨著測繪新技術、新設備的推廣應用，測繪科技工作已經發生了深刻的變革，光學測繪儀器已被電子測繪儀器所取代，傳統的地面測繪被衛星定位、航空攝影和遙感等對地側繪技術手段所取代，傳統的模擬線劃地圖已被數字地圖和 GIS技術所取代。

目前乃至今后一段時間，測繪部門和其他有關部門要做的工作主要包括兩項內容：一是建設連續運行的差分GPS系統滿足測繪生產單位實時定位、監測及數據采集工作的需要。二是建設以城市基礎地理信息系統為支撐的規劃管理信息系統、土地管理信息系統、房產管理信息系統、各專業管線管理信息系統等。這些工作需要政府部門的組織協調和產學研機構的通力合作。

3.3 放開搞活城市房地產測繪市場

我國加入WTO后，專業測繪不可避免地要與國際市場接軌，放開搞活城市房地產測繪市場勢在必行。房地產開發企業應當通過建設、規劃、土地、房產測繪及其他建設主管部門，通過招投標的方式或協議方式委托一家或多家有資質的測繪單位，從辦理規劃\" 一書兩證 \" 直至取得土地證房產證實施全過程的測繪服務，生產出各行業管理部門所需的測繪產品，同時接受測繪管理部門的質量監督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多尺度基礎地理信息數據庫。

3.4 建立房產預測制度

在開發商取得預售許可證，在將房屋推向市場化之前，必須將竣工圖紙交由房產測繪部門，房產測繪部門通過圖紙進行面積預測算，以減少產權面積和合同面積的誤差。

4.結束語

總之，房地產測繪涉及千家萬戶，是一項技術性和政策性都很強的工作。為了保證測繪精度和測繪成果的唯一性，對于新建房屋，建議在施工放樣期間由有關部門和單位到現場驗線，然后結合設計圖紙的尺寸進行計算。對于房屋面積的描述和表示，也以測繪成果配合設計圖紙為好。關于墻體裝飾厚度問題，外墻的裝飾厚度不應計入建筑面積，而內墻的裝飾厚度則要計入使用面積之中。 [科]

【參考文獻】

［１］鄭安泰.淺談房地產測量的特點[J].甘肅科技，2002，(11).

［２］鄧峰，胡駿紅.房地產測繪面積誤差及精度分析[J].中國高新技術企業，2007，(05).