淺談重慶、上海房產稅改革

【摘 要】“高房價”一直是困擾普通老百姓的噩夢。去年，重慶和上海作為試點開征房產稅，出臺了許多相關制度措施。房產稅，是否真能成為調控樓市的“原子彈”？抑或不過只是和風細雨一場？有人說它是救命稻草，有人說它操之過急，有人對之寄予厚望，有人卻不屑一顧。

【關鍵詞】房產稅改革;房價;影響

0.前言

去年，重慶市和上海市分別頒布了對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法。開征房地產稅于我國房地產行業而言可以說是一次破天荒的改革。重慶和上海作為房產稅改革的試點城市，其所跨出的一步，是具有重要意義的。

我國現行房產稅的基本規范是1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。其征稅范圍僅限于在我國境內用于生產經營的房屋，而對于城鄉居民用于居住的房屋則不征房產稅。隨著我國社會經濟的不斷發展，制定于建立“社會主義有計劃的商品經濟”時代的稅收規則，顯然在很多方面已無法適應時代的需求。目前，很多家庭已經擁有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不僅僅是每個人的安家之所，更多地成為了人們投資的目標，成了一種保值增值的物品。在如此巨變之下，房產稅作為一種政府收入來源和調整房產市場的工具，勢必將作出一定改變。

1.兩市改革方案

重慶、上海兩地走在改革的前沿，但房地產改革方案不盡相同，各有側重。

從征稅范圍來看，重慶征稅對象范圍比上海要廣。重慶市首批納入征收對象的住房為：(1)個人擁有的獨棟商品住宅；(2)個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從稅率上看，重慶市的方案較之上海嚴厲許多。重慶最高稅率為1.2%，上海最高稅率暫定為0.6%。重慶，稅率設置更為細節化。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。而上海更傾向于一刀切的情形。上海征稅稅率最高暫定為0.6%，只是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4%。

從計稅依據而言，重慶的計稅依據則是房產交易價。上海方面主要還是參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

此外在對外地居民的政策、免稅面積計算等方面的制度設計兩地也各具特色，存在諸多不同。房產稅改革的第一步已邁開，重慶、上海兩市齊鼓當先，但效果如何，還需等待市場和時間的考驗。

2.房產稅改革影響之我見

一項制度，不可能十全十美，其必然存在某些優勢和弊端。因而我們需要以一中長遠的、立足全局的眼光來看待它。從整體而言，筆者認為開征房產稅對于國家、社會來說是利大于弊的。在此，筆者想從房產稅帶來的影響談談自己的看法。

第一，在制度構建方面，開征房產稅有利于完善房產稅收體系。1986年頒布的《房產稅暫行條例》僅對生產經營行住房征收稅款，房產稅主要集中于流通環節，對房屋保有環節上的征稅卻是一片空白。與之相反，國外立法在稅收分布結構中，更注重在房屋保有環節的征稅，納稅人在流轉環節的稅收負擔則相對較輕。房產稅的試點，實質上是在建設與完善中國特設社會主義市場經濟體制的過程中，在不動產保有環節引入和建立直接稅（財產稅）的制度框架。

第二，對政府而言，房產稅將為地方政府提供一個穩定的主要稅種，有利于改善地方政府財政狀況。地方政府發展地方經濟、改變城市面貌、調整經濟結構很大程度上都依賴于“土地財政”，通過土地出讓金獲得財政收入。地方政府有著一種“經營城市”以提高地價的意愿和觀念。希望高房價，能夠帶來土地出讓金價格上漲。同時隨著地價的抬升，房價也不斷攀升。房產稅的征收，可以削弱“土地財政”在地方財政體系中的地位，為地方政府提供新的稅收來源，在一定程度上取代土地出讓金。

第三，對國家而言，有利于資源的合理利用，節約土地資源。在中國，各大城市的房屋閑置率非常高，由于“囤房”無成本，很多房屋自被購買之日起便閑置著。房產稅的開征，使很多房屋所有人不得不將房屋出租，以抵充稅收負擔。在使對住房有剛性需求的人群購房時不受房產稅的太多影響的同時，也一定程度上抑制了購房者在購房時對住房面積不必要的過分追求，使土地資源能夠得到充分合理的利用。

第四，對社會而言，有利于促進社會分配公平，完善住房保障體系，保障民生。在兩地房產稅的改革中，設置了相應的起征點：住房面積小的，不必繳稅，住房面積大的繳稅；房價超過本地房產均價過多的需要繳稅，房價低廉的無需繳稅。征收的房產稅將更多地用于建設保障性住房，保障低收入人群、買房困難的人群的住房需求。為改善民生推波助瀾。

第五、開征房產稅，有利于抑制投機行為，穩定房價。改革后的房產稅，可以成為房價的穩定器，房屋持有著的房屋持有成本將增加，尤其是持有大量空置房的房屋持有者，當房屋所負擔的成本超過其預期所能得到的回報時，他們不得不權衡利弊，放棄“炒房”。

當然，作為一項新的制度，房產稅的改革也存在很多不足和弊端，也可能產生某些不利影響。

一方面，購房者在購房之初已繳納了數十年的土地使用費，房屋購買的套數多、地段好、質量高、價格貴，相應的繳納的土地使用費也高。在此是否存在重復征稅的問題，是法律需要考慮的。

另一方面，房屋持有所增加的成本，很可能在房屋轉讓交易的過程中，這部分成本很可能連同交易成本一并轉移給下家。房產稅是否真的能成為房價的穩定劑，抑或可能是房價的催化劑？

3.對房產稅改革的建議

房產稅的開征，并不意味著就能對房價問題“一劍封喉”，也不是地方政府財政收入問題的所謂“萬能藥”。房產稅，只能再其能力的范圍內，對稅收制度體系和房地產市場起一定的調整完善作用。問題的解決，更多地需要各方面的措施共同發揮作用，需要配套措施的完備。

首先，相關立法進程應迎頭趕上。從立法上，闡明征收房產稅的法理依據，賦予房產稅征收合理性及合法性依據。并細化房產稅征收各項規則，增強其可操作性和針對性。國外許多國家均有相關成熟立法，可以作為借鑒。

其次，稅收的關鍵在于“取之于民，用之于”。房產稅所帶來的財政收入，大部分應用于保障住房和提高福利。以美國為例，其房產稅的大額是學區稅，多用于支持本地公立教學系統，而美國公立教育是完全免費的，民眾在接收到福利的同時，對相對高額的房產稅也就沒有怨言了。

再次，應當完善監督體系。對房產稅如何征收、房產如何評估、房產稅用于何處等均要系統地進行監督。保證房產稅取之有道、用之有道。讓人民群眾參與其中，不僅能保障政府的清正廉潔，也提高了人們對政策的熱情心。

4.結束語

重慶、上海兩市房產稅的改革起到了一個示范作用。房產稅涉及財稅體制完善，涉及廣大民眾利益，因此積極穩妥地推進是很有必要的。 [科]

【參考文獻】

［１］李舉達，李佐凡.盡快改革房產稅[J].經營與管理，2011，(2).

［２］康會欣.房產稅時代來臨[J].大眾理財，2011，(2).