房地產泡沫評價的文獻綜述

【摘 要】房地產是較容易產生泡沫的行業，但是要確定房地產市場有無泡沫，首先得弄清什么是泡沫，如何進行界定房地產泡沫。鑒于房地產市場能否健康有序發展影響到國民經濟的運行進程和人民生活質量，有必要對房地產泡沫化，泡沫的評價等方面的理論進行評述。

【關鍵詞】泡沫;房地產泡沫;評價體系

1.國內外關于泡沫研究現狀述評

“泡沫”一詞最早用來形容如1636－1637年發生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀巴黎出現的“密西西比泡沫”及倫敦出現的“南海泡沫”等事件。所有這些現象都如《帕爾格雷夫經濟學大辭典》對“泡沫”所做的描述:“一種資產或一系列資產的價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而又吸引新的買者—這些人一般是以買賣資產謀利的投機者，對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。

對房地產業泡沫狀況的評價，國外可供借鑒的理論主要是對房地產泡沫實證檢驗的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對美國的房地產市場泡沫進行的實證檢驗； Helbing和Terrones(2003)等學者對房地產泡沫的識別、房地產泡沫對國民經濟的危害以及如何降低房地產泡沫的危害都進行了較深入的研究?？傮w來說，國內外土地制度、產權制度等有所不同，我們不能簡單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對于我們科學構建識別房地產泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國內經濟學界還沒有就經濟泡沫與泡沫經濟的概念達成一致，多數學者都把經濟泡沫(或者簡稱為泡沫)與泡沫經濟的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認為巨額土地出讓金最終轉嫁到房價中，這構成了房產泡沫大廈的地基;銀行信貸擴張、過剩的流動性，參與了房地產建設、銷售的各個環節，它們構成了房產泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認為，泡沫經濟是指某一經濟領域出現的交易價格過分異常，交易價格不斷上漲，嚴重偏離正常的合理定價，是社會資源嚴重畸形配置的一種經濟現象。不同的學者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經濟的認識，然而，泡沫現象是一種復雜的經濟現象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產生的，因此，僅僅用某一個理論來解釋并不能說明泡沫現象的整體。

2.關于房地產泡沫評價的研究

目前對如何衡量房地產泡沫尚無標準。由于房地產的獨特性，房產需求和供給及監管環境的復雜性，以及缺少長期的高質量的房產數據時間序列，使得識別房產泡沫的難度加大，房價的波動性及各地價格的差異性，也使得標準的資產定價理論失去了解釋的基礎。

從學者們已作的研究看，測度房地產泡沫的檢測方法主要有統計檢驗法、指標法、收益還原法市場修正法等。

2.1統計檢驗法是利用計量統計學原理建立數學模型對房地產價格的變化進行統計分析，當房地產市場上無經濟泡沫時，房地產價格變化比較有規律，統計分析可以找到統計規律;而當經濟泡沫存在時，由于經濟泡沫使得價格大起大落，從而使得統計規律失常。統計檢驗法的基本思路是把市場價格可以用未來預期收入的理性預期貼現值來解釋的情況作為零假設。這樣，一旦拒絕零假設，就認為可能存在泡沫。統計檢驗法可以分為四種:方差檢驗法，單位根與協整檢驗法，投機度檢驗法，設定性檢驗法。

張朝洋（2011）將房地產基礎價值看作一種狀態變量，借助于協整理論，建立基于房地產供求的SSpace模型，并利用卡爾曼(Kalman)濾波進行參數估計，對中國1995～2007年間的全國性房地產進行了基礎價值測度，闡明了全國性房地產泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對近17年來中國商品房平均價格和房地產投資進行了協整分析， 實證結果是: 各種因素如投機以及地方政府的逐利行為導致了市場需求的虛增， 從而抵消了房地產投資對于房價的影響。吳地寶（2007）從房地產泡沫的內涵、特征和運行機理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。

2.2指標法是根據某個指標的值來判斷房地產試產是否存在泡沫。對于指示指標的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標。尤明（2011）通過選取不同的指數對北京市2003～2009年的房地產泡沫進行了分析。認為不同的指數由于性質各異，所以可能導致分析所得結論差距較大甚至完全相反，因而影響了這些指數的評價效率。周方明(2006)按照各個指標在顯示房地產泡沫中的方式的不同，把所有的指標歸為五類:預示指標、指示指標、滯后指標、信貸指標和伴生指標。選取指標主要包括三步:(1)選取指標;(2)各項指標的評價標準;(3)泡沫系數的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎上，對這些指標進行了調整，同樣也使用了三類指標構造了一個新的指標體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評價指標體系和消費者信心指數，構建了二維的房地產泡沫測評體系，利用1996-2004年杭州統計年鑒的數據，測算了杭州市1996-2003年的房地產指標數據，認為杭州市房地產的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評估收益性房地產價格的基本方法。要度量其大小，一般認可的是用預期未來的房地產收益的現值與房地產現實價格相比較來進行。收益還原法的基本原理是:房地產的價格等于房地產未來凈收益的現值之和。其基本評估程序是確定一個折現率，把未來各期的純收益換算為現值，而這個折現值就代表了房地產正常合理的理論價格?，F實價格高于理論價格的部分就代表了房地產泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計算房地產的基礎價值，將實際價格同基礎價值比較，若實際價格超過基礎價值即認為存在正泡沫，反之則認為存在負泡沫。

2.4市場修正法，洪開榮(2001)提出了計量經濟泡沫的“空置率修正法”，以反映市場供求差異的物業空置率為計量基礎，然后考慮宏觀經濟狀況、房地產業狀況和市場交易狀況進行修正，從而估計出房地產泡沫的數值，采用的計算公式是:

房地產泡沫系數=物業總空置率×經濟增長修正系數×產業貢獻修正系數×交易狀況修正系數

在這里，經濟增長修正系數等于上期的(1+GDP增長率)除以本期的(l+GDP增長率)。產業貢獻修正系數等于上期的(1+房地產業增長率)除以本期的(1+房地產業增長率)。交易狀況修正系數等于上期的(1+個人購房比例)除以本期的(1+個人購房比例)。因此房地產泡沫的度量系數為:

年度泡沫系數=總空置率×{上年度(1+GDP增長率)/本年度(l+GDP增長率)} ×{上年度（1+房地產業增長率）/本年度(l+房地產業增長率)} ×{上年度(l+個人購房比例) /本年度(l+個人購房比例)}

2.5評論：

上述檢驗方法從不同角度對我國的房地產市場進行了泡沫存在性檢驗，在一定程度上反映了我國房地產市場的現狀。由于對房地產泡沫的理解角度不同，而產生了諸多的檢驗方法，導致檢驗結果各異，甚至有些結果大相徑庭。但是在一定程度上對我國房地產市場也起到了警示的作用，特別是對房地產市場實證分析這一研究領域具有一定的借鑒意義。

3.總結

國內外經濟學家對泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當多的成果。然而，房地產泡沫存在性檢驗是一項復雜的工作，并且理論基礎不同檢測的方法和結論也有所不同，本論文要在對錯誤理論的批判以及在吸收和借鑒國內外有用研究成果的基礎上對我國房地產泡沫評價進行科學的研究。 [科]

【參考文獻】

［１］楊寬欣，李明.論泡沫經濟的內涵、形成、影響、防范對策[J].經濟理論研究，2010，（9）．

［２］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經濟學大辭典中譯本[M].經濟科學出版社，1999：306．

［３］尤明.基于指數合成法的北京市房地產泡沫實證研究[J].特區經濟，2011，05．

［４］崔華偉，趙莉.淺析近年我國房地產泡沫及其成因[J].改革與開放，2011，08．

［５］張朝洋.基于SSpace模型的中國房地產泡沫研究[J].金融教學與研，2010，02．

［６］吳地寶，余小勇.房地產泡沫問題及實證分析[J].經濟研究導，2007，(02)．

［７］胡瑾卿，張大亮.房地產泡沫評測體系研究[J]城市開發， 2004，(11).

［８］王雪峰.中國房地產市場泡沫的測度研究[J].現代經濟探討，2005，（8）.