我國保障性住房對房地產市場影響的分析

[摘 要]保障性住房建設是重要的民生工程，也是構建和諧社會、完善房地產市場體系的重要組成部分。本文通過構造簡單的回歸模型，分析保障性住房對房地產市場的影響，得出保障性住房的修建將分流整體住房需求，從而降低商品房價格。

[關鍵詞] 保障性住房建設 民生工 住房需求

一、引言

“十二五”期間我國房地產行業如何透視現狀、錨定未來，戰略前瞻、科學規劃，尋求突破，為引領下一輪發展打下堅實的基礎呢？

在商品住房市場日益膨脹的背景下，財政政策主要表現在中央、地方財政支出對保障住房的投資力度加大來擴大保障房建設，解決商品住房市場與保障性住房市場結構發展不均衡這一現象。

本文收集了保障性住房和房地產行業的相關數據，通過一些統計的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房對房地產市場的影響。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房，目前我國的保障性住房大致可以分為以下五種：廉租房、經濟適用房、限價房、公共租賃房、棚戶區，它是關系民生的重要環節。

2.保障性住房政策出臺背景

商品房價格的一路高歌猛進，普通居民已經無力承受高房價的壓力，從而需要保障的人群也越來越廣。隨著收入差距的進一步拉大，社會矛盾的進一步激化，問題也越來越突出。在此背景下，中央出臺一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范圍越來越大，同時政策制定的強度也越來越大。

1998年國務院出臺的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著以商品房、經濟適用房、廉租房多層次的城鎮住房供應體系基本建立。

3.面臨的問題

自1998年住房制度全面改革以來，我國城鎮居民住房狀況有了較大的改變，但問題同樣存在。當前，我國住房體制改革進入到了一個新的發展階段。如何在推進房地產市場健康穩定發展的同時，切實保障廣大中低收入居民的居住權益，這是我國住房保障體制改革目前面臨的一個重大問題。

三、房地產市場現狀分析

（1）經濟環境

房地產業是我國國民經濟的重要組成部分，在GDP中占據較大比重，帶動了大批相關行業的發展，同時為城市經濟的發展和居民居住水平的提高做出了巨大的貢獻。為實現國民經濟的平穩較快發展，我們應十分重視房地產行業的發展，注意控制其投資規模和發展速度。

為了應對金融危機和實現發展方式的轉變、保障和改善民生，房地產業面臨著調整的壓力。

（2）宏觀政策

近些年，國務院及各部委、各地陸續出臺有關政策，從“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，再到“限購令”，每個相關文件中的每條無不滲透著：政府監管、金融政策、土地政策、稅收政策等方面，直接的對房地產市場供給和需求方面進行調控。近些年政府通過提高與房地產相關的稅費，如對房產稅的調整降低也對房地產市場有很大影響。

房地產開發商根本目的在于追逐利潤最大化，對于房地產業的發展不能完全寄希望于市場的自發調節，必須采取市場自發調節與國家宏觀調控相結合的方法。

除了通過財政政策和貨幣政策來調控房地產市場的發展，還有土地等政策通過影響房地產市場的投入成本間接進行調控房地產市場。

（3）現狀分析

根據圖1、圖2均可明顯看出，從1998年至2010年商品房屋的平均銷售價格和銷售面積，一直在飛速增長，只有在2008年時，出現了回落現象，但09年、10年又強勢回歸上升趨勢。

（4）房地產市場存在問題

從 1998 年結束福利分房到開啟住房產業化，我國住房制度改革為解決人民群眾的住房問題做出了一定的貢獻。但是卻將住房政策與房地產政策相混淆，把解決居民住房問題幾乎完全寄希望于房產市場，民眾不通過市場買房就無法擁有住房。在這樣的供給格局下，需求大于供給，房價自然上漲、民怨載道，造成了人民收入與房價之間的巨大差異，房價成了各種社會矛盾的焦點。為緩解此問題，黨的十七大報告中第一次專門提及住房保障制度，明確提出政府有責任、也有義務加強保障性住房建設。

四、保障房對房地產市場影響的實證分析——對商品房價格的影響

1.變量的選取與數據的收集

根據研究目的，采用的分析方法是：在控制房地產開發企業（單位）土地購置費用、城鎮居民家庭人均可支配收入以及城市居民消費價格指數的情況下，研究保障性住房對商品房的價格的影響。本文選取商品房平均銷售價格Y作為因變量，自變量取經濟適用房銷售面積X1、房地產開發企業（單位）土地購置費用X2、城鎮居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消費價格指數X4。本文選擇經濟適用房銷售面積而不是經濟適用房投資額作為保障性住房建設的代理變量，是因為經濟適用房投資形成市場的有效供給有一個時滯，而這個時滯在計量模型設定中很難確定滯后的期限。并選擇商品房價格作為房地產市場的代理變量。樣本為1998-2010年，數據來源于《中國統計年鑒2010》。

2.模型建立及模型的計量經濟學意義的檢驗

設保障性住房對房地產市場的影響函數為：

（1）

用OLS得出的回歸結果為：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200 R2=0.977799 F=133.1308 D.W.=2.293422

由于R2較大且接近于1，而且 ，故認為上述解釋變量間總體線性關系顯著。但由于Ｘ１、Ｘ２、Ｘ４前參數估計值未能通過t檢驗，故認為解釋變量間存在多重共線性。

用逐步回歸法排除引起共線性的變量，排除后的解釋變量為城鎮居民家庭人民可支配收入和經濟適用房銷售面積。且得到的回歸結果為：

（3）

（5.01） （-2.38） （23.92）

R2=0.983062 R2=0.979675 F=290.1990 D.W.=2.611574

采用懷特檢驗，選擇有交叉項，檢驗方程隨機擾動項是否存在異方差：得到懷特統計量 ，因此，不拒絕同方差的假設，即認為方程隨機擾動項在5%顯著性水平下不存在異方差。

采用圖示法檢驗隨機擾動項是否存在序列相關性：做 為縱軸， 為橫軸的折線圖如下所示：

根據圖示，認為方程隨機擾動項不存在自相關。

對模型進行以上計量經濟學意義的檢驗后，得到最終的方程即為公式（3）。

從回歸結果看，所有的系數值都是高度顯著的。在控制了城鎮居民可支配收入后，經濟適用房的銷售面積與商品房價呈高度顯著的負相關關系，即保障性住房的修建將分流整體住房需求，從而降低商品房價格。在數值上，以經濟適用房為主體的保障性住房每增加1%，將導致房價降低0.152%。城鎮居民家庭人民可支配收入每增加1%，將導致房價增長0.222%。

五、保障房對房地產市場的影響

1.有利于房地產市場更加成熟、穩定發展

加強建設保障性住房一方面可以為低收入家庭解決住房困難問題的同時，可以促進解決社會分配不均問題，使社會經濟和諧平穩增長。另一方面能夠防止商品房市場投資過快增長，促進房地產市場穩定發展。

2.保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房的建設特別是經濟適用房的大量建設對商品房價格的影響有以下幾點：

①使商品房價格平均水平下降或者成交量下降。

②對普通商品房而言，由于低收入群體的分流，價格會受到影響。

③考慮到選址的問題，保障性住房的建設會對周邊項目的價格產生一些影響。

④對高檔住宅價格而言，影響應該不大。

⑤由于保障性住房建造的滯后性等因素，將會導致短期內市場供需結構不會發生太大的變化。

３.將促進房地產企業經營模式的轉變和分化

在房地產市場調整和國家住房政策目標轉型的雙重壓力下，傳統的房地產企業經營模式將會面臨轉變和分化。在保障性住房的擠壓下，普通商品住房市場空間將逐漸縮小，房地產產企業間的競爭將空前激烈，為打造自身的核心競爭力，進行差異化競爭，并將迫使房地產企業加快專業化的步伐，成為各自細分領域的領跑者，同時部分開發商業轉向商用物業的開發和持有。

參考文獻：

[1]楊贊 沈彥皓 保障性住房融資的國際經驗借鑒 國家社會科學基金重大課題“加快保障性安居工程建設研究”

[2]魏津瑜 袁婷 我國商品房價格影響因素探析 觀察思考

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[4]王金科 申毅君 劉睿 國家宏觀調控政策對房地產投資影響研究 經濟論壇 經濟視角2011年第5期

[5]裴媛 淺談保障性住房制度對房地產業發展的影響 經濟論叢

[6]馬國強 田文杰 保障性住房的發展狀況及對房地產市場的影響分析 新東方 2012年第1期 總第188期

作者簡介：蘆丹（1987..0-），陜西銅川人，貴州財經大學數統學院統計學碩士。