城市物業經營問題的分析

目前全國城市發展進程推進迅猛，項目開發種類繁多，項目功能定位多元，項目建設竣工之后，交付業主使用，一般需要40到50年的使用期，在此期間，本人重點針對辦公樓宇、商業大廈、住宅小區等常見業態物業進行了調研。在調研過程中，通過常見業態物業進行分析，結合三線城市物業管理市場情況，對物業公司的經營和可能實施的管理方式進行了分析探討。

經調研，三線城市各物業管理公司經營模式各不相同，盈虧不一。物業公司按與開發公司關系進行分類，可分為兩種模式的公司，一種是物業與開發隸屬同一集團的物業公司，多處于虧損狀態，其中全國大開發商物業公司連年虧損，中低端商住項目已實行物業外包。另一種是獨立于開發公司的物業公司，多處于微利或保本狀態。

通過調研分析得出，物業項目管理的盈虧關鍵因素在于成本的控制和收入的提高，經過對多家物業公司經營情況的了解，總結歸納如下：

一、 成本控制

（1）薪酬標準與人員編制的控制

職工薪酬在物業管理成本比重非常大，約計50%-60%，因此，人員編制與成本直接決定了物業管理的盈虧，也決定了物業管理專業化管理水平和檔次。

經過調研了解，對于開發與物業隸屬同一集團的物業公司，人員編制上相對冗余，大多企業嚴格按勞動定額要求配置人員；而獨立運作的物業公司在人員編制上則相對精簡，一般采用勞動定額的下限或低于勞動定額規定人數。

（2）減少服務范圍，簡化公用設備設施

不同的服務范圍導致不同的物業定價標準。從調研情況分析，無論住宅小區還是辦公樓，物業服務范圍一般包括：保安、保潔、綠化、客服、工程維修。部分辦公物業管理除以上內容外還包括會議服務，如專業物業公司承包市行政辦公樓物業管理。

有些辦公樓項目幾乎無綠化設施，因此無綠化服務費用支出；有些辦公樓項目出入口設置較少或借助監控設備或租售大客戶集中或項目安保要求不高，安保人員設置較少。

（3）滿足基本功能要求，實行資源低配

高端項目公用設施設備較多，日常運行耗能費用較高，在滿足基本使用功能的前提下，降低冗余設備設施的運行費用，是物業公司降低成本的手段之一。

部分物業管理項目功能布局不同，要求提供的服務規格也不同，辦公大廈物業管理需要設前臺服務，根據大廈規格要求不同，物業公司為降低成本少設或不設前臺服務，保安人數不按項目進出口所需崗位配置。

（4）專業化運作、資源共享

作為專業化物業管理公司，管理項目較多、且區域相對集中，在資源上可實現共享，尤其是維修人員和固定資產，既可減少該項目人員編制，又能降低運營費用。

二、 收入提高

（1） 物業繳費率的提升

物業的繳費率對物業收入影響巨大，如辦公大樓與商業項目的5%繳費率差別，將導致項目總利潤2.5%的變動。經調研部分物業公司在收繳的方式方法上，采用品牌和服務誠信的影響力來促進繳費率。部分物業公司在收費方式方法上并不考慮公司商譽和影響，甚至個別物業公司為了提高物業繳費率，惡意停水停電，要挾業主、強行收費。

（2） 其他有償物業服務

物業公司增加其他物業上門有償服務，為客戶提供物品寄存、工具借用、兌換零幣等增值服務；為客戶提供保潔、室內綠化、室內維修服務，將可提升物業經營收入。如本地開發公司，提供上門保潔家政。部分辦公寫字樓還計劃開設一個員工食堂，并對外經營，或提供商務服務，開設商務中心，為客戶提供傳真、復印、打字、電子郵件等服務；定期舉辦各類行業交流；商務會議和培訓組織服務。

（3） 代收代繳費用的攤收盈余

代收水電費、垃圾處置費或其他代收代繳費用的攤收盈余。部分物業公司在水電費的代繳上，提高攤收比重，盈余部分彌補物業共用設備設施的運行費用。

三、對物業經營的建議

（1）運營方式：從物業公司的經驗積累和物業經營的難度分析，建議實行物業外包，可適度規避經營風險。若考慮公司未來持續開展房地產開發，物業持續經營，建議項目實行物業自營的方式進行練兵，積累物業管理經驗，培養物業專業團隊，但同時物業公司獨立核算、自負盈虧。

（2）考核方式：建議對物業公司實施“物業服務滿意度加收費標準”的考核方式，服務質量達到既定業主滿意度的同時，收費標準及其附加費用不高于周邊同類項目；業主滿意度未能實現或出現亂收費、亂漲價現象，總公司有權實行物業公司重新發包。

（3）監管方式：基于人員編制決定物業服務等級水平，在既定物業服務水平的前提下，對服務質量和人員在崗情況進行及時檢查和監控，對于不能滿足約定要求的，視情況給予處罰和警告，嚴重違約的，公司有權解除服務約定并進行重新發包。人員編制和薪資水平，由物業公司單獨運作，所有經營情況與總公司分開。

綜上，對于物業公司的經營與管理，物業的收入無論是物業自營盈利還是靠開發補貼，物業的服務水平和獲取的收入基本成正比，因此，提供不同等級的物業服務標準，相應成本則會有很大不同。

以上對城市物業管理與經營的分析建議，僅為個人建議，希望對項目物業管理與經營起到積極的指導作用。