SOHO中國轉(zhuǎn)型

　　中國房地產(chǎn)界最著名的夫妻潘石屹和張欣，現(xiàn)在又增添了一個新身份：包租公和包租婆。
　　8月16日，他們通過一系列的發(fā)布會宣布，他們的房地產(chǎn)公司SOHO中國將告別散售模式，全部持有開發(fā)項目。按照計劃，SOHO中國此后三年開發(fā)的150萬平方米商用物業(yè)，除了少量住宅，其余面積將全部持有；五年后，這些物業(yè)每年將給他們帶來至少40億元的租金。
　　SOHO中國的轉(zhuǎn)型，讓很大一部分從事商業(yè)地產(chǎn)的人舒了一口氣，仿佛看見一個迷途多年的壞孩子終于回頭是岸了。
　　脫胎換骨
　　正在脫胎換骨的不僅是SOHO中國，還有潘石屹夫婦。
　　多年來，SOHO中國的散售模式遭人詬病，建外SOHO陷入物業(yè)門事件，SOHO尚都和朝外SOHO的數(shù)百名業(yè)主，也因投資商鋪嚴重虧損而成立維權(quán)小組，來叫板潘石屹—這些都給他們的名聲帶來不小的負面影響。現(xiàn)在，這一對夫婦高調(diào)轉(zhuǎn)身，決定徹底告別過去快速周轉(zhuǎn)卻與傳統(tǒng)游戲規(guī)則相背的發(fā)展模式。
　　潘石屹將此視為SOHO中國歷史上發(fā)生的第三次巨大轉(zhuǎn)變，另外兩次分別發(fā)生在2006年和2007年—在這兩年里，SOHO中國分別實現(xiàn)了從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)以及在香港上市的蛻變。
　　現(xiàn)在，潘石屹曾經(jīng)提出的其他設(shè)想—比如將SOHO中國打造成一家輕資產(chǎn)公司—已經(jīng)完全被拋在腦后，仿佛從來未在這家公司的發(fā)展路徑上出現(xiàn)過。
　　但事實并非如此。就在一個月前，潘石屹還公開表示，SOHO中國的未來是蘋果—一個擁有強大品牌號召力的企業(yè)。在他的設(shè)計當中，SOHO中國將變得輕盈、國際化和制度化，蛻變成為擅長顛覆性設(shè)計及投融資的資產(chǎn)運營公司，核心競爭力是創(chuàng)新的設(shè)計、BIM系統(tǒng)的應(yīng)用以及網(wǎng)上租售平臺。
　　在這種構(gòu)想之下，持有物業(yè)收取租金被視作這家公司的輔助收入來源。一開始，它甚至未被提上日程。前門項目是一個意外—出于政府的壓力與一些不可抗的因素，SOHO中國持有了它，但帶來的惡性結(jié)果是，此后每當有人向潘石屹提議持有物業(yè)時，他總是以“算了吧，別害我了”的神情回應(yīng)，“我們一平方米都不留，全部出售”。
　　在好年景的時候，將商業(yè)項目全部散售并沖高銷售額，并不是什么難事。市場到處是躁動不安的現(xiàn)金，它們盲目尋找著投資的機會，但凡投資回報率看上去很美，它們便會一沖而上。但壞消息是，好年景不會永遠存在。當市場上資金緊缺時，散售的商業(yè)項目就會陷入銷售的停滯狀態(tài)。
　　這體現(xiàn)在SOHO中國過去五年的報表上，最直接的結(jié)果就是像過山車一樣時高時低的銷售額，以及時高時低的股價。如果需要將此稍稍平衡一下，持有物業(yè)是最有效的辦法。尤其在過去一年半的時間里，SOHO中國的銷售額持續(xù)走低，報表難看。也正因此，今年5月以來，SOHO中國開始加大持有量。他們的目標是三年內(nèi)持有5個項目中的64萬平方米—這占到他們開發(fā)量的43%。
　　而現(xiàn)在，他們計劃將持有比例大躍進式地提升至100%了。
　　未變現(xiàn)的餅
　　許多投資者直到中報發(fā)布的這一天才發(fā)現(xiàn)，6個月前SOHO中國畫出來的大餅最終并沒有變現(xiàn)。
　　今年2月，SOHO中國發(fā)布2011年年報—108億的年銷售額，還未達到預(yù)定銷售目標的一半。為了提升投資者對SOHO中國的信心，潘石屹和張欣多次引用第三方的數(shù)據(jù)來證明前景美好。
　　這個數(shù)據(jù)便是：相較過去，北京第一季度的寫字樓租金水平上漲了73%，上海寫字樓租金市場雖然表現(xiàn)不如北京搶眼，卻也實現(xiàn)了20%左右的上漲率。
　　此時，潘石屹還樂觀地覺得，租金的上漲勢必引發(fā)寫字樓投資者的熱情，而這最終會反映在銷售數(shù)據(jù)上。遺憾的是，這一幕并沒有出現(xiàn)。6個月后，尷尬出現(xiàn)了，租金仍然上揚，而他們的銷售卻陷入停滯狀態(tài)。
　　張欣將原因歸結(jié)為市場資金總體上的緊缺：既然沒有那么多錢在市面上流動，自然也不會有那么多錢流入SOHO中國的項目來。
　　但這并不是事實的全部。今年年初，在接受記者采訪時，潘石屹坦言，2011年SOHO中國項目的購買名單上，鋼鐵客戶一個也沒有，煤礦主的比例也降到了最低。溫州當?shù)氐钠髽I(yè)更是人人自危—資金鏈斷裂就像是一個多米諾骨牌，不知道何時會在自己這一環(huán)斷裂。這些人，過去都是SOHO中國傳統(tǒng)的買家，像粉絲般追隨著潘石屹，為其貢獻了絕大多數(shù)的銷售額。
　　現(xiàn)在，這些舊的購買群體已經(jīng)作鳥獸散，而新的購買群體，SOHO中國也并不見得有多大的優(yōu)勢。潘石屹明確地知道這群人的存在—按照波士頓咨詢集團最新發(fā)布的一份報告，可投資資產(chǎn)在600萬元以上的高凈值人士，可以支配的財富總額已經(jīng)達到27萬億人民幣。
　　這群人就是出入花旗銀行的財富新貴—受過良好的教育，可能留過洋，在投資理財上更加專業(yè)與理性。如果給他們冠以一個統(tǒng)稱，可能是新一代的“中產(chǎn)階級”。但是，在這一個群體中，以往潘石屹魔力般的影響力突然降到最低，他們不愿意去聆聽潘石屹說什么，更愿意通過數(shù)字來分析這家公司和這個人。更糟的是，潘引以為傲的銷售團隊在這個群體中完全不起作用。
　　讓我們來看看過去六個月SOHO中國在銷售上的數(shù)字—60億元，比起去年同期甚至更為糟糕。在年初，潘石屹還曾樂