穩增長如何去地產化

　　一直以來，由于房地產政策關乎民生，也是支持經濟增長的重要支柱，因此房地產政策的每一次調整都吸引了足夠的關注與討論。當下，房地產調控政策又一次面臨兩難局面。
　　一方面，歐債危機加深打擊中國出口，而兩年嚴厲的政策效果疊加，也導致住宅及房地產相關投資和消費出現明顯下滑。由于房地產調控，中國經濟增速下滑使得穩增長壓力加大。
　　而另一方面，剛性需求仍然旺盛，僅由于4月以來支持剛需的利率有所放松，便帶動房地產銷售市場回暖。房價出現反彈與調控預期相悖，使得短期來看，嚴厲的房地產政策難言放松。這樣看來，房地產已經成為宏觀調控的關節點。
　　房地產調控政策不必刻意以房價下跌為目的，實際上，個別地區剛性需求旺盛、供給不足也是支持房價不會大幅下跌的重要原因。
　　同時，考慮到調控存在多重矛盾，如果能在價格可控范圍內逐步放大成交量，不僅符合當前購房者利益，也不會對經濟造成過度影響，或許是件好事。而出口下滑，消費穩定之下，基建投資加大有利于平衡房地產投資下滑，帶動經濟增長。
　　
　　降房價與穩增長
　　本輪中國房地產調控政策已持續兩年有余，其嚴厲程度在全球范圍內都屬罕見，限購又限貸的政策可謂絕無僅有。在政策重壓下，近兩年房價瘋狂上漲的局面有所改觀，并在去年10月出現輕微下降。
　　但是，由于剛需旺盛，4月以來支持剛需的貸款稍有松動，便帶動房地產銷售的大幅回升、房價也有上漲趨勢。房價上漲與調控目標不符，決策層近日多次強調擁有足夠的政策儲備以防止房價反彈，說明房地產調控目標仍未達到，短期內不會有所放松。
　　盡管房地產調控政策有利于房價回歸合理水平，但由于房地產與宏觀經濟聯系緊密，能夠帶動相關消費與投資，所以多年來房地產一直是支持內需與經濟增長的重要支柱，如今房地產市場低迷加重了經濟下行的壓力。
　　降房價與保增長目標之間協調困難，有時甚至存在矛盾，使得房地產政策與市場預期在政策執行期間存在著諸多不確定性。
　　首先，房地產調控和促消費之間存在矛盾。持續兩年的房地產調控，不僅導致房地產銷售下滑，也對與房地產相關的消費起到了間接抑制作用，對消費和穩定經濟增長不利。
　　從社會消費品零售總額數據來看，由于房地產調控政策的深入，7月家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費同比增長分別為8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分別下降了0.6個、2.3個和3.8個百分點。
　　其次，房地產調控與穩增長和投資之間也存在矛盾。
　　近兩年，伴隨著新屋開工的減少，房地產投資出現大幅下滑。1月－7月房地產投資增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2個百分點，創金融危機以來的新低。除此之外，1月－7月住宅開工面積同比增速從1月－6月的-10.7％繼續下滑至-13.4％。而1月－7月固定資產投資同比增速為20.4％，之所以能夠一改走低趨勢，與前六個月持平，主要得益于政策對基礎項目建設的支持。
　　再有，房地產調控與地方政府收入之間也存在矛盾。考慮到地方政府過去一直對土地收入依賴較大，目前地方政府的現金流已經受到了影響。根據國土資源部公布的數據顯示，2010年全國土地出讓成交總價款約2.7萬億元，相當于同期地方財政本級收入的66.5％。但在加緊房地產調控后，土地收益一再下跌。
　　中國指數研究院公布的最新數據顯示，2012年上半年全國300個城市土地出讓金總額為6525.98億元，較去年同期下降38％。
　　
　　調控博弈
　　如此看來，當前房地產調控進入了博弈階段。筆者認為，由于房地產對消費、投資都有拉動作用，對經濟增長的積極支持作用應該肯定。而調控政策不必刻意以房價大幅下跌為目的。
　　而房地產問題從來就不是孤立的，未來要真正促進房地產健康發展，房地產政策還需要從以下幾個方面作出努力。
　　一是注意配套政策的推行。
　　筆者認為，當前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小，一刀切的調控政策很難收到理想效果。
　　因為一方面，對于高收入群體來說，由于中國投資渠道較少且豪宅不貴，自然加大了高收入群體投資房產的現象；另一方面，由于對于中低收入群體來講房價極高，陋室難求，即便房價下降，也很難有購房能力。
　　因此，在調整房地產政策之時，更應該注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場改革、規范資本市場以提振投資者信心、拓寬投資渠道等等。
　　二是促使調控依據更加清晰。
　　毫無疑問，判斷房價是否合理自然需要準確的房價統計數據。不過十分遺憾，自1998年房改以來，中國房地產市場就缺乏完善的統計體系。
　　例如，為了應對金融危機，2009年國內貨幣政策和針對房地產業的抑制性政策已經全面放松。其后，房價上漲很快，在很多人眼中代表著新一輪房地產泡沫的形成。但國家統計局年底發布的70個大中城市房屋銷售價格卻顯示2009年房價僅上漲1.5％，明顯偏離直觀感受。
　　為避免爭議，去年統計局取消了公布房屋均價漲幅平均數，使得市場失去了對房價漲幅的最直觀感受，也導致研究者多年跟蹤的房價歷史數據出現中斷。筆者認為，房價統計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力。
　　三是改變近幾年房地產政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的情況。
　　眾所周知，金融危機之前，中國的房地產市場基本屬于調控狀態，國家出臺一系列調整政策，以期抑制過熱的投資和房價的過快上漲。而金融危機出現以后，因“信心重于黃金”，為保內需，推出了四萬億元經濟刺激計劃，但最終投入更接近“十萬億元”，導致房地產泡沫的積聚與地方政府融資平臺風險的加大。
　　其后，為防范投融資平臺風險與打壓房地產泡沫，去年大部分時間決策層一直保持著緊縮的貨幣政策。而今年，在穩增長壓力加大之下，地方政府房地產調控政策有所松動，中央層面也基本上保持了默許態度，直到近期房價出現反彈。
　　如此可見，近幾年政策變化幅度過大，缺少長效機制。而筆者認為，多變甚至幾近反轉的政策對企業與銀行極為不利，也值得重點反思。
　　支柱產業結構調整
　　當前中國經濟面臨穩增長難題，從7月宏觀經濟數據來看，消費、固定資產投資還算基本穩定，但工業生產、出口增速繼續下降。新增貸款大幅弱于預期，對投資的支持作用仍未體現。而房地產投資下降進一步擴大，全然沒有回暖的跡象。
　　具體看，消費方面，7月社會消費品零售總額名義增速比6月下降0.6個百分點，但部分原因是價格回落的影響，如果剔除價格因素，實際增速與6月基本持平，顯示當前消費基本保持穩定。
　　投資主要依靠基礎建設帶動，房地產投資仍然繼續下滑。1月－7月固定資產投資同比增速為20.4％，與前六個月持平。分行業來看，受益于政策支持，1月－7月鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業投資為13％，比前六個月提高7個百分點；交通運輸、倉儲和郵政業投資為0.7％，扭轉了早前增速下降的趨勢，增速增加2.7個百分點。
　　出口亦無法支持經濟增長。受歐債危機影響，7月出口增長由6月的11.3％大幅下降至1％，其中，中國對歐盟出口同比增長為-16.2％，創歐元區債務危機爆發以來的新低。對美國出口只有0.6％，大幅低于6月的增速。而進口也下降至5.7％，反映了國內需求疲軟以及大宗商品價格下降的影響。
　　總之，經濟未見起色，政策刺激無疑將繼續加碼。而在缺少了房地產支持的情況下，未來貨幣政策與對基礎設施的支持或將對穩增長起到更大的作用。
　　貨幣政策方面，通脹下行，使得短期內無需擔心負利率，決策層仍有降息空間以穩增長。而經常項目順差下降，外匯占款降低，公開市場操作不足意味著需要繼續降準以釋放流動性。預計未來貨幣政策將更加積極，年底之前或有一次降息與兩次準備金率下調。
　　而投資方面，由于拉動經濟增長的三駕馬車中，在刺激政策下消費能保持穩定實屬不易。海外經濟動蕩，出口引擎已經熄火，唯有穩投資才是穩增長的關鍵。相比于2009年－2010年高達50％的基礎建設投資增速，如今20％的增速以及新開工的負增速，仍舊是投資和經濟增速下滑的主要因素，預計未來拉動投資將更加依賴“鐵公基”和保障房等基礎建設投資。
　　可以看到，自6月以來大批地方政府投資項目相繼上馬，涉及項目金額接近4萬億元。政策支持融資的力度也有加大，目前來看，支持地方政R6F2jcV1Y2syGoklH0gKd1W/Ch1hle0X2JPjJgindgU=府項目的諸多渠道融資展開，具體來看，包括以下幾個方面：
　　第一，三支首批資產支持票據在中國銀行間市場交易商協會注冊登記。雖然首批25億元的規模十分有限，但伴隨著未來資產支持票據的增加，以資產證券化的方式拓寬地方融資平臺的融資渠道，基礎設施項目有望獲得更多融資。
　　第二，決策層希望調動民間投資進入，要求在鐵路、市政、能源、電信、金融、衛生、教育等領域盡快推出一批引導民間投資參與的重點項目。而具體如何引導民企投資，中央各部委已出齊42項實施細則，地方政府同樣參與積極。
　　第三，鼓勵在上海證券交易所發行高收益企業債券。預計這有利于提高中小型企業融資，并能提高市場資金利用效率。
　　第四，鐵道部將2012年鐵路基建投資目標上調640億元，至4700億元人民幣。同時發改委建議鐵道部以資產變現、存量換增量等途徑籌措建設資金，意味著鐵道部在拓寬投融資渠道方面有望獲政策支持。
　　第五，央行已經兩次降息與三次下調存款準備金率，同時允許金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.7倍，進一步推進利率市場化。如果將兩次降息與下浮7折的空間用足，一年期貸款的基準利率降幅超過了2百個基點。
　　第六，發改委加快基礎設施投資的審批程序，有利于提高信貸有效需求。自5月強調把穩增長放在更加重要的位置以來，發改委的月審批項目多達200余項。僅8月1日，國家發改委批準了27個項目，大多與基礎設施建設相關。
　　如此看來，基建投資加大有利于平衡房地產投資下滑，帶動經濟增長。但是，擔心情緒再次涌現，畢竟地方融資平臺大幅擴張導致銀行風險加大是2009年的經濟刺激計劃受到質疑的主要原因。
　　審計署數據顯示，2009年中至2010年底，地方政府投資平臺數量增加了50％，債務余額達到10.7萬億元。因此，如何避免擴大相關風險成為重要問題。
　　面對上述質疑，為穩增長，地方政府項目實質上甚為關鍵，而對于地方融資平臺借貸問題，也宜疏不宜堵。從根本上講，理順中央和地方財政關系，推進市政債和企業債市發展，才是解決問題的根本。而與2009年不同的是，本輪地方政府刺激政策，對待風險更加謹慎，并致力于積極提高政策的透明度和民間參與資本的介入，對于避免再次走上一輪經濟刺激的老路，具有積極意義。
　　作者為瑞穗證券亞洲公司董事總經理兼首席經濟