地役權與相鄰關系辨析

　　摘要：地役權作為調整權利人之間因利用各自不動產而產生的權利義務關系的規范，是我國物權法確立的一種新型用益物權，這種用益物權與相鄰關系在規范目的、調整內容等方面有著類似之處，但兩者的差別亦很明顯，它們以各自不同的功能在調節物的利用上進行了合理的分工。
　　關鍵詞：地役權；相鄰關系；區別
　　在物權法中，與地役權制度最接近的制度便是相鄰關系，但是，地役權和相鄰關系卻是兩種不同的物權，兩者之間有著本質的區別。我國在對待相鄰關系和地役權的關系上，經歷了兩個不同階段：在《物權法》頒布前沒有設立地役權，而是將地役權的相關內容納入相鄰關系中，然而，通過《民法通則》對相鄰關系進行規定，但難以滿足實踐的要求。《物權法》頒布后，地役權才作為一項獨立的用益物權且在單章中進行了規定。
　　地役權是依當事人意思表示而設立的一項獨立的用益物權，屬于他物權的范圍，其目的在于利用他人土地以提高自己土地利用效益。而相鄰關系是相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，相互應當依法給予對方方便或接受限制的權利義務關系。兩者在設定目的、成立要件、權利內容、法律后果等方面存在差異。
　　相鄰關系，是為了調整相鄰不動產之間的利用，而在不動產權利人之間所確立的權利義務關系。從本質上說，相鄰關系是所有權內容的限制和擴張。相鄰關系是所有權社會化的結果，它運行的基本理論是：利用利益衡量的原理，使權力之間的行使能夠得到妥善的調和。我國《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”《物權法》出臺后，對相鄰關系做出了更為明確、細致的規定。
　　相鄰關系的內容主要涉及到了相鄰不動產之間的截水、排水、通行、通風、采光等權利，這些內容往往同地役權的內容和范圍在表現形式上相同，在實務操作過程中容易引發混淆，因此，有必要區分和澄清二者之間的關系。通常來講，相鄰關系和地役權有以下幾種區別：
　　第一，一般認為，相鄰關系是土地所有權內容的當然擴張活限制，是一種法定的權利。但是，地役權是不動產權利人之間根據合同設立的權利，是一種意定權利。因此，從行使效果上看，任何一不動產權利人都可以根據相鄰關系向毗鄰的不動產權利人主張權利，這種主張只要符合相鄰關系的內容，法院就應當支持，而不需要當事人之間另行出具其他證明該種主張為合法有效的證據；但是，不動產權利人在沒有同另一方不動產權利人訂立合同設立地役權時，都不能主張地役權，從而去限制對方不動產的權利，以增加自己不動產的權利范圍。在沒有設立地役權的情況下，法院不會支持任何一方根據地役權提出的主張。
　　第二，相鄰關系不是一種獨立的權利，而只是所有權自身的擴張或限制。但地役權乃是一種獨立的權利，其屬于一種他物權。這種區分在訴訟上很有意義，當事人根據相鄰關系提出權利主張時，權利依據實際上是所有權，因此法院在衡量是否應當支持訴訟請求時，所考慮的因素是：根據實際的社會經濟生活，要求相鄰關系的不動產所有權是否應當擴張或限制？如果答案是肯定的，則支持請求；如果答案是否定的，則不支持請求。但是，法院在受理有關地役權案件的糾紛時，首先考慮的是，雙方當事人設立地役權合同中的約定。如果，合同中明確約定了地役權的范圍，則按照約定處理。如果合同約定不明確，則會根據地役權制度的本質屬性和特點，來處理地役權糾紛。可見，法院在處理相鄰關系時，著眼點是所有權，所有的考慮也是從所有權制度出發；但在處理地役權問題時，著眼點是地役權制度。這種出發點的不同，對當事人的訴訟結果有很大影響。
　　第三，相鄰關系是一種法定的權利，不需要登記。但是《物權法》第158條規定：“地役權自地役權合同生效時成立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人”。因此，地役權要想獲得對抗善意第三人的效力，必須進行登記。這種區別在保護權利方面是巨大的。在相鄰關系方面，要求相鄰權的當事人只要指出不動產之間存在相互毗鄰的事實即可。但是在地役權方面，地役權人所主張的權利是否能夠受到保護，則需要考慮不同的情況。對于當事人之間訂立地役權合同，但是沒有進行物權登記的，如果爭議僅發生在訂立合同的雙方當事人之間，那么法院可以根據合同的約定，就有關地役權的糾紛作出妥當的判決；但是，如果訂立地役權的合同沒有登記，而此時又有善意第三人就地役權的存在或范圍提出異議，那么當事人便不能以地役權合同向其主張權利，也就是說，此時，地役權合同對善意第三人來說，沒有對抗效力；在訂立的地役權合同進行了物權登記的情況下，地役權對所有人都有效力，此時第三人不得以不知道存在地役權合同或者其他理由，來否認地役權。
　　第四，因相鄰關系而產生的權利和義務，是與所有權共同存在的，其不能單獨地取得或讓與，也不因為相對人的意思而發生變化。但是地役權則有一定的取得和喪失的原因。從本質上說，相鄰關系是所有權社會化的結果。在現代社會經濟條件下，土地以及不動產的利用率超過任何以往社會，為了實現土地及不動產的最大效用，毗鄰不動產之間必須相互給予妥協和讓步，而不能再固守所有權絕對的主張，否則將不利于不動產的利用。因此，相鄰關系雖然在客觀權利的表現上，體現出了己方不動產享有一定權利或他方不動產承擔一定義務的外貌，但這不過是所有權內在本質功能上的另一種表達而已，其不能脫離所有權而單獨產生、存在和消滅，也不會因相對人意思的變化而變化。對于相對人而言，無論其是否同意，相鄰關系的法定化都決定了其必須用自己所有權上的負擔為相鄰人提供一定的方便，同樣，其也可以根據相鄰關系，對他的鄰人提出一定的權利主張。但地役權不同，地役權產生于當事人之間訂立的合同。我國《物權法》第158條明確規定，地役權自地役權合同生效時設立。但是，訂立地役權合同時，當事人可以附條件或附期限，這樣情況下，只有期限到來或者條件成就，地役權方能發生效力或消滅效力。
　　從上面的論述可知，實際上，相鄰關系的規定只就土地利用做了最低限度上的調解和規范，它的適用范圍，以相互毗鄰的土地為限。但是地役權則可以根據當事人之間的約定，擴大土地的利用范圍，從而提高土地的價值，并且地役權設定的范圍不以鄰地為限，這大大拓展了地役權利用的范圍。因此，從此點來說，相鄰關系的運用范圍及其對土地利用的調整不能與地役權制度相提并論。
　　在實務中，當事人可以用地役權制度解決相鄰關系問題，這樣，在發生糾紛時，雙方當事人可以根據地役權合同的內容，更加清楚和明了地確定雙方當事人之間的權利和義務，有利于糾紛的迅速解決，也有利于雙方當事人之間合法權益的維護，例如，甲社區的住宅旁邊有一片空地，該空地的所有權歸乙所有。在空地閑置一段時間后，乙決定開發該空地。此時，根據相鄰關系的規定，乙在開發該空地時，必須在通風、通行、采光等方面對甲社區進行照顧，這是一種法定的義務。當乙沒有顧及這些規定，而在通風、通行、采光等方面對甲社區造成危害或潛在的危害時，甲社區的居民有權要求乙排除這些妨礙。實際上，在此種情況下，如果甲社區居民為了保證本社區的安寧與舒適，可以在乙的土地上設定一個地役權，地役權可以規定乙在開發空地時，必須遵守的規則以及注意事項等。這對于甲社區的居民而言，其從地役權那里獲得的保證，遠要比從相鄰關系那里獲得的保證要多，對于其權利的保護也更為有益。現實生活中，有關通風、采光的糾紛案件比較常見，在相鄰關系中，通風和采光的標準通常只需達到最低的標準即可，但通風、采光受損的一方當事人卻往往不能滿意這種標準。因此，雙方的糾紛分歧相當大。但如果用地役權制度解決這個問題，雙方則可以就通風、采光標準做人為的約定，有利于防止糾紛的產生。
　　參考文獻：
　　1. 高富平.土地使用權和用益物權——我國不動產物權體系研究[M].法律