城市住宅用地出讓增值收益的空間梯度變化

　　摘要：文章通過石家莊市的樣點調查，采取市場出讓價格與成本差額計算方法，對城市住宅用地出讓增值收益及其變化規律進行了研究。通過實例計算，發現城市住宅用地出讓增值收益率變差較大。基于土地級別的增值空間梯度變化并不呈線性規律。說明城市內部土地收購成本具有很大的不平衡性，土地市場價格具有較大的空間差異性。
　　關鍵詞：土地出讓；土地增值收益率；空間變化
　　一、引言
　　由于城市人口的迅速增加，城市規模不斷擴大，導致城市土地投資量增加，城市土地價格不斷抬升。城市住宅用地出讓的政府收益究竟如何？其對房地產市場的影響究竟有多大，也缺乏系統的研究。近年來，關于土地增值的研究有很多，主要是土地增值的內涵、特點、種類、形成原因、影響因素以及模型和定量分析等等，而對土地的增值來源以及未來的增值空間方面涉及甚少。故本文采取市場調查和理論計算相結合，對國有住宅用地出讓的增值收益進行了測算，并分級別對樣點數據的平均水平進行了空間對照，試圖闡述在不同區段住宅用地價格的增值空間與投資潛力的差異，為政府制定出讓金標準和房地產企業投資決策提供參考依據。
　　二、城市土地出讓增值收益率的內涵界定
　　土地出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓的主體，一方為出讓方，一方為受讓方。由于國家是國有土地的所有權人，因此出讓一方只能是國家，受讓方即是土地使用者。出讓的土地280da3173973c2a35f22a5d42a63b736使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。
　　土地出讓收益是指土地所有者將其土地使用權轉讓出時從中所獲得的收益價值，即土地所有者權益，是土地所有權的一種體現方式，又稱土地出讓金。土地出讓金的多寡并不能代表地價水平，也不能反映收益或成本的高低。所以對于空間比較研究，需要引入土地增值率的概念。土地出讓后的增值量與增值前土地成本價格的比值，定義為土地出讓增值收益率，簡稱增值率。
　　三、土地出讓增值收益的影響因素
　　促使土地出讓增值的因素很多，經濟增長、供需變化、城市規劃、用途改變、國家政策等方面都有明顯的影響，具體如圖1所示。當這些因素綜合發生作用時，往往具有漸進性、經常性和積累性。
　　（一）經濟增長的影響
　　經濟的增長意味著國民生產總值和國民收入的增加，同時財政金融也處于繁榮狀態。其一，隨著生產力水平的提高，經濟迅猛發展，社會總投資的逐年增加，土地的總需求也在不斷擴大，會導致土地價格不斷上漲，即土地增值增加。反之，若經濟形勢不佳，土地需求量減少，則土地價格會下降，這時土地的增值就會回落。其二，居民消費水平的增長在一定程度上會刺激土地價格的增加，從而導致土地增值的增加。其三，在財政金融寬松、市場融資順暢的情況下會有利于投資，這就帶來了旺盛的房地產業投資和居民購買住宅的熱情，土地價格上漲。若金融緊縮，基建投資規模壓縮，對房地產投資和需求減少，土地價格則下降。其四，城市中，住宅建筑業對物價上漲非常敏感，如果物價上漲，土地價值也會逐漸呈上漲趨勢；反之，則土地價值就可能會降低。這種情況下，物價水平上漲已然可以作為土地增值的一種參考因素。
　　（二）供需變化的影響
　　供需變化對土地出讓增值的影響明顯。其一，人口增加，人口密度提高，對土地的需求量上升，導致土地價格上漲。其二，由于城市化的影響及傳統生活方式的改變，傳統的大家庭逐漸被小家庭所代替，戶數的增加導致住宅需求也相應增加，從而導致土地價格的上漲。其三，由于土地的開發與供應需要一定的時間，在短期內，土地供給量不變，土地價格主要由需求決定；在長期內，土地供給具有一定彈性，地價既取決于需求，又取決于供給，土地市場價格即為供求均衡點所對應的價格。當供大于求，則土地價格下降，增值下滑；當供小于求，則土地價格上升，增值上升。
　　（三）城市規劃的影響
　　城市規劃影響土地出讓增值的因素主要有交通體系、基礎設施改變和區位變化。交通體系的完善對城市經濟發展有很大的影響。交通條件好，經濟發展快的城市地產需求量大，土地的價格上漲，土地增值也快。基礎設施建設好比投資的成本與收益，一般投入多，回報就會多，某地區一旦基礎設施得到改善，會吸引大批資金投入，其結果必然是地價上漲，土地增值呈增加趨勢。由于外界因素的影響或自身的發展，每個地區的區位條件又都處于不斷地發展變化之中。如一旦地鐵修通運行，該地人流量加大，商戶也會瞅準商機爭相坐落，故地價開始上漲，土地增值。
　　（四）用途改變的影響
　　城市建設發展過程中，土地用途的轉變會引起相應的土地價格的變化。同一宗地，由于用途的改變，收益低的土地類型變為收益高的土地類型，土地價格就會上漲。不同土地利用狀態下土地收益，如圖2所示。
　　土地收益水平中，商業用地最高，農業用地最低，工業和住宅用地則處于中間水平。因此農地被征用作為城市建設用地開發是用途改變后土地發生增值最典型的例子，其增值主要就是商業或住宅業而引起的土地價格的上漲。所以從實質上說，用途改變引起的增值是通過增加土地絕對地租來實現的，也是絕對地租增值的一種形式。
　　（五）國家政策
　　制度和法律可以有效地控制土地用途的趨勢和方向。相關部門根據社會發展和國家經濟建設的需要，用強制性的約束力來允許、限制、增加、鼓勵開發各種用途的土地，引導土地利用向預期合理的方向發展。行政手段如能夠合理利用，將會成為控制土地用途的最終機制。對土地使用者來說，若實現增值，則具有事先不可預測性和事后安全性、確定性。地價政策對土地價格變動趨勢的影響非常大。一般地，高地價政策即政府開放對地價的管制，甚至采取某些措施引導地價的上漲，低地價政策是政府采取各種手段來抑制地價上漲，從而形成地價水平的下跌或停滯。同時，地價管理政策對房地產投資者的投資興趣也有直接影響，從而影響土地增值的高低變化。
　　四、土地出讓增值收益率的空間變化測度
　　土地出讓增值收益率即是土地出讓價格與土地成本價格的差值與土地成本價格的比值。在正常市場條件下，土地的出讓價格是指一定年期土地使用權未來純收益的價值總和。土地成本價格則是土地使用權取得費與土地開發費的總和。在現實生活中，又因為土地收購價格是土地價格的一種特殊形式，是被收購土地在原用途和利用方式條件下，于收購基準日的一定產權條件下的補償價格。故土地的成本價格也可以由土地收購價格與土地拆遷成本價格組成，因此，土地出讓增值收益也可以是土地出讓價格與土地收購開發價格的差值，然后再減去土地拆遷成本而得到。因此土地出讓增值收益可以表示為：
　　A＝P出讓-P成本①
　　土地出讓增值收益率即是土地出讓增值收益與土地成本（收購開發）價格的比率。可表示為：
　　A：土地出讓增值；P出讓：土地出讓價格；P成本：土地成本價格；R：土地出讓增值收益率。
　　五、石家莊市住宅用地出讓增值收益率的梯度變化
　　（一）數據來源
　　土地價格的樣本數據通過實地調查和網絡查詢獲得。土地成本數據主要通過實地調查獲得；土地出讓價格通過市場網查詢獲得。石家莊市區土地級別采用現行的分級劃分，住宅用地共分六個級別。由于六級地中土地樣點分布相對較少，代表性差，故選取一到五級樣點數據作為此次研究對象。
　　（二）數據修正
　　為了研究增值收益的空間變化，需將不同時間的樣點進行時間修正，統一到2011年末的時點方具有可比性。交易時間修正以年為單位，區別不同土地用途，根據年度地價監測的土地價格指數，計算期日修正系數。
　　根據計算結果，出讓價中位于一級地的三個樣點相對其他級別的高，其中二級地中出讓樣點最高價為1130.10萬元/畝，五級地中樣點最低為253.61萬元/畝。而收購價中位于一級地中的樣點最高價為653.00萬元/畝，三級地中樣點收購價最低為93.33萬元/畝。可見，收購價由一級地到五級地基本上處于遞減狀態，而出讓價由一級地到五級地卻高低不等。具體如圖3所示。
　　（三）增值及增值率的梯度變化
　　根據公式①和②計算，土地出讓樣點的土地增值變差極大。處于三級地中的樣點增值最高為774.72萬元/畝，二級地中的樣點最低為32.02萬元/畝。土地樣點的增值率中，處于三級地中的樣點增值率最高為342%，二級地中的樣點增值率最低為9%，具體如圖4所示。
　　由于散落的點數據不容易分辨出區域的整體趨勢，故取各級別樣點增值率的平均值加