哈爾濱市房地產泡沫預警分析及防治對策

　　 摘要：文章通過構建房地產泡沫預警指標體系，運用功效系數法對2003-2009年哈爾濱市房地產市場進行預警分析，得到出以下結論：哈爾濱市房地產市場除在2005-2006年出現泡沫化態勢，整體處于健康運行狀態，并有針對性地提出防治哈爾濱市房地產泡沫的對策與建議。
　　 關鍵詞：哈爾濱市；房地產泡沫；預警；對策
　　 一、哈爾濱市房地產泡沫預警分析
　　 功效系數法，是根據多目標規劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自標準，并根據其權重，通過功效函數轉化為可以度量的相應的房地產泡沫評價分數，即單項評價分數，然后依據各項指標的重要程度確定其權數，采用加權算術平均法或加權幾何平均法求得綜合評價分數，借以對房地產泡沫作出綜合評價。它具有客觀公正、可操作性強、得出的結論較為符合實際等優點，是經濟評價中常用的一種定量評價方法。
　　 功效系數法的計算公式為：
　　 Di=×40+60（i=1，2，3，……，n）
　　 其中：Di為對應于Xi的評價分數值（功效系數），Xi為第i個預警指標的實際觀測值，Xis為第i個預警指標的不容許值，Xih為第i個預警指標的滿意值。
　　 采用功效系數法求算綜合預警系數的具體步驟：建立房地產泡沫預警指標體系，收集預警指標某時期的觀測數據值；根據歷史統計數據及國際經驗確定每一指標的不容許值Xis和滿意值Xih；依據功效系數計算公式計算每一指標的功效系數Di；對選取的各指標進行對比，確定其權重Wi；計算綜合預警系數K=∑WiDi；運用綜合預警系數K判斷房地產市場的泡沫化程度。當K<60時，表示房地產市場泡沫已經產生，其中K值越小，則表示房地產市場泡沫化越顯著。當K>60時，則要根據房地產經濟運行情況具體分析，它可能表示沒有警情，也可能預示泡沫處于崩潰時期。
　　 （一）選擇預警指標
　　 根據哈爾濱市的現實情況及構建的房地產泡沫預警指標體系，為最全面地反映出哈爾濱市房地產市場的發展現狀，本文擬選用以下四個指標作為預警指標：房地產投資增長率/GDP增長率（X1），房屋空置率（X2），房價收入比（X3），房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率（X4）。
　　 （二）測算各預警指標的數值（見表1）
　　 （三）確定每一指標的不容許值和滿意值
　　 1.房地產投資增長率/GDP增長率
　　 房地產投資增長率/GDP增長率這一比值反映了房地產投資增速相對于經濟增長的變化情況，該指標值越大，說明房地產業相對實體經濟發展的偏離越大，這一指標的合理區間為（1，1.4），超過2則說明市場可能存在過度需求和房地產泡沫。按照國際慣例，通常將該指標的滿意值選定為1.5，不容許值選定為2.5。
　　 2.房屋空置率
　　 學術界通常認為，當房屋空置率低于3%時，市場房屋量供不應求，房源緊俏，購房者幾乎難以找到自己所需要的房源；當房屋空置率介于3%-10%之間時，市場供求較為平衡，購房者仍有充分的選擇空間，整個房屋空置量處于合理區；當房屋空置率介于10%-15%之間時，市場供給略微過盛；而當房屋空置率大于15%時，則市場供給嚴重過剩，大量商品房嚴重積壓，房地產市場將會出現一系列的問題。因此，文本將房屋空置率的滿意值選定為10%，不容許值選定為15%。
　　 3.房價收入比
　　 國際上公認的房價收入比合理范圍為3-6，國內部分學者認為，我國由于特殊的住房體制、隱性收入高及需求長期壓抑等原因，房價收入比合理范圍可能要大一點，當房價收入比在5-8范圍之間，則表明房地產價格處于合理區間，房地產市場運行平穩，當房價收入比在8-9.5之間時，表明房地產價格尚處在居民可承受范圍之內，房地產市場運行基本正常，而當其大于9.5時，則表明房地產價格遠遠超出居民的購買能力，房價產市場運行異常。因此，文本將房價收入比的滿意值選定為8，不容許值選定為9.5。
　　 4.房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率
　　 在計算房地產開發貸款增長率／貸款總額增長率這一指標的功效系數時，本文將選取該指標在2003-2009年的平均值1.6作為其滿意值，同時參照吳艷霞在投機性泡沫預警指標的構建及實證分析中得出的結論，將2.5選定為該指標的不容許值（見表2）。
　　 （四）依功效系數計算公式計算每一指標的功效系數Di（見表3）
　　 （五）預警指標的權重確定
　　 本文由于條件限制，未能采取主成分分析法或層次分析法對各指標權重進行確定，主要參照崔冬霞在房地產泡沫預警一文得